Nhà đất mua bán giấy tay tại TP.HCM có thể được hỗ trợ đến 100%: Điều kiện cụ thể ra sao?

Mở thêm cơ hội cho người mua nhà bằng giấy tay

Ảnh minh họa

Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án, nhóm này thường gặp khó trong việc xác định quyền lợi. Người đang ở trên đất có thể không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận, trong khi quá trình chuyển nhượng qua nhiều người khiến việc xác minh nguồn gốc càng phức tạp.

Mới đây, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM trình HĐND Thành phố dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đáng chú ý, dự thảo dành quy định riêng cho trường hợp chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất bằng giấy tay trong khoảng thời gian từ sau ngày 1.7.2014 đến trước ngày 1.8.2024.

Theo đề xuất, người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất nhận chuyển nhượng, tặng cho bằng giấy tay, kể cả trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể được xem xét hỗ trợ tương đương mức bồi thường, hỗ trợ về đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Để được xem xét, người sử dụng đất phải có cam kết, tường trình về nguồn gốc và quá trình chuyển nhượng, tặng cho. Đồng thời, việc sử dụng đất phải ổn định, không có tranh chấp, khiếu nại và phải được UBND cấp xã xác nhận về hiện trạng, ranh giới sử dụng đất.

Thông tin này sau đó được công khai tại trụ sở UBND cấp xã để người liên quan có thể phản ánh, khiếu nại nếu có tranh chấp. Đây là khâu quan trọng bởi một thửa đất có thể đã qua nhiều lần mua bán bằng giấy tay, trong khi hồ sơ pháp lý vẫn đứng tên người sử dụng trước đó.

100% không có nghĩa là ai mua giấy tay cũng được nhận đủ tiền

Điểm đáng chú ý trong dự thảo là mức hỗ trợ được tính theo nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, chứ không phải cứ có giao dịch giấy tay là mặc nhiên được hưởng 100%.

Với đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai, tỉ lệ hỗ trợ dự kiến là 100% giá đất tính bồi thường nếu sử dụng trước ngày 15.10.1993; 80% nếu sử dụng từ ngày 15.10.1993 đến trước 1.7.2004; 60% từ 1.7.2004 đến trước 1.7.2014 và 40% từ 1.7.2014 đến trước 1.8.2024.

Nếu có vi phạm pháp luật đất đai nhưng vẫn sử dụng ổn định, các mức này giảm tương ứng còn 70%, 56%, 42% và 28%. Với đất nông nghiệp, dự thảo đề xuất mức hỗ trợ 100% giá đất tính bồi thường trong trường hợp không vi phạm và 70% nếu có vi phạm, trong phạm vi hạn mức theo quy định.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng không có giấy tờ hợp pháp, mức hỗ trợ cũng được tính theo từng trường hợp, thời điểm xây dựng và tình trạng pháp lý của khu đất. Một số trường hợp có thể được hỗ trợ từ 50% đến 100% giá trị xây dựng mới.

Như vậy, mức 100% chỉ là mức hỗ trợ cao nhất theo đề xuất, không phải giá trị thị trường của nhà, đất. Người mua bán bằng giấy tay cũng không mặc nhiên được hưởng mức này.

Dự thảo đồng thời quy định không chi trả trùng trên cùng diện tích. Tổng mức hỗ trợ cho người đang sử dụng đất cũng không vượt quá mức quyền lợi mà người sử dụng đất hợp pháp trước đó được hưởng.

Quy định này nhằm xác định rõ quyền lợi giữa người đứng tên giấy chứng nhận và người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất, nhất là với những trường hợp đất đã qua nhiều lần mua bán bằng giấy tay.

Quyền lợi đi cùng trách nhiệm chứng minh

Thực tế tại TP.HCM, nhiều giao dịch nhà đất giấy tay đã qua thời gian dài, thậm chí qua nhiều lần chuyển nhượng. Người mua cuối cùng có thể là người đang ở, quản lý và sử dụng ổn định nhưng việc chứng minh nguồn gốc giao dịch không phải lúc nào cũng dễ dàng.

Theo dự thảo, người dân muốn được xem xét hỗ trợ phải cung cấp thông tin về nguồn gốc và quá trình chuyển nhượng, tặng cho. UBND cấp xã sẽ xác nhận hiện trạng, ranh giới sử dụng đất, tình trạng ổn định và việc có hay không tranh chấp, khiếu nại. Nội dung này được công khai để xác định quyền lợi trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Quy định này, nếu được thông qua, có thể giúp giải quyết một phần những trường hợp người dân đã mua và sử dụng nhà đất nhiều năm nhưng hồ sơ pháp lý chưa theo kịp thực tế. Với các dự án hạ tầng đang triển khai, việc xác định đúng người đang sử dụng đất và quyền lợi của họ cũng có ý nghĩa trong quá trình giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, đây mới là đề xuất. Dự thảo dự kiến được trình HĐND TP.HCM vào tháng 12.2026 và chỉ áp dụng đối với các dự án hoặc phần diện tích chưa được phê duyệt phương án bồi thường trước ngày nghị quyết có hiệu lực nếu được thông qua.

Vì vậy, người dân có nhà, đất mua bằng giấy tay cần đặc biệt lưu giữ các giấy tờ, chứng từ và tài liệu liên quan đến quá trình giao dịch, sử dụng đất. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để cơ quan chức năng xem xét quyền lợi khi thực hiện thu hồi đất.

Nhà đất giấy tay: Mức hỗ trợ tính thế nào?

Theo dự thảo của TP.HCM, mức hỗ trợ đối với đất phi nông nghiệp được xác định theo thời điểm sử dụng đất. Trường hợp không vi phạm pháp luật đất đai, mức đề xuất lần lượt là 100%, 80%, 60% và 40% giá đất tính bồi thường, tương ứng với các giai đoạn trước 15.10.1993; từ 15.10.1993 đến trước 1.7.2004; từ 1.7.2004 đến trước 1.7.2014 và từ 1.7.2014 đến trước 1.8.2024.

Nếu có vi phạm nhưng sử dụng ổn định, mức hỗ trợ giảm còn 70%, 56%, 42% và 28%.

Đáng lưu ý, đây mới là mức đề xuất trong dự thảo, không phải chính sách đã có hiệu lực và không đồng nghĩa mọi trường hợp mua bán giấy tay đều được hỗ trợ 100%.