Bất động sản khu công nghiệp đón sóng FDI, lợi nhuận tiếp tục phân hóa

Dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục là điểm tựa quan trọng của thị trường bất động sản khu công nghiệp trong năm 2026, khi nhu cầu mở rộng sản xuất của nhóm doanh nghiệp công nghệ cao ngày càng rõ nét.

Sau giai đoạn trầm lắng trong năm 2025, hoạt động thuê đất đã có sự cải thiện đáng kể ngay trong nửa đầu năm, trong khi tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao. Cùng với đó, tín dụng ngân hàng và thị trường trái phiếu dần mở rộng khả năng cung ứng vốn cho các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, triển vọng kinh doanh giữa các doanh nghiệp sẽ không hoàn toàn đồng nhất khi quỹ đất, tiến độ pháp lý và thời điểm ghi nhận doanh thu khác nhau.

NHU CẦU THUÊ ĐẤT TĂNG, NGUỒN CUNG CHUẨN BỊ MỞ RỘNG

Trong báo cáo Ngành Bất động sản khu công nghiệp – Triển vọng 6 tháng cuối năm 2026, VIS Rating nhận định dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao và là động lực chính thúc đẩy nhu cầu phát triển khu công nghiệp.

Thực tế, thị trường đã ghi nhận sự phục hồi rõ rệt trong 6 tháng đầu năm. Sau khi diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới giảm 30% trong năm 2025, lượng giao dịch trong nửa đầu năm 2026 tăng 60% so với cùng kỳ, lên khoảng 500 ha. Theo VIS Rating, động lực chính đến từ nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp trong lĩnh vực điện tử và bán dẫn.

Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp theo đó vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 82%. Ngược lại, phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn có dấu hiệu chậm lại khi diện tích cho thuê mới giảm 8% so với cùng kỳ, xuống khoảng 0,9 triệu m2. VIS Rating cho rằng nhóm khách thuê công nghệ cao đang có xu hướng ưu tiên thuê đất khu công nghiệp thay vì nhà xưởng, nhà kho xây sẵn.

Giá thuê cũng duy trì xu hướng tăng nhẹ. Tại miền Bắc, giá thuê đất khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 143 USD/m2, tăng 2,9% so với cùng kỳ; tại miền Nam đạt 184 USD/m2, tăng 1,7%. Giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn bình quân khoảng 5 USD/m2/tháng, tăng 2% so với cùng kỳ.

Diễn biến này được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng. Theo VIS Rating, trong 8 tháng năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55% so với cùng kỳ, trong khi vốn FDI giải ngân đạt 17,3 tỷ USD, tăng 12%.

Số liệu từ Bộ Tài chính cũng cho thấy xu hướng tích cực của dòng vốn nước ngoài. Trong 8 tháng đầu năm, vốn FDI giải ngân đạt 14,2 tỷ USD, tăng 13%, trong khi vốn FDI đăng ký mới đạt 12,2 tỷ USD, tăng tới 86%. Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực chủ lực, đồng thời hoạt động xuất nhập khẩu của khu vực doanh nghiệp FDI duy trì mức tăng mạnh, lần lượt 30% và 45%.

Chứng khoán MBS đánh giá dòng vốn đầu tư vào Việt Nam vẫn tích cực bất chấp bất ổn địa chính trị tại Trung Đông và căng thẳng thương mại quốc tế. Theo nhóm phân tích, các nhà đầu tư nước ngoài đang chuyển từ chiến lược chờ đợi sang phân tán rủi ro, trong đó Việt Nam tiếp tục là một điểm đến được quan tâm.

Đáng chú ý, nhu cầu mới đang mở rộng sang các lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và trung tâm dữ liệu. Xu hướng này không chỉ tạo thêm nhu cầu về diện tích đất mà còn thúc đẩy các chủ đầu tư chuyển đổi từ mô hình khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp xanh, sinh thái.

Về chính sách, VIS Rating đánh giá các biện pháp hỗ trợ đầu tư được triển khai trong năm 2026 tiếp tục tạo thuận lợi cho thị trường. Nghị định 20/2026 có hiệu lực từ tháng 1/2026, hướng dẫn chính sách giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đối với các ngành đủ điều kiện.

Trong khi đó, Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực từ tháng 3/2026 cùng các văn bản hướng dẫn liên quan được kỳ vọng đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thành lập doanh nghiệp.

Danh mục ngành nghề được hưởng ưu đãi cũng được mở rộng sang bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn, công nghệ sinh học, năng lượng mới, công nghiệp xanh và logistics công nghệ cao. Đây được xem là cơ sở để nhu cầu đối với những khu công nghiệp có hạ tầng phù hợp với các ngành này tiếp tục gia tăng.

Nguồn cung mới cũng được kỳ vọng cải thiện trong nửa cuối năm khi hoạt động mở bán các khu công nghiệp mới có thể tăng tốc. VIS Rating cho rằng mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào vận hành hiệu quả sẽ hỗ trợ tiến độ triển khai dự án. Chẳng hạn, BCM dự kiến mở bán hai khu công nghiệp mới trong quý 3/2026 sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Ở phía nguồn vốn, tín dụng dành cho bất động sản khu công nghiệp cũng tăng đáng kể. Trong quý 2/2026, dư nợ của lĩnh vực này tăng 32% so với quý trước, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như IDC, KBC và BCM, với tổng dư nợ lần lượt tăng 55%, 25% và 18%.

VIS Rating cho rằng khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư sẽ được cải thiện nhờ chính sách tín dụng năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước. Theo đó, phần dư nợ cho vay tăng thêm đối với dự án khu công nghiệp không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản, qua đó tạo thêm dư địa cho vay cho 25 ngân hàng tham gia.

Bên cạnh tín dụng, trái phiếu tiếp tục là một kênh huy động vốn quan trọng. Trong 6 tháng đầu năm, các chủ đầu tư khu công nghiệp đã phát hành khoảng 2,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu. Trong khi giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm ước khoảng 3,5 nghìn tỷ đồng, VIS Rating kỳ vọng hoạt động phát hành sẽ tăng tốc nhằm đáp ứng nhu cầu tái cấp vốn và đầu tư dự án.

Dù vậy, triển vọng thu hút FDI vẫn có những rủi ro cần theo dõi. VIS Rating lưu ý các biện pháp thương mại tiềm tàng của Mỹ liên quan đến bảo hộ sở hữu trí tuệ và tăng cường kiểm soát hoạt động trung chuyển hàng hóa có thể ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng thu hút FDI của Việt Nam trong 12-18 tháng tới.

LỢI NHUẬN DOANH NGHIỆP PHÂN HÓA MẠNH

Nếu FDI tạo nền tảng cho nhu cầu thuê đất, khả năng chuyển hóa nhu cầu này thành doanh thu lại phụ thuộc đáng kể vào quỹ đất sẵn sàng bàn giao và tiến độ ghi nhận của từng doanh nghiệp. Vì vậy, dù cùng hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển sản xuất, kết quả kinh doanh quý 3/2026 được MBS dự báo có sự phân hóa rõ rệt.

Theo MBS, lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong phạm vi nghiên cứu có thể tăng khoảng 52% so với cùng kỳ. BCM, KBC và VGC được kỳ vọng nằm trong nhóm tăng trưởng cao, trong khi IDC và SZC chịu sức ép từ mức nền cao hoặc tiến độ bàn giao thấp hơn.

Với BCM, MBS dự báo lợi nhuận ròng quý 3 đạt khoảng 1.817 tỷ đồng, tăng 337% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ việc đưa dự án khu tái định cư Hòa Lợi vào kinh doanh, với khoảng 400 căn được kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận trong quý.

Ngoài ra, lợi nhuận từ các công ty liên doanh, liên kết được dự báo tăng 15%, chủ yếu nhờ đóng góp của VSIP, IJC và Becamex Bình Phước. Tính chung cả năm 2026, lợi nhuận ròng BCM được MBS dự phóng đạt khoảng 3.970 tỷ đồng.

KBC cũng được kỳ vọng tăng trưởng mạnh với lợi nhuận ròng quý 3 khoảng 528 tỷ đồng, tăng 72% so với cùng kỳ. Cuối quý 2, doanh nghiệp có khoảng 170 ha hợp đồng chưa ghi nhận doanh thu, tạo cơ sở cho hoạt động bàn giao đất trong nửa cuối năm. Riêng quý 3, KBC được kỳ vọng bàn giao khoảng 20 ha tại cụm công nghiệp Hưng Yên và khu công nghiệp Lộc Giang.

Tuy nhiên, MBS lưu ý áp lực thanh toán nợ vay của KBC đang gia tăng khi các dự án trọng điểm như Tràng Cát và Trump Complex chưa tạo dòng tiền.

Tại VGC, lợi nhuận ròng quý 3 được dự báo đạt 168 tỷ đồng, tăng 83% so với cùng kỳ. Diện tích đất khu công nghiệp bàn giao dự kiến đạt khoảng 25-30 ha, cao hơn mức 20 ha của cùng kỳ năm trước. Ngoài bất động sản khu công nghiệp, kết quả kinh doanh của VGC còn được hỗ trợ bởi mảng kính giảm lỗ và hoạt động kinh doanh thiết bị vệ sinh tăng trưởng.

Ở chiều ngược lại, IDC được MBS dự báo đạt lợi nhuận ròng khoảng 428 tỷ đồng trong quý 3, giảm 49% so với cùng kỳ. Diện tích đất khu công nghiệp bàn giao dự kiến khoảng 20 ha, chủ yếu tại Hựu Thạnh và Phú Mỹ II mở rộng, thấp hơn mức nền của năm trước.

SZC cũng được dự báo giảm lợi nhuận 33%, xuống khoảng 14 tỷ đồng. Doanh thu từ cho thuê đất khu công nghiệp được kỳ vọng duy trì ổn định, song hoạt động kinh doanh bất động sản thương mại tại khu dân cư Hữu Phước vẫn chậm.

Không chỉ nhóm doanh nghiệp trực tiếp phát triển khu công nghiệp, các doanh nghiệp cao su sở hữu quỹ đất lớn cũng có thể hưởng lợi từ giá cao su tăng và các khoản thu nhập từ bồi thường đất.

MBS ước tính lợi nhuận ròng quý 3 của GVR đạt khoảng 2.258 tỷ đồng, tăng 19%, trong đó có thể ghi nhận khoảng 600 tỷ đồng thu nhập bất thường từ bồi thường đất.

Đối với PHR, lợi nhuận ròng được dự báo đạt khoảng 625 tỷ đồng, tăng 141%, nhờ giá cao su tăng cùng khoản lợi nhuận sau thuế khoảng 440 tỷ đồng từ đền bù đất của Thaco và VSIP.

Từ các dự báo trên, MBS cho rằng triển vọng lợi nhuận của doanh nghiệp khu công nghiệp không hoàn toàn đồng nhất với tốc độ tăng trưởng FDI. Những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng bàn giao, hợp đồng đã ký hoặc nguồn thu bổ sung từ các hoạt động khác có khả năng ghi nhận kết quả nổi bật hơn trong từng quý.

Ngược lại, tiến độ hoàn thiện thủ tục, bàn giao đất và áp lực nợ vay vẫn là những biến số có thể khiến lợi nhuận giữa các doanh nghiệp phân hóa mạnh. Các dự phóng của MBS phản ánh kỳ vọng tại thời điểm công bố báo cáo, không phải kết quả kinh doanh thực tế của doanh nghiệp.