Bất động sản khu Tây Bắc TP.HCM tắc nghẽn vì giao thông

Khu Tây Bắc TP.HCM gồm các quận Tân Bình, quận 12, huyện Củ Chi, Hóc Môn và một phần huyện Đức Hòa (Long An). Trong quy hoạch vùng TP.HCM mở rộng năm 2030 tầm nhìn 2050, khu Tây Bắc TP.HCM là khu vực khu đô thị, khu trung tâm giáo dục, công nghiệp công nghệ cao và khu du lịch cho người dân.

Trong 10 năm trở lại đây, khi hoạt động đầu tư bất động sản tại các khu vực của TP.HCM ngày càng sôi động, thậm chí dòng vốn đổ ra các thị trường vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu,... thì khu Tây Bắc TP vẫn khan hiếm các dự án bất động sản.

Giai đoạn 2015, khi bất động sản TP.HCM đang phát triển mạnh mẽ thì khu Tây Bắc mới chỉ xuất hiện một số dự án chung cư, đất nền, nhà phố tập trung chủ yếu ở khu vực quận 12. Một trong các dự án mới được đầu tư tại đây là dự án Senturia Vườn Lài của chủ đầu tư Tiến Phước ở phường An Phú Đông, quận 12 với quy mô 9,8 ha.

Mặc dù được đưa vào sử dụng từ khoảng đầu năm 2019, đến nay khu biệt thự cao cấp này vẫn không có nhiều cư dân sinh sống. Giá bán của một căn biệt tự song lập diện tích 200 m2 tại đây có giá dao động 16 - 20 tỷ đồng.

Cùng với đó là sự có mặt của chủ đầu tư Hà Đô với dự án Khu đô thị Hà Đô Thới An tại phường Thới An, quận 12 có tổng vốn đầu tư 300 tỷ đồng. Dự án có quy mô 5,7 ha với 124 biệt thự, nhà phố và 1 block chung cư 15 tầng.

Khu vực căn hộ đã được chủ đầu tư bàn giao cho cư dân từ cuối năm 2018 nhưng giao thông dẫn vào vẫn chưa được đầu tư tương xứng, còn nhiều đoạn đường đất. Khu vực cũng vắng bóng các tiện ích dân sinh, lượng cư dân chưa đông đúc. Giá giao dịch của dự án này vào khoảng 28 - 30 triệu đồng/m2, bằng mức giá trung bình của các dự án ở Bình Dương.

Một dự án nhà phố tại Thới An của Công ty CP XD & TM Sài Gòn 9 có quy mô 3,1 ha đã hoàn thiện giao thông nội khu. Dự kiến giao nhà vào quý III/2020 nhưng hiện nay dự án vẫn chưa có dấu hiệu xây dựng phần nhà phố.

Mặc dù nằm gần quốc lộ 1A, đường vào dự án lại được đầu tư thiếu đồng bộ.

Một trong những dự án bất động sản mới nhất của khu vực là dự án căn hộ Picity High Park do Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Gia Cư làm chủ đầu tư tại phường Thạnh Xuân, quận 12. Tuy nhiên, nhiều vấn đề trong công tác hoàn thiện pháp lý khiến dự án này mới chỉ dừng lại ở mức hoàn thiện trục đường chính và giao thông nội khu, chưa có dấu hiệu đào móng.

Giá bán dự kiến của dự án này vào khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực. Trong khi đó, ở phân khúc đất nền, trong khi giá tại các khu vực như quận 9, Thủ Đức đã neo mức 50 - 60 triệu đồng/m2 thì ở khu Tây Bắc giá đất vẫn dao động ở 10 - 18 triệu đồng/m2.

Là khu vực còn quỹ đất lớn và giá tương đối thấp ở TP.HCM, nhưng nhiều bài học của các chủ đầu tư đi trước đã khiến các doanh nghiệp địa ốc chùn tay để đầu tư phát triển dự án tại khu vực này. Lý do chủ yếu là hạn chế về hạ tầng giao thông kết nối.

Hiện nay tuyến được lưu thông độc đạo duy nhất nối khu Tây Bắc vào trung tâm TP.HCM là đường Trường Chinh, nối Quốc lộ 22 và đường Cộng Hòa. Tuy nhiên, đây là một trong những điểm đen về tai nạn và ùn tắc giao thông của TP.HCM nhiều năm qua.

Để khắc phục phần nào sức ép về giao thông, TP đã đầu tư 514 tỷ đồng cho dự án xây dựng hầm chui nút giao thông An Sương. Hầm chui gồm 2 nhánh hầm, nhánh N1 hướng từ khu trung tâm TP đi huyện Củ Chi và nhánh N2 theo hướng ngược lại.

Sau nhiều năm chậm tiến độ, nhánh N2 của hầm chui An Sương được kỳ vọng thông xe vào tháng 7 tới đây, tạo thành nút giao ba tầng, giải quyết vấn đề kẹt xe và tai nạn ở cửa ngõ phía Tây Bắc TP.

Vào giờ cao điểm, khu vực đường Trường Chinh nối từ trung tâm về quận 12 luôn trong tình trạng kẹt cứng các loại phương tiện từ xe buýt, xe hơi, xe máy

Trên quốc lộ 1A đoạn từ cầu vượt An Sương đến nút giao Nguyễn Văn Quá cũng thường xuyên xảy ra tình trạng ùn ứ xe tải, container kéo dài hàng km.

Để điều tiết lưu lượng giao thông cho quốc lộ 22 và hạn chế ùn tắc giao thông giờ cao điểm, dự án đường Song hành Quốc lộ 22 đã được đầu tư.

Đường Song hành QL22 có chiều dài hơn 19 km nhưng chỉ rộng 7 m, hiệu quả giảm tải cho Quốc lộ 22 không nhiều.

Trong tương lai, dự án Cao tốc TP.HCM - Mộc Bài với chiều dài 53,5 km có tổng vốn đầu tư 10.688 tỷ đồng được kỳ vọng là cú hích lớn về giao thông cho khu vực cửa ngõ Tây Bắc và tạo điều kiện cho phát triển khu vực. Cùng với đó, dự án mở rộng đường Tô Ký - một trong những trục nối quan trọng của khu Tây Bắc và dự án mở rộng Quốc lộ 1A sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của quận 12, Bình Chánh, huyện Củ Chi và Hóc Môn.

Khu Tây Bắc chỉ cách trung tâm TP chưa đến 30 km nhưng tốc độ phát triển chưa thật sự tương xứng do những hạn chế lớn về giao thông. Bên cạnh đó hạ tầng dân sinh cũng cần được đầu tư và cải thiện mới có thể rút ngắn khoảng cách với các khu vực khác của TP.HCM.

Quỳnh Danh - Hà Bùi