Bất động sản khu công nghiệp phía Nam: Cuộc đua 'tam mã' và sự trỗi dậy của các vệ tinh mới

“Anh cả” giữ thế, “tân binh” tăng tốc

Thị trường bất động sản công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng. Sau giai đoạn mở rộng nhanh chóng, đang chuyển mình sang một giai đoạn trưởng thành mới, nơi sự ổn định đi kèm với những biến chuyển sâu sắc về chất lượng dòng vốn và cấu trúc nguồn cung.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý I/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam khởi đầu năm 2026 với nền tảng ổn định. Nguồn cung nhất quán, hoạt động cho thuê được kiểm soát và hiệu suất giá thuê bền vững.

TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất tiên tiến, trong khi các tỉnh lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư, được hỗ trợ bởi cải thiện hạ tầng và nhu cầu đa dạng từ khách thuê.

Khu công nghiệp phía Nam Trần Anh - Tân Phú nổi lên thành 1 điểm đến đầy hứa hẹn của các doanh nghiệp sản xuất khu vực vệ tinh TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Vinh Trần

Cụ thể, trong quý I/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp phía Nam duy trì ở mức khoảng 36.400 ha, không thay đổi so với quý trước do không ghi nhận nguồn cung mới. So với cùng kỳ, nguồn cung tăng 8,6%, phản ánh lượng quỹ đất được đưa ra thị trường đáng kể trong năm 2025.

TP. Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu với khoảng 45% tổng nguồn cung, theo sau là Đồng Nai (33%) và Tây Ninh (22%). Mức nguồn cung ổn định cho thấy thị trường đang chuyển sang giai đoạn hấp thụ, khi quỹ đất mới được đưa ra đang dần được tiêu thụ, đồng thời các chủ đầu tư điều tiết tốc độ ra hàng sau giai đoạn mở rộng trước đó.

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường trong quý I/2026 đạt 74,8%. Diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 127 ha. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy nhìn chung vẫn đi ngang khi nguồn cung mới tiếp tục vượt tốc độ hấp thụ. So với quý I/2025, tổng quy mô thị trường mở rộng thêm khoảng 2.871 ha, trong khi diện tích đã cho thuê chỉ tăng 1.710 ha.

Ở cấp độ thị trường thành phần, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 84,8%, được hỗ trợ bởi nhu cầu từ các ngành có giá trị gia tăng cao. Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 71,6%. Tây Ninh cải thiện lên 59%. Nhu cầu tiếp tục được dẫn dắt bởi các ngành thâm dụng đất như công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu và sản xuất thép, với mức hấp thụ đáng kể ghi nhận tại các khu vực như Cái Mép và Đất Đỏ.

Đáng chú ý, giá thuê tại Đồng Nai được ghi nhận 188 USD/m2 và Tây Ninh (188,7 USD/m2) lại cao hơn so với TP. Hồ Chí Minh (184,2 USD/m2). Sự chênh lệch phản ánh khác biệt về cơ cấu nguồn cung, trong đó mức giá trung bình tại TP. Hồ Chí Minh bị pha loãng sau mở rộng hậu sáp nhập, còn Đồng Nai và Tây Ninh duy trì mức giá cao hơn nhờ tỷ trọng lớn các dự án mới đạt chuẩn tổ chức.

Bà Chương Quốc Đoan - Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê công nghiệp văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành mới, khi tăng trưởng nguồn cung được hấp thụ và nhu cầu ngày càng được định hình bởi các ngành công nghiệp giá trị cao cùng sự thay đổi trong ưu tiên FDI.

Với việc nâng cấp hạ tầng đang được đẩy nhanh và khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, kỳ vọng thị trường sẽ cân bằng giữa ổn định và chuyển đổi, củng cố vai trò của khu vực phía Nam như một trung tâm chiến lược về sản xuất, logistics và hoạt động công nghiệp tiên tiến.

Xu hướng “ly tâm” và ưu tiên ngành giá trị cao

Theo dự báo, từ năm 2026 đến năm 2029, thị trường bất động sản khu công nghiệp dự kiến sẽ bổ sung khoảng 5.347 ha nguồn cung mới. Đáng chú ý, TP. Hồ Chí Minh vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 59%, tiếp theo là các tỉnh vệ tinh như Tây Ninh (24%) và Đồng Nai (17%).

Đặc biệt là sự trỗi dậy của các tỉnh vệ tinh. Nguồn cung tương lai đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển rõ nét sang các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh. Đây là nơi có quỹ đất quy mô lớn, hỗ trợ tốt cho việc mở rộng các ngành sản xuất thâm dụng đất và tối ưu hóa chi phí vận hành cho doanh nghiệp.

Các chuyên gia nhận định, để phù hợp với tình hình, thay vì thu hút đại trà, các dự án mới sẽ tập trung vào các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao. Các lĩnh vực như sản xuất bán dẫn, vi mạch, công nghệ cao, năng lượng và hóa dầu sẽ trở thành động lực chính thu hút vốn FDI.

Song song đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với yêu cầu ngày càng cao về phát triển bền vững. Các tiêu chuẩn ESG, cam kết Net Zero, cơ chế điều chỉnh biên giới carbon của châu Âu và yêu cầu từ các tập đoàn đa quốc gia đang thúc đẩy xu hướng chuyển đổi sang khu công nghiệp xanh, sinh thái và thông minh.

Khu công nghiệp thế hệ mới không chỉ cung cấp đất và nhà xưởng, mà còn cần tích hợp hệ sinh thái dịch vụ, logistics, năng lượng tái tạo, xử lý nước thải tuần hoàn, hạ tầng số và không gian xanh. Đây sẽ là yếu tố quan trọng để Việt Nam thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao trong các lĩnh vực điện tử, bán dẫn, dữ liệu, xe điện và năng lượng tái tạo.

Trong dài hạn, những khu công nghiệp đáp ứng được tiêu chuẩn xanh, thông minh và tích hợp sẽ có khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, thu hút khách thuê chất lượng và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững hơn.

“Cá mập” ngoại đưa ra dự báo

Theo Báo cáo của Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam, Chỉ số niềm tin kinh doanh quý đầu năm 2026 đạt mức 72,7 điểm. Sự sụt giảm 7,3 điểm so với quý IV/2025 phản ánh tâm lý điều chỉnh tất yếu trước rủi ro địa chính trị toàn cầu và sự kìm hãm của các biến số ngoại biên.

Mặc dù vậy, kết quả kinh doanh thực tế vẫn rất khả quan khi 77% doanh nghiệp ghi nhận doanh thu tăng hoặc duy trì ổn định trong năm 2025. Bên cạnh đó, có 56% đơn vị báo cáo tình hình hoạt động đạt mức tích cực trong quý I/2026.

Trong tầm nhìn dài hạn, sức hút của môi trường đầu tư Việt Nam tiếp tục được khẳng định với 93% lãnh đạo doanh nghiệp châu Âu sẵn sàng giới thiệu Việt Nam như một điểm đến hoạt động uy tín. Đáng chú ý, 56% doanh nghiệp đã xác định Việt Nam là thị trường chiến lược cốt lõi hoặc địa bàn tăng trưởng trọng yếu để hoạch định kế hoạch khu vực.

Ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam cho rằng, đà tăng trưởng của thị trường sẽ tiếp tục được củng cố vững chắc trong năm 2026. Các dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn tại khu vực phía Nam không chỉ tái định hình luồng di chuyển hàng hóa mà còn thúc đẩy hình thành các hành lang liên vùng mới.

Bên cạnh đó, định hướng đầu tư mạnh mẽ vào các trung tâm dữ liệu kỹ thuật số đã tạo ra bệ phóng vững chắc phục vụ mạng lưới sản xuất hiện đại. Việc mở rộng quy mô sản xuất không chỉ giới hạn ở nhà xưởng mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa, kích thích lực cầu mạnh mẽ đối với bất động sản nhà ở và tái định hình các khu đô thị vệ tinh