Bất động sản quý I/2026: Chung cư dẫn sóng, đất nền trầm lắng

Nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đang dịch chuyển mạnh theo hạ tầng trọng điểm

Chung cư - "Đầu tàu" phục hồi, dẫn dắt thị trường

Chung cư là loại hình ghi nhận sức bật tốt nhất sau Tết. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 3/2026 so với cuối năm 2025, mức độ quan tâm với bất động sản bán tại TP.Hồ Chí Minh đã phục hồi về mức cuối năm ngoái, trong khi chung cư cho thấy khả năng dẫn dắt rõ rệt.

Ở cả Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, lượng quan tâm chung cư đều ghi nhận mức tăng trưởng dương sau Tết, trở thành loại hình có mức độ phục hồi nhanh và bền vững nhất. Khảo sát môi giới quý I/2026 (với 529 đáp viên) cho thấy, chung cư được đánh giá là loại hình bất động sản tiềm năng nhất trong 6 tháng tới, vượt trội so với đất nền và nhà riêng.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho hay, điểm đáng chú ý là tỷ trọng mua chung cư để ở chiếm đa số trong khảo sát, phản ánh dòng tiền đang tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu thực, thay vì đầu cơ. Điều này cũng lý giải vì sao thanh khoản chung cư vẫn được duy trì dù thị trường chung có sự suy giảm về lượng giao dịch so với quý trước.

Theo bà Ánh, mặc dù biến động vĩ mô và lãi suất có tác động tới thanh khoản trong ngắn hạn, giá bán chung cư vẫn duy trì ổn định. So sánh quý I/2026 với quý IV/2025, mức độ giảm giá (nếu có) chỉ diễn ra ở một số khu vực và không đáng kể. Điều này cho thấy niềm tin của người bán vào giá trị trung hạn của loại hình này vẫn rất cao.

Tại Hà Nội, xu hướng phát triển định hướng giao thông công cộng (TOD) thể hiện rõ nét khi nguồn cung mới hình thành dựa trên các cơ sở hạ tầng trọng điểm như vành đai, tuyến metro và các cầu mới. Tại TP.Hồ Chí Minh, nguồn cung tập trung ở khu vực cận trung tâm, đặc biệt dọc theo trục Quốc lộ 13.

Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển lượng quan tâm ra vùng ven trong nội thành đang thể hiện rõ nét hơn tại TP.Hồ Chí Minh so với Hà Nội. Tỷ trọng mức độ quan tâm chung cư tại khu vực vành đai 3 (bao gồm quận 2, 9, Thủ Đức, Bình Tân, Nhà Bè) và vùng mở rộng (Dĩ An, Thuận An) đang tăng dần, trong khi tỷ trọng tại các quận trung tâm (quận 1, 3, 4, 5, 10, 11) có xu hướng giảm.

Đất nền và nhà riêng phân hóa mạnh

Đất nền là loại hình thể hiện rõ nhất độ nhạy cảm với các yếu tố vĩ mô. Lượng quan tâm và giao dịch đất nền đã có những biến động mạnh theo từng giai đoạn chính sách và lãi suất.

Theo khảo sát môi giới, tỷ lệ đáp viên ghi nhận giao dịch đất nền "suy giảm" trong quý I/2026 ở mức cao, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và các quy định siết chặt phân lô, sáp nhập tỉnh thành. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là giá rao bán đất nền không có dấu hiệu giảm. Biểu đồ giá bán/m2 của đất nền trong giai đoạn 2023-2026 cho thấy mặt bằng giá vẫn được giữ vững, dù mức độ quan tâm có lúc sụt giảm.

Bà Ánh cho biết, thị trường đất nền quý I/2026 cho thấy sự phân hóa rõ rệt về mức độ quan tâm giữa ba miền. Miền Trung nổi bật với mức tăng trưởng quan tâm cao tại một số khu vực điển hình, trong khi miền Bắc và miền Nam ghi nhận sự phục hồi chậm hơn và có tính chọn lọc cao. Các tỉnh có hạ tầng trọng điểm được đầu tư hoặc có lợi thế du lịch vẫn thu hút được dòng tiền tìm kiếm cơ hội dài hạn.

Nhà riêng TP.Hồ Chí Minh phục hồi nhờ điều chỉnh giá

Phân khúc nhà riêng ghi nhận sự phục hồi trái chiều giữa hai thành phố lớn. Tại TP.Hồ Chí Minh, lượng quan tâm nhà riêng đã phục hồi tốt hơn so với cuối năm 2025 nhờ sự điều chỉnh giảm nhẹ tại nhiều quận. Cụ thể, quận 1 ghi nhận mức giảm giá 5% so với quý trước (xuống 238 triệu/m2), quận 5 giảm 7% (178 triệu/m2), trong khi một số quận khác như quận 3 (+6%), Phú Nhuận (+3%), quận 4 (+4%) vẫn có tăng giá nhẹ. Sự phân hóa về giá giữa các quận đã tạo cơ hội cho người mua có nhu cầu ở thực, giúp thanh khoản nhà riêng tại TP.Hồ Chí Minh cải thiện.

Ngược lại, tại Hà Nội, giá nhà riêng tiếp tục tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, khiến mức độ quan tâm chưa thể phục hồi mạnh. Các quận như Hoàn Kiếm tăng 38% (lên 396 triệu/m2), Long Biên tăng 32% (240 triệu/m2), Gia Lâm tăng 31% (136 triệu/m2). Đáng chú ý, các quận cận trung tâm như Cầu Giấy, Tây Hồ, Ba Đình, Thanh Xuân đều ghi nhận mức tăng giá trên 20% so với cùng kỳ, đồng thời cũng là những khu vực thu hút lượng quan tâm cao nhất. Điều này cho thấy, dù giá cao, nhu cầu về nhà riêng tại các quận có hạ tầng tốt và vị trí thuận lợi vẫn rất lớn.

"Thị trường bất động sản quý I/2026 đã phản ánh một giai đoạn chuyển tiếp: không còn sự bùng nổ về thanh khoản nhưng cũng chưa xuất hiện sự điều chỉnh giá sâu. Các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực (chung cư, nhà riêng tại một số khu vực có điều chỉnh giá) vẫn giữ được sự quan tâm ổn định, trong khi các loại hình mang tính đầu cơ cao (đất nền) đang trong giai đoạn thăm dò và chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách và lãi suất", bà Ánh chia sẻ.