Bất động sản khu công nghiệp: Nâng sức cạnh tranh từ năng lực vận hành

Việt Nam tiếp tục thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào sản xuất, đồng thời tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị công nghiệp. Cùng với quy mô và mức độ phức tạp của dự án, yêu cầu đối với địa điểm đầu tư cũng tăng lên. Bên cạnh giá thuê và vị trí, doanh nghiệp quan tâm đến điều kiện đưa nhà máy vào hoạt động và duy trì sản xuất ổn định.

Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, thị trường đang chuyển dịch từ mô hình phát triển khu công nghiệp dựa trên quỹ đất sang chú trọng năng lực vận hành và hệ sinh thái dịch vụ. Đây là yếu tố quan trọng định hình sức cạnh tranh trong giai đoạn tới.

Hạ tầng đồng bộ và dịch vụ vận hành hiệu quả góp phần nâng sức cạnh tranh của các khu công nghiệp trong thu hút đầu tư. Ảnh: Đức Thanh

Trong nửa đầu năm 2026, Việt Nam ghi nhận 34,65 tỷ USD vốn FDI đăng ký, trong đó lĩnh vực sản xuất đạt khoảng 18,47 tỷ USD. Quy mô dòng vốn cho thấy sức hút đối với nhà đầu tư quốc tế, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về hạ tầng và năng lực triển khai dự án.

Đối với những doanh nghiệp có kế hoạch sản xuất dài hạn, lựa chọn địa điểm không đơn thuần là tìm kiếm quỹ đất phù hợp. Khả năng tiếp cận nguồn điện với công suất được xác nhận, tiến độ đấu nối hạ tầng, thời gian hoàn tất thủ tục và mức độ sẵn sàng đưa nhà máy vào hoạt động đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và hiệu quả đầu tư.

“Nhà đầu tư không còn chỉ lựa chọn một lô đất, mà đang lựa chọn sự chắc chắn trong vận hành” - ông John Campbell nhận định.

Theo ông, có ba nhóm yếu tố ngày càng quan trọng trong quá trình thẩm định địa điểm. Thứ nhất là tiến độ triển khai và khả năng bảo đảm thực hiện, gồm nguồn điện, thời gian đấu nối hạ tầng và các mốc phê duyệt. Thứ hai là hệ sinh thái vận hành, từ nhân lực có kỹ năng, mạng lưới nhà cung cấp, kết nối logistics đến hạ tầng số và dịch vụ cho người lao động. Thứ ba là mức độ sẵn sàng đáp ứng nhu cầu tương lai, nhất là mở rộng sản xuất và các yêu cầu cao hơn về công nghệ, điện năng.

Một địa điểm có chi phí cạnh tranh nhưng thiếu công suất điện, chưa bảo đảm tiến độ hoặc hạn chế khả năng mở rộng có thể khiến doanh nghiệp phát sinh chi phí đáng kể. Vì vậy, lợi thế về đất cần đi cùng khả năng đáp ứng yêu cầu vận hành thực tế.

Sự thay đổi này đòi hỏi các nhà phát triển khu công nghiệp mở rộng vai trò, hỗ trợ khách thuê từ triển khai đến vận hành và mở rộng nhà máy. Các yếu tố cần thiết gồm hệ thống tiện ích đáng tin cậy, nhà xưởng phù hợp, kết nối logistics, hạ tầng số, giải pháp nhân lực và đội ngũ quản lý xử lý vấn đề kịp thời.

Xu hướng đầu tư công nghệ cao càng làm rõ yêu cầu này. Trong chín tháng đầu năm 2026, các khu chế xuất, khu công nghiệp và khu công nghệ cao tại TP. Hồ Chí Minh thu hút khoảng 5,7 tỷ USD vốn đầu tư, bao gồm các dự án liên quan đến trung tâm dữ liệu, hạ tầng trí tuệ nhân tạo và sản xuất công nghệ cao.

Những dự án này đòi hỏi nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, nhân lực chuyên môn, an ninh và khả năng mở rộng dài hạn. Theo ông John Campbell, các khu công nghiệp thành công cần vận hành như những nền tảng công nghiệp. Bên cạnh tỷ lệ lấp đầy, thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, độ tin cậy của tiện ích và tốc độ xử lý yêu cầu dịch vụ sẽ phản ánh rõ hơn chất lượng vận hành.

Cùng với đó, yêu cầu môi trường và chuyển dịch năng lượng đang ảnh hưởng đến lựa chọn địa điểm của nhà sản xuất quốc tế. Các nhà phát triển cần cụ thể hóa cam kết xanh bằng giải pháp có thể kiểm chứng, như nâng hiệu quả sử dụng năng lượng, thiết kế nhà xưởng hiệu suất cao, xử lý nước thải và cung cấp dữ liệu môi trường minh bạch.

Theo ông John Campbell, giải pháp bền vững cần giúp doanh nghiệp giảm chi phí, đáp ứng yêu cầu tuân thủ và duy trì khả năng tiếp cận thị trường. Trên nền tảng hạ tầng đủ năng lực, việc kết hợp dịch vụ vận hành với giải pháp xanh sẽ tạo thêm lợi thế cho khu công nghiệp trong thu hút dòng vốn dài hạn./.