Bất động sản logistics chuyển hướng cạnh tranh từ diện tích sang hiệu quả vận hành

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới, khi quy mô nguồn cung không còn là yếu tố duy nhất quyết định sức hấp dẫn của một dự án. Với các doanh nghiệp sản xuất, logistics và phân phối, một nhà kho phù hợp không đơn thuần là nơi lưu trữ hàng hóa, mà còn là mắt xích ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí, tốc độ giao nhận và khả năng duy trì hoạt động của toàn bộ chuỗi cung ứng.

Theo Savills Việt Nam, trong nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn trên cả nước đạt gần 20 triệu m², trong đó khu vực phía Nam chiếm khoảng 57%. Tỷ lệ lấp đầy khoảng 90% cho thấy nhu cầu đối với loại hình bất động sản này vẫn ở mức cao.

Bất động sản logistics chuyển hướng cạnh tranh từ diện tích sang hiệu quả vận hành.

Tuy nhiên, khi thị trường tiếp tục mở rộng, bài toán cạnh tranh cũng thay đổi. Doanh nghiệp thuê kho ngày càng quan tâm đến hiệu suất khai thác thay vì chỉ so sánh diện tích, vị trí hay đơn giá. Một mặt bằng có giá thuê hợp lý nhưng tổ chức giao thông thiếu thuận tiện, khả năng bốc dỡ hạn chế hoặc không đáp ứng yêu cầu lưu trữ có thể khiến chi phí vận hành tăng lên trong suốt thời gian thuê.

Điều đó buộc các chủ đầu tư phải nhìn nhận nhà kho như một hạ tầng phục vụ hoạt động kinh doanh, thay vì chỉ là tài sản bất động sản để cho thuê.

Nhà kho không còn được đánh giá bằng diện tích và giá thuê

Trong hoạt động logistics, thời gian xử lý hàng hóa và khả năng luân chuyển phương tiện có ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả khai thác. Xe tải phải chờ lâu tại khu vực bốc dỡ, lối lưu thông nội bộ thiếu hợp lý hay không gian lưu trữ khó bố trí đều có thể tạo ra những điểm nghẽn trong quá trình vận hành.

Vì vậy, chất lượng thiết kế ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng khi doanh nghiệp lựa chọn địa điểm đặt kho. Những yếu tố như chiều cao thông thủy, tải trọng sàn, số lượng cửa xuất nhập hàng, hệ thống sàn nâng thủy lực, khả năng tiếp nhận phương tiện và hạ tầng kỹ thuật cần được xem xét đồng thời.

Ông John Campell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam.

Ông John Campell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho rằng lợi thế cạnh tranh của các dự án sẽ ngày càng phụ thuộc vào chất lượng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp. Một nhà kho được thiết kế phù hợp không chỉ giúp hoạt động logistics hiệu quả hơn mà còn hỗ trợ khách thuê kiểm soát chi phí, thích ứng với những thay đổi trong chuỗi cung ứng.

Nhận định này cho thấy một sự dịch chuyển đáng chú ý trong cách đánh giá bất động sản logistics. Thay vì tập trung vào khả năng cung cấp mặt bằng, chủ đầu tư cần chứng minh được công trình có thể hỗ trợ khách thuê giải quyết những vấn đề cụ thể trong hoạt động sản xuất, lưu trữ và phân phối.

Một dự án có diện tích lớn chưa chắc tạo ra hiệu quả khai thác cao nếu không gian bên trong được tổ chức thiếu hợp lý. Ngược lại, thiết kế đồng bộ có thể giúp doanh nghiệp tận dụng tốt diện tích, bố trí hệ thống giá kệ, thiết bị và quy trình vận hành phù hợp với đặc thù hàng hóa.

Logicross Nam Thuận của Mitsubishi Estate Vietnam là một trường hợp cho thấy cách tiếp cận này. Dự án được vinh danh ở hạng mục Dự án nhà xưởng/nhà kho xuất sắc nhất tại PropertyGuru Vietnam Property Awards 2026, diễn ra ngày 16/10 tại TP.HCM.

Tọa lạc tại Khu công nghiệp Nam Thuận, tỉnh Tây Ninh, dự án có tổng diện tích đất hơn 115.000 m², với khoảng 61.200 m² diện tích cho thuê. Công trình được thiết kế hướng đến nhu cầu lưu chuyển hàng hóa, tiếp nhận phương tiện và duy trì hoạt động logistics liên tục.

Đáng chú ý, dự án có 64 sàn nâng thủy lực, khu vực bốc dỡ chuyên biệt và hệ thống giao thông nội khu được bố trí đồng bộ. Các hạng mục này hỗ trợ phương tiện ra vào, tổ chức hoạt động xuất nhập hàng và hạn chế nguy cơ ùn tắc trong quá trình khai thác.

Chiều cao thông thủy 11 m cùng tải trọng sàn 3 tấn/m² tạo điều kiện để doanh nghiệp bố trí giá kệ, thiết bị và không gian lưu trữ theo nhu cầu. Trong khi đó, hệ thống chữa cháy ESFR và nguồn điện dự phòng cho các hệ thống thiết yếu góp phần bảo đảm an toàn, duy trì tính ổn định của hoạt động vận hành.

Những thông số này không chỉ phản ánh năng lực kỹ thuật của công trình mà còn cho thấy mối liên hệ giữa thiết kế nhà kho và hiệu quả kinh doanh của khách thuê. Khi từng khâu tiếp nhận, lưu trữ và phân phối được tổ chức hợp lý, doanh nghiệp có thêm điều kiện kiểm soát thời gian, nhân lực và chi phí khai thác.

Tiêu chuẩn xanh trở thành một phần của giá trị tài sản

Bên cạnh công năng và chất lượng kỹ thuật, yêu cầu phát triển bền vững đang ngày càng được chú trọng trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Đây không còn là yếu tố mang tính bổ trợ về hình ảnh, mà được đặt trong mối quan hệ trực tiếp với chi phí sử dụng năng lượng, môi trường làm việc và khả năng khai thác lâu dài của công trình.

Đối với nhà kho, hệ thống chiếu sáng, vật liệu cách nhiệt, khả năng tận dụng ánh sáng tự nhiên và hiệu quả sử dụng điện đều có thể tác động đến chi phí vận hành. Việc tính toán những yếu tố này ngay từ giai đoạn thiết kế giúp chủ đầu tư hạn chế những điều chỉnh tốn kém khi công trình đã đi vào hoạt động.

Logicross Nam Thuận đã đạt chứng nhận LEED, đồng thời tích hợp các giải pháp như chiếu sáng LED, vật liệu cách nhiệt mái và tận dụng ánh sáng tự nhiên nhằm hỗ trợ kiểm soát tiêu thụ năng lượng.

Dự án cũng áp dụng nguyên lý thiết kế gắn kết thiên nhiên (biophilic design), bổ sung không gian xanh tại các khu vực chung như căng tin và lối vào văn phòng. Cách tiếp cận này hướng đến cải thiện môi trường làm việc, đồng thời nâng cao trải nghiệm của người sử dụng công trình.

Theo Savills Place, các giải pháp phát triển bền vững cần được xem xét trong mối liên hệ với hiệu quả vận hành và giá trị sử dụng dài hạn. Việc tích hợp những yếu tố này ngay từ khâu thiết kế có thể giúp dự án đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách thuê.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định chất lượng bất động sản cần được đánh giá trên nhiều khía cạnh, từ thiết kế, kỹ thuật đến trải nghiệm người sử dụng và hiệu quả khai thác. Những dự án được đầu tư đồng bộ, có định hướng phát triển rõ ràng và tạo ra giá trị thực tế cho khách thuê sẽ có nền tảng tốt hơn để xây dựng lợi thế cạnh tranh.

Trong bối cảnh nguồn cung nhà kho, nhà xưởng xây sẵn đã tiệm cận 20 triệu m², thị trường có thêm cơ sở để bước sang giai đoạn cạnh tranh sâu hơn về chất lượng. Tỷ lệ lấp đầy khoảng 90% phản ánh sức cầu hiện hữu, nhưng khả năng duy trì sức hút của từng dự án trong dài hạn sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào mức độ đáp ứng nhu cầu khai thác thực tế.

Với doanh nghiệp thuê kho, một công trình vận hành ổn định có thể giúp giảm bớt những chi phí phát sinh và tăng tính chủ động trong tổ chức chuỗi cung ứng. Với chủ đầu tư, thiết kế linh hoạt, hạ tầng đồng bộ và tiêu chuẩn bền vững là những yếu tố góp phần duy trì giá trị tài sản.

Cuộc cạnh tranh trên thị trường bất động sản logistics vì thế không chỉ nằm ở việc ai có nhiều diện tích cho thuê hơn, mà còn ở khả năng biến mỗi mét vuông mặt bằng thành không gian tạo ra hiệu quả kinh tế. Khi yêu cầu của khách thuê ngày càng cao, chất lượng vận hành sẽ là yếu tố phân định rõ hơn vị thế của các dự án trong giai đoạn phát triển tiếp theo.