Bất động sản TP.HCM 'thoát đáy': Hàng loạt dự án hồi sinh, thị trường chờ cú bứt tốc 2026

Sau gần nửa thập kỷ trầm lắng bởi dịch bệnh, khủng hoảng dòng tiền và những điểm nghẽn pháp lý kéo dài, thị trường bất động sản TP.HCM đang phát đi những tín hiệu hồi sinh rõ nét. Năm 2025, lần đầu tiên sau nhiều năm tăng trưởng âm, hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố ghi nhận mức tăng trưởng dương 3,06% – một con số không lớn nhưng mang ý nghĩa bản lề, đánh dấu thời điểm thị trường chính thức “thoát đáy”.

Từ đáy khủng hoảng đến điểm cân bằng mong manh

Chia sẻ tại cuộc họp báo về tình hình kinh tế – xã hội TP.HCM chiều 8.1.2026, ông Lê Đức Anh, Phó Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM), nhấn mạnh: kết quả này phản ánh một quá trình phục hồi có kiểm soát, xuất phát từ cả nỗ lực nội tại của doanh nghiệp lẫn các giải pháp điều hành đồng bộ của thành phố.

Thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ tăng trưởng 2 con số trong năm 2026 này - Ảnh: minh họa

“Giai đoạn 2020 – giữa 2024 là thời kỳ đặc biệt khó khăn. Tuy nhiên, tăng trưởng âm đã giảm dần qua từng năm, đến cuối năm 2024 thị trường bắt đầu cân bằng trở lại và năm 2025 chính thức ghi nhận mức tăng trưởng dương”, ông Lê Đức Anh cho biết.

Thực tế cho thấy, giai đoạn 2020 – giữa 2024, bất động sản TP.HCM chịu tác động kép từ dịch COVID-19 và những tồn tại kéo dài của hệ thống pháp luật. Có thời điểm, tăng trưởng của lĩnh vực kinh doanh bất động sản giảm sâu hơn 15%, hàng loạt dự án rơi vào cảnh đình trệ, doanh nghiệp thiếu dòng tiền, trong khi người mua nhà gần như “đóng băng” tâm lý chờ đợi.

Theo phân tích của Sở Xây dựng TP.HCM, nguyên nhân cốt lõi không chỉ nằm ở yếu tố thị trường mà còn ở những vướng mắc pháp lý mang tính hệ thống, đặc biệt liên quan đến đất đai, thủ tục đầu tư và triển khai dự án. “Nhiều dự án có quỹ đất, có nhà đầu tư nhưng không thể triển khai do vướng quy định chồng chéo, thiếu đồng bộ giữa các luật”, ông Lê Đức Anh nhận định.

Trong bối cảnh đó, việc thị trường từng bước phục hồi, tăng trưởng âm giảm dần và chuyển sang dương vào năm 2025 được xem là kết quả của quá trình “làm sạch” và tái cấu trúc bắt buộc, diễn ra song song ở cả phía cơ quan quản lý lẫn cộng đồng doanh nghiệp.

Tháo “nút thắt” đất đai: Điều kiện tiên quyết để hồi sinh dự án

Bước ngoặt lớn của thị trường bất động sản TP.HCM đến từ ngày 1.8.2024, khi hàng loạt luật quan trọng như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực.

Theo ông Lê Đức Anh, các đạo luật mới đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý, tháo gỡ nhiều vướng mắc tồn tại lâu nay. “Những điểm mới, thông thoáng hơn của các luật đã giúp doanh nghiệp có cơ sở pháp lý rõ ràng để triển khai dự án. Đây là yếu tố rất quan trọng để thị trường phục hồi một cách thực chất, chứ không chỉ dựa vào kỳ vọng”, ông nói.

Thực tế trong năm 2025 cho thấy, nhiều dự án bất động sản trên địa bàn thành phố đã được tái khởi động sau thời gian dài “đắp chiếu”. Dù chưa thể đồng loạt bung hàng, nhưng sự chuyển động trở lại của các dự án đang góp phần cải thiện tâm lý thị trường và từng bước khơi thông nguồn cung.

Nếu pháp lý là “khung xương” của thị trường bất động sản thì đất đai chính là yếu tố quyết định sự sống còn của từng dự án. Đây cũng là “nút thắt” lớn nhất khiến nhiều dự án tại TP.HCM đình trệ suốt nhiều năm qua.

Theo ông Lê Đức Anh, trong năm 2025 và đầu năm 2026, thành phố đã triển khai nhiều giải pháp đồng bộ để tháo gỡ vấn đề này. Trong đó, việc ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1.1.2026 được kỳ vọng sẽ tạo sự minh bạch, thống nhất trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đáng chú ý, TP.HCM cũng tận dụng tối đa cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 98 (sửa đổi) để xử lý các dự án BT (xây dựng – chuyển giao) và thí điểm chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại. “Đến nay, thành phố đã chấp thuận thí điểm đối với 96 dự án và đang xem xét thêm 25 dự án khác. Đây là những bước đi quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai, tạo điều kiện cho các dự án được hồi sinh”, ông Lê Đức Anh thông tin.

Bên cạnh phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của TP.HCM trong giai đoạn tới. Theo kế hoạch, thành phố phấn đấu trong năm 2026 phát triển được 28.500 căn nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của người thu nhập thấp và công nhân lao động.

Ông Lê Đức Anh cho biết, thành phố đã chủ động chuẩn bị quỹ đất cũng như các chính sách ưu đãi để kêu gọi doanh nghiệp tham gia đầu tư. “Trước ngày 19.1.2026, TP.HCM dự kiến khởi công 3 dự án nhà ở xã hội với quy mô 5.568 căn. Đây là bước đi cụ thể để hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, bảo đảm an sinh và cân bằng thị trường”, ông nói.

Một điểm nhấn khác trong điều hành thị trường bất động sản TP.HCM là việc thành lập Tổ công tác đặc biệt và kiện toàn Ban Chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản thành phố.

Theo đại diện Sở Xây dựng, các dự án vướng mắc đã được phân nhóm cụ thể và giao nhiệm vụ cho từng sở, ngành phụ trách theo chức năng. Cách làm này giúp rút ngắn thời gian xử lý và tránh tình trạng “đá bóng trách nhiệm” giữa các đơn vị.

“Kết quả đến nay, thành phố đã giải quyết được 80 dự án tồn đọng, trong đó có 5 dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ. Đây là những dự án bị kéo dài nhiều năm, nên việc tháo gỡ có ý nghĩa rất lớn đối với thị trường”, ông Lê Đức Anh nhấn mạnh.

Song song với việc tháo gỡ vướng mắc cho từng dự án cụ thể, TP.HCM cũng đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo ông Lê Đức Anh, Sở Xây dựng đã tạo lập và bàn giao hơn 400 tài khoản trên Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho các sở, ngành, địa phương, chủ đầu tư và doanh nghiệp môi giới.

Cùng với đó, việc thành phố ra mắt Trung tâm Phục vụ hành chính công vào cuối năm 2025, cắt giảm 30% thủ tục hành chính và thực hiện 100% thủ tục trên môi trường điện tử, đang tạo ra những thay đổi đáng kể cho môi trường đầu tư. “Đây là những yếu tố hỗ trợ rất quan trọng, giúp doanh nghiệp giảm chi phí thời gian và nâng cao hiệu quả triển khai dự án”, ông Lê Đức Anh đánh giá.

Với hàng loạt “điểm nghẽn” pháp lý và đất đai đang dần được tháo gỡ, cùng cải cách hành chính mạnh mẽ, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn tăng tốc từ năm 2026. Dù mức tăng trưởng 3,06% của năm 2025 mới chỉ là bước khởi đầu, nhưng đây là nền tảng quan trọng để thành phố hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số trong năm tới.

Như nhận định của ông Lê Đức Anh, “thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước cơ hội phục hồi rõ nét hơn, nhưng quá trình này cần diễn ra một cách thận trọng, bền vững, tránh lặp lại những chu kỳ nóng – lạnh từng gây ra nhiều hệ lụy trong quá khứ”.

Bình Thuận