Bất động sản khu công nghiệp phân hóa lợi nhuận

Theo số liệu của Bộ Tài chính, 8 tháng đầu năm 2026, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) giải ngân đạt 14,2 tỷ USD, tăng 13%, vốn đăng ký mới đạt 12,2 tỷ USD, tăng mạnh tới 86% so với cùng kỳ năm ngoái, thể hiện bức tranh tích cực bất chấp những sóng gió địa chính trị toàn cầu.

Việc các “đại bàng” lựa chọn Việt Nam làm điểm đến được dự báo sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. Dù vậy, mức độ hưởng lợi giữa các doanh nghiệp trong ngành không giống nhau và sẽ có sự phân hóa sâu sắc trong kết quả kinh doanh quý III/2026, theo dự đoán của Chứng khoán MBS.

Trong đó, mức tăng trưởng ấn tượng nhất được MBS dự đoán sẽ thuộc về Tập đoàn Đầu tư và phát triển công nghiệp Becamex – CTCP, với lợi nhuận sau thuế công ty mẹ có thể đạt 1.817 tỷ đồng, tăng mạnh 337% so với cùng kỳ 2025.

Việc đưa khu tái định cư Hòa Lợi vào khai thác kinh doanh được MBS cho rằng sẽ tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ cho Becamex trong nửa cuối 2026. Ngoài ra, mảng bất động sản khu công nghiệp cũng đóng góp đáng kể nhờ vào tăng trưởng lợi nhuận từ VSIP, IJC hay Becamex Bình Phước.

Kinh Bắc sở hữu hệ sinh thái khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, qua đó có lợi thế thu hút FDI công nghệ cao. Ảnh: DN

Công ty CP Cao su Phước Hòa cũng được dự đoán tăng trưởng lợi nhuận ba con số, tăng khoảng 141% so với quý III/2025 lên 625 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 440 tỷ đồng nhờ tiền đền bù đất từ Thaco và VSIP.

Tổng công ty Viglacera – CTCP được dự báo tăng trưởng lợi nhuận lên đến 83% so với cùng kỳ trong quý III/2026, trên nền thấp vào năm ngoái. Bên cạnh mảng vật liệu xây dựng tăng trưởng tốt, diện tích đất khu công nghiệp bàn giao tăng cũng tạo ra mức tăng trưởng cho doanh nghiệp trong quý này.

Trong nhóm doanh nghiệp thuần khu công nghiệp, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc được dự báo lợi nhuận quý III/2026 đạt 528 tỷ đồng, tăng 72% so với cùng kỳ nhờ vào hoạt động bàn giao đất khu công nghiệp tích cực.

Theo MBS, Kinh Bắc có lượng đất backlog (đất đã ký hợp đồng hoặc biên bản ghi nhớ) cao, tạo điểm tựa cho kinh doanh trong nửa cuối 2026. Riêng quý III/2026, Kinh Bắc dự kiến bàn giao khoảng 20ha đất khu công nghiệp, chủ yếu đến từ CCN Hưng Yên và KCN Lộc Giang.

Trong khi đó, Tổng công ty Idico – CTCP được MBS dự báo giảm 49% lợi nhuận trong quý III/2026, xuống còn 428 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức giảm này không phản ánh tính chất tiêu cực do cùng kỳ năm ngoái, Idico đạt kết quả kinh doanh ấn tượng.

Diện tích đất khu công nghiệp được Idico bàn giao cho đối tác trong quý III/2026 dự báo rơi vào khoảng 20ha, chủ yếu đến từ KCN Hựu Thạnh và KCN Phú Mỹ II mở rộng.

Công nghệ lên ngôi, khu công nghiệp sinh thái đón sóng

MBS nhận định, những bước chuyển từ khu công nghiệp truyền thống sang mô hình khu công nghiệp sinh thái giúp Becamex, Kinh Bắc và Idico nhanh chóng “đón sóng” FDI khi liên tục nhận được nhiều hợp đồng thuê đất từ các nhà đầu tư thứ cấp trong lĩnh vực công nghệ cao.

Trong đó, Kinh Bắc ghi nhận khối lượng biên bản ghi nhớ với tổng diện tích gần 170ha, bao gồm nhiều “đại bàng” như LG (Hàn Quốc), Luxshare (Trung Quốc), đều đang có kế hoạch xây dựng trung tâm dữ liệu tại Việt Nam.

Lợi thế đặc biệt của Kinh Bắc là sở hữu quỹ đất công nghiệp lớn, đồng bộ về hạ tầng và đi tiên phong trong việc xây dựng hệ sinh thái đô thị - dịch vụ xoay quanh khu công nghiệp, qua đó phù hợp với các dự án công nghệ cao, đòi hỏi đội ngũ chuyên gia, nhân lực chất lượng cao.

Ông lớn Lego lựa chọn VSIP III để đặt nhà máy không phát thải trị giá 1,3 tỷ USD. Ảnh: DN. 

Còn Becamex được biết đến là đối tác của Sembcorp Development (Singapore) triển khai các khu công nghiệp mang thương hiệu VSIP tại Việt Nam. Các khu công nghiệp VSIP sở hữu hạ tầng hiện đại, hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động cộng sinh công nghiệp và cũng là khu công nghiệp tiên phong đón các dự án FDI xanh, nổi bật phải kể đến dự án của Tập đoàn Lego (Đan Mạch) trị giá khoảng 1,3 tỷ USD.

Idico cũng có những bước chuyển đáng kể trong việc tận dụng xu thế mới để đón đầu dòng vốn đầu tư nước ngoài. Doanh nghiệp hiện đang triển khai KCN Quang Minh tại Hải Phòng, được thiết kế theo mô hình khu công nghiệp sinh thái, kết hợp cây xanh, hạ tầng cộng sinh với hệ sinh thái năng lượng sẵn có.

Theo MBS, xu hướng dòng vốn đầu tư FDI đang tập trung vào lĩnh vực công nghệ, bán dẫn, AI và trung tâm dữ liệu. Những dự án thuộc lĩnh vực này đem lại giá trị gia tăng cao nhưng cũng đòi hỏi nhiều yếu tố về năng lượng, tính kết nối cũng như tính bền vững để đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu.