Bất động sản mới nhất: Thị trường sắp 'tăng nhiệt', trên 50% nhà đầu tư mắc kẹt trong vay vốn, rủi ro khi mua chung cư giá rẻ chưa có sổ hồng

Bất động sản mới nhất. Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp. (Ảnh minh họa - Nguồn: VNN)

Những rủi ro khi mua chung cư giá rẻ chưa có sổ hồng

Mới đây, dữ liệu của một hãng nghiên cứu BĐS cho biết, giá rao bán một căn hộ chung cư tại Hà Nội trung bình mức 3,1 tỷ đồng. Với mức thu nhập trung bình người lao động Hà Nội là 135 triệu đồng/năm thì phải mất 23 năm mới có thể mua một căn hộ chung cư.

Thực tế, tại một số dự án chung cư chưa có sổ hồng, căn hộ được rao bán với mức giá khá dễ chịu. Không ít người có ý định chấp nhận mạo hiểm mua để ở. Vậy việc mua những tài sản này có rủi ro gì về pháp lý hay không?

Luật sư Đoàn Trung Hiếu - Văn phòng luật sư Hỗ trợ Phát triển Cộng đồng - thuộc Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết, có một số nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng chung cư chưa được cấp sổ hồng.

Ví dụ như chủ đầu tư dự án không cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý hoặc giấy tờ không minh bạch, rõ ràng. Chủ đầu tư không thể hoàn thành công trình hoặc hoàn thành nhưng không giống với thiết kế ban đầu đã đăng ký trong giấy phép xây dựng.

Chủ đầu tư sử dụng dự án chung cư để thế chấp vay vốn ngân hàng. Hoặc trường hợp khác là xảy ra tranh chấp về quy hoạch của dự án, chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính và pháp lý với Nhà nước.

Nếu mua phải căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, bạn luôn có nguy cơ đối mặt các rủi ro. Nếu mua căn hộ chung cư tại dự án chủ đầu tư có uy tín thấp thì nguy cơ không có sổ hồng là rất cao.

Rủi ro lớn nhất là người dân sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án chung cư đó. Vì vậy, khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến tài sản này sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Người mua cũng dễ gặp rủi ro cao khi giao dịch ở thị trường thứ cấp nếu thỏa thuận dưới hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng (có công chứng). Loại hợp đồng này chỉ thể hiện quyền quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở.

Điều này có nghĩa là từ người chủ thứ cấp (thứ hai trở đi) chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ. Nếu chủ đầu tư cấp sổ đỏ thì người chủ đầu tiên mới là người đứng tên trên giấy tờ. Do đó, chủ đầu tiên có thể không hợp tác sang tên cho chủ mới nhằm đòi tăng giá.

Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều rủi ro không lường trước được như hai bên mua bán mất liên lạc với nhau, người bán qua đời hoặc mất năng lực hành vi dân sự. Những trường hợp này sẽ không thể xác lập được quyền sở hữu trên thực tế của mình đối với căn hộ chung cư đó.

Bên cạnh đó, trong thời gian chưa có sổ đỏ, người mua cũng không thể vay tiền ngân hàng bằng cách thế chấp căn hộ.

Người đang chịu áp lực trả lãi vay không dễ dàng bán cắt lỗ

Thời gian qua, có cả người mua ở và nhà đầu tư đã rơi vào tình trạng "vỡ kế hoạch" trả góp căn hộ khi lãi suất tăng cao.

Theo khảo sát, gần đây, tình trạng bán căn hộ chung cư tại một số khu đô thị tăng cao, nguyên nhân là cần bán gấp để trả nợ ngân hàng, do thu nhập đang bị ảnh hưởng. Cùng đó, lãi suất ngân hàng neo cao, cá biệt có nơi tới 14%/năm.

Mặt bằng giá căn hộ có tăng, nhưng việc bán căn hộ lúc này cũng không phải dễ do thanh khoản trên thị trường vẫn ở mức yếu. Bên cạnh đó, với mức lãi suất như hiện nay, không có người dám vay để mua. Ngược lại, một số người có mức tài chính ổn định lại đang đợi giá nhà tiếp tục giảm mới xuống tiền.

Thực tế, khi lãi suất còn thấp (khoảng trước năm 2022), mức vay 50-70% giá trị tài sản để đầu tư BĐS khá phổ biến. Nhưng hiện nay, mức vay 50-60% giá trị tài sản có thể khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi lãi suất tăng cao. Do đó, không ít nhà đầu tư đang phải cơ cấu lại tỷ trọng vốn vay theo hướng giảm xuống mức thấp nhất có thể.

Chia sẻ về vấn đề này, đại diện của DKRA Vietnam cho rằng, những năm trước, khi thị trường BĐS sôi động, lãi suất ở mức thấp, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, sau đó không có khả năng trả nợ sẽ bán ra, chấp nhận lỗ là bán được. Tuy nhiên, hiện nay, thanh khoản trên thị trường thứ cấp sụt giảm, đa số nhà đầu tư bị kẹt hàng. Cá biệt, những người đang chịu áp lực trả lãi vay không dễ dàng bán cắt lỗ.

Còn theo bà Dương Thùy Dung - Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, ước tính, khoảng trên 50% nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư BĐS, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng cao, còn muốn bán thì lại không bán được.

Theo bà Dung, nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi đó thị trường sẽ giảm giá.

Chuyên gia BĐS khuyến cáo, nhà đầu tư nên cơ cấu khoản vay về mức 30% giá trị tài sản, việc sử dụng đòn bẩy tài chính phải cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định, có thể trả lãi và nợ gốc ngân hàng hàng tháng. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng trong tình hình lãi suất tăng cao, kinh tế khó khăn.

Nhiều ‘đòn bẩy’ giúp thị trường BĐS sắp ‘ấm’ lên

Theo chuyên gia, sự vào cuộc của Chính phủ giúp tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý, về chính sách tín dụng… dự báo thị trường BĐS sẽ “ấm” lên từ quý III năm nay.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho hay, thị trường BĐS quý I/2023 đang có tín hiệu tích cực nhờ vào động thái hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn kịp thời từ Chính phủ.

Cụ thể như, việc thành lập Tổ công tác rà soát thực trạng khó khăn của doanh nghiệp, địa phương có các dự án đang bị vướng mắc; công điện 1164/CĐ-TTg của Chính phủ cũng ban hành để đôn đốc các đơn vị liên quan thực hiện theo Quyết định 1435/QĐ-TTg; trong đó đề cập việc các doanh nghiệp BĐS cần phải tự nghiên cứu, xem xét hàng hóa cho phù hợp với nhu cầu của thị trường…

Bên cạnh đó, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn thị trường.

Ông Đính đánh giá, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là liều thuốc bổ có giá trị đối với thị trường. Tuy nhiên, theo ông, Chính phủ cần ban hành cụ thể Nghị quyết về gói ưu đãi này, bao gồm tiêu chí, nhóm đối tượng được tiếp cận nguồn vốn này.

Việc tái cấu trúc hoạt động sản xuất kinh doanh cho phù hợp với thực tại nền kinh tế và nguồn lực doanh nghiệp, cấu trúc lại các dòng sản phẩm để dễ hấp thụ thị trường sẽ góp phần vào việc đảm bảo “sức khỏe” cho doanh nghiệp.

Chia sẻ tại tọa đàm điểm sáng đầu tư mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia đưa ra hai nhóm chính sách, ngắn hạn và dài hạn nhằm giúp thị trường BĐS phục hồi, phát triển bền vững hơn.

Trong đó, nhóm giải pháp ngắn hạn là những chính sách tập trung tháo gỡ vấn đề đang nóng nhất của thị trường, gồm pháp lý và vốn. Theo chuyên gia, nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý, hàng trăm dự án được giải tỏa, dòng tiền từ đây mà ra. Quan trọng hơn, tháo gỡ được vấn đề pháp lý chính là củng cố niềm tin cho thị trường.

Sự vào cuộc của Chính phủ giúp tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý, về chính sách tín dụng… dự báo thị trường BĐS sẽ “ấm” lên từ quý III năm nay. (Nguồn: BXD)

Về vốn cho thị trường BĐS, ông Lực cho rằng, nóng nhất chính là vấn đề trái phiếu. Theo tính toán, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỷ đồng. Mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư BĐS.

TS. Cấn Văn Lực cũng đánh giá dòng vốn từ M&A (mua bán và sáp nhập) rất quan trọng với thị trường BĐS, nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A.

“Tôi kiến nghị nên cho phép, vì việc này hoàn toàn khả thi và là nhu cầu thật. Doanh nghiệp có 70%, phần còn lại ngân hàng tài trợ 30%”, ông Lực đề xuất.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, hiện giá BĐS bị "đẩy" cao so với thu nhập của người dân. Do đó, để đưa ra được các phương án điều chỉnh giá BĐS hợp lý hơn, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cấp, đơn vị, chính quyền để đáp ứng nhu cầu.

“Việt Nam nên có quỹ bình ổn như Singapore để người dân có thể dễ dàng có nhà ở”, ông Lực đề xuất.

Bộ Xây dựng đề xuất nhiều điểm mới về đối tượng mua nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp.

Trong đó, Bộ đề xuất người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo hai điều kiện về nhà ở và thu nhập. Người thuê nhà ở xã hội không bắt buộc đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.

Theo Luật Nhà ở năm 2014, người muốn mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng ba điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập. Trong đó, những người này bắt buộc có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có nhà ở xã hội; nếu không thì phải có tạm trú từ một năm trở lên.

Bộ Xây dựng cho rằng, quy định về điều kiện cư trú như luật hiện hành "đã không còn phù hợp trong tình hình mới, phát sinh thủ tục không cần thiết". Quy định về ba điều kiện nhà ở, cư trú, thu nhập dẫn đến bất cập là người thu nhập thấp muốn thuê nhà xã hội (không mua bán, chuyển quyền sở hữu) cũng phải thực hiện đầy đủ thủ tục, giấy tờ chứng minh.

Theo cơ quan soạn thảo, doanh nghiệp tại khu công nghiệp có nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội để lo cho công nhân. Tuy nhiên luật hiện hành chưa quy định nhóm này được hưởng chính sách thuê nhà ở xã hội.

Vì vậy, đề xuất nói trên sẽ thúc đẩy nguồn cung và cầu nhà ở xã hội, nhất là nhà cho thuê, góp phần giảm gánh nặng ngân sách cho Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Nhóm chính sách này cũng góp phần đảm bảo an sinh xã hội, cải cách thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất nhiều chính sách về quyền và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Trong đó, Bộ đề xuất thí điểm quy định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được kinh doanh sản phẩm theo phương án kinh doanh tự chủ, không bắt buộc phải dành 20% diện tích sàn nhà ở xã hội trong dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.

Cơ quan soạn thảo cũng đề xuất chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được hưởng những ưu đãi về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được hưởng lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; ưu đãi phần diện tích làm kinh doanh dịch vụ, thương mại.

(tổng hợp)

Hải An