Khi vốn chủ sở hữu tăng vọt không đồng nghĩa rủi ro trái phiếu giảm

Trường hợp dưới đây, tổng hợp từ báo cáo tài chính bán niên tự công bố của một doanh nghiệp bất động sản đang có dư nợ trái phiếu, minh họa khá rõ cơ chế này. Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Liên Lập vừa công bố tình hình tài chính bán niên 2026. Trong 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận trước thuế và sau thuế cùng âm 92,2 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2025 lỗ 89,6 tỷ đồng. Như vậy, mức lỗ của Bất động sản Liên Lập tăng 2,9% so với cùng kỳ.

Sau khoản lỗ trong nửa đầu năm, lợi nhuận sau thuế chưa phân phối của doanh nghiệp tại ngày 30/06/2026 âm 935,3 tỷ đồng. Con số này tăng đáng kể so với mức âm 736,2 tỷ đồng tại ngày 30/06/2025, tương ứng phần lỗ lũy kế tăng thêm gần 200 tỷ đồng sau một năm.

Phối cảnh dự án Khu nhà ở Exim tại phường Phú Hữu, TP.HCM.

Đáng chú ý, trong khi kết quả kinh doanh tiếp tục thua lỗ, vốn đầu tư của chủ sở hữu Bất động sản Liên Lập lại tăng mạnh. Tại ngày 30/06/2026, khoản mục này đạt 2.354 tỷ đồng, tăng 1.224 tỷ đồng, tương đương 108,3% so với mức 1.130 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Việc tăng vốn góp giúp vốn chủ sở hữu của Bất động sản Liên Lập đạt 1.418,7 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2026, trong khi một năm trước chỉ ở mức 393,8 tỷ đồng. Như vậy, vốn chủ sở hữu đã tăng hơn 1.024,9 tỷ đồng, tương đương gấp khoảng 3,6 lần, bất chấp doanh nghiệp vẫn đang mang khoản lỗ lũy kế hơn 935 tỷ đồng.

Tại ngày 30/06/2026, tổng nợ phải trả của Bất động sản Liên Lập đạt 1.555,7 tỷ đồng, tăng 0,8% so với mức 1.543,2 tỷ đồng tại cùng thời điểm năm 2025. Trong cơ cấu nợ, trái phiếu tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với dư nợ 1.470 tỷ đồng và không thay đổi so với một năm trước. Doanh nghiệp không ghi nhận nợ vay ngân hàng.

Ngoài trái phiếu, các khoản nợ phải trả khác đạt 85,7 tỷ đồng, tăng 17,1% so với mức 73,2 tỷ đồng cùng kỳ. Nợ ngắn hạn của doanh nghiệp ở mức 98 tỷ đồng, trong khi nợ dài hạn lên tới 1.457,7 tỷ đồng, chiếm phần lớn tổng nghĩa vụ nợ.

Việc vốn chủ sở hữu tăng mạnh trong khi quy mô nợ ít biến động đã kéo các chỉ số đòn bẩy tài chính của Bất động sản Liên Lập giảm đáng kể. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu từ 3,9189 lần tại ngày 30/06/2025 giảm xuống 1,0966 lần vào cuối tháng 6/2026. Hệ số nợ phải trả trên tổng tài sản cũng giảm từ 0,7967 lần xuống 0,523 lần.

Tương tự, hệ số tổng dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu giảm mạnh từ 3,733 lần xuống còn 1,0362 lần. Trong khi dư nợ trái phiếu giữ nguyên ở mức 1.470 tỷ đồng, sự cải thiện của chỉ tiêu này chủ yếu đến từ việc quy mô vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với cùng kỳ.

Khả năng thanh toán ngắn hạn cũng có sự thay đổi lớn. Hệ số thanh toán ngắn hạn và hệ số thanh toán nhanh cùng tăng từ 2,269 lần tại ngày 30/06/2025 lên 24,4581 lần tại ngày 30/06/2026.

Ở chiều ngược lại, các chỉ tiêu sinh lời tiếp tục ở vùng âm do Bất động sản Liên Lập kinh doanh thua lỗ. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản ở mức âm 3,1%, trong khi tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu âm 6,5%. Hệ số thanh toán lãi vay đạt 0,1048 lần, cải thiện so với mức âm 0,058 lần cùng kỳ năm trước.

Bất động sản Liên Lập được thành lập ngày 21/02/2014, hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Doanh nghiệp có trụ sở tại tầng 3, tòa nhà An Phú Plaza, số 117-119 Lý Chính Thắng, phường Xuân Hòa, TP.HCM.

Bất động sản Liên Lập được biết đến là chủ đầu tư Khu nhà ở Exim tại phường Phú Hữu, TP.HCM, dự án có tên thương mại Park Riverside. Dự án được phát triển trên khu đất khoảng 8,5 ha, với khoảng 693 sản phẩm gồm biệt thự và nhà phố liền kề.

Park Riverside nằm tại khu vực đường Bưng Ông Thoàn, khu Đông TP.HCM. Trước đây, dự án được giới thiệu ra thị trường với sự tham gia phát triển của MIK Group, trong khi Công ty CP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình từng được Bất động sản Liên Lập lựa chọn làm nhà thầu chính của dự án.

Ngoài Park Riverside, Bất động sản Liên Lập còn gây chú ý với hoạt động huy động vốn liên quan đến một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc. Doanh nghiệp đang lưu hành lô trái phiếu LLPCH2328001 có giá trị 1.470 tỷ đồng, phát hành ngày 18/08/2023, kỳ hạn 5 năm và dự kiến đáo hạn ngày 18/08/2028.

Theo thông tin công bố liên quan đến đợt phát hành, nguồn vốn huy động được sử dụng để đặt cọc nhận chuyển nhượng một phần dự án theo hợp đồng giữa Bất động sản Liên Lập và Công ty TNHH Đức Việt. Tài sản bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với một số thửa đất thuộc Khu du lịch - dịch vụ Bắc Bãi Trường (khu 1) tại Phú Quốc, dự án do Công ty TNHH Đức Việt làm chủ đầu tư.

Sau khi được bổ sung vốn, quy mô vốn chủ sở hữu của Bất động sản Liên Lập đã cải thiện đáng kể và các hệ số đòn bẩy giảm so với cùng kỳ. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn ghi nhận lỗ trong nửa đầu năm 2026, trong khi khoản lỗ lũy kế ở mức 935,3 tỷ đồng và dư nợ trái phiếu duy trì ở mức 1.470 tỷ đồng.