Bất động sản văn phòng sẽ 'lên ngôi'

Có sự mất cân đối cung cầu

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hàng năm cả nước có khoảng 150.000 doanh nghiệp mới được hình thành. Trong 2 năm 2020 và 2021, rất nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn nên bị giải thể, nhưng số lượng doanh nghiệp mới thành lập cũng gần như tương đương. Đây chính là đối tượng cần sử dụng văn phòng. Hiện nay, Hà Nội cũng có gần 200 nghìn doanh nghiệp, nhiều chi nhánh, văn phòng đại diện của các doanh nghiệp ở các tỉnh khác cũng hoạt động trên địa bàn Thủ đô. Nhu cầu của các đơn vị này tối thiểu cũng phải đạt trên 10 triệu m2 sàn.

Nguồn cung bất động sản văn phòng hiện vẫn chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng cao
của doanh nghiệp.

“Tuy nhiên hiện nay văn phòng chính thức có ở trên thị trường Hà Nội mới đạt khoảng 200 dự án và mới cung ứng ra thị trường khoảng 3 - 4 triệu m2 sàn văn phòng. Số lượng để đáp ứng cho nhu cầu vẫn còn đang khá nhỏ. Nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa phải lựa chọn những phân khúc văn phòng rẻ hơn, tức là ra những nhà dân hoặc các phần thương mại của các tòa nhà chung cư....Hiện trạng của cung và cầu bất động sản văn phòng vẫn đang có sự chênh lệch. Nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu, nhất là phân khúc văn phòng hạng A. Cụ thể như tại TP. Hồ Chí Minh (HCM) và Hà Nội là hai nơi có nhiều doanh nghiệp hoạt động nhất thì đều có tính tương đồng cho thấy, vẫn còn đang thiếu khá nhiều nhu cầu trong phân khúc bất động sản bán lẻ, trong đó có phân khúc văn phòng bán lẻ cho các doanh nghiệp” - ông Đính chia sẻ.

Còn bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết, ở Hà Nội, tổng nguồn cung thị trường văn phòng đang đạt mức trung bình khoảng 1,8 triệu m2 sàn. Mức độ hấp thụ thị trường của phân khúc này đang đạt trên 90%. Đây là tỷ lệ hấp thụ trung bình khá tốt so với các hạng mục bất động sản khác trên thị trường.

Về nguồn cầu, từ khi dịch Covid-19 diễn ra, nhiều doanh nghiệp phải thu nhỏ diện tích văn phòng, thậm chí phải đóng cửa. Tuy nhiên, vẫn có những mảng ngành nghề, dịch vụ kinh doanh đang tiếp tục gia tăng phát triển. Trong số đó, mảng công nghệ thông tin, sản xuất ghi nhận có tốc độ phát triển kinh tế tốt nhất trong 2 năm trở lại đây, kéo theo nguồn cầu văn phòng dịch vụ.

Dịch chuyển ra vùng ngoài trung tâm

Từ hiện trạng của loại hình bất động sản văn phòng hiện tại, bà Phạm Thanh Huyền - Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng hạ tầng và Giao thông (Intracom) cho rằng, trong thời gian tới, xu hướng văn phòng sẽ dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Một trong những nguyên nhân là do quỹ đất trong trung tâm đã hạn hẹp ngay cả với chung cư hay văn phòng. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng có xu hướng đầu tư văn phòng ra ngoài trung tâm, giảm chi phí đầu tư và vận hành… Ngoài ra, hệ thống giao thông với cung đường khoảng 10 km đi lại dễ dàng và không còn khó khăn như trước đây.

“Về mặt bằng chung, do dịch bệnh Covid nên các ngành nghề sẽ bị tác động, ảnh hưởng. Tuy nhiên, vẫn có những ngành tiếp tục phát triển. Theo khảo sát vào quý II và đầu quý III/2021, lượng khách hàng và các đơn vị thanh lý mặt bằng rất nhiều. Tuy nhiên, từ cuối quý III và trong 1 tháng trở lại đây, lượng hợp đồng thuê lại khá lớn. Đối với những khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng ra bên ngoài không chỉ tập trung vào những đơn vị giảm diện tích thuê, hay những doanh nghiệp Việt Nam, mà cả doanh nghiệp nước ngoài” - bà Huyền chia sẻ.

Đồng tình với quan điểm trên, bà Tạ Thu Hằng - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Cho thuê tài sản TNL, trong thời gian dịch bệnh xảy ra, các hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng khiến doanh thu sụt giảm, nên nhu cầu về sử dụng mặt bằng văn phòng cũng thay đổi rất nhiều. Đặc biệt xu hướng doanh nghiệp sẽ thu hẹp phạm vi diện tích thuê văn phòng nhằm tiết kiệm chi phí, hoặc dịch chuyển văn phòng sang các khu vực khác, nhất là với một số doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề do đại dịch Covid-19.

Tuy nhiên, một số ngành nghề gần như không bị ảnh hưởng, thậm chí còn gia tăng, như: công nghệ thông tin, sản xuất, mảng ngân hàng, tài chính, bảo hiểm... Đây chính là thời điểm để họ có cơ hội lựa chọn mặt bằng tốt hơn, với diện tích thuê ở các tòa nhà hạng A đạt tiêu chuẩn.

Ngược lại, với nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi đại dịch, xu hướng là đang dịch chuyển văn phòng sang các khu vực khác, từ văn phòng hạng A sang hạng B hoặc C, hoặc từ Hoàn Kiếm sang Ba Đình, Đống Đa hoặc Cầu Giấy….

Mặc dù quý III vừa rồi, chúng ta đang giãn cách xã hội hoàn toàn và các giao dịch vẫn có, thậm chí rất nhiều giao dịch thành công, nhưng chúng tôi nhận thấy rất rõ ràng là nhu cầu sử dụng mặt bằng của khách hàng đã thay đổi.

Nhiều doanh nghiệp đã cơ cấu lại cách thức sử dụng, xem xét về việc sử dụng mặt bằng cho hiệu quả, xu hướng dịch chuyển sang văn phòng làm việc mở hoặc văn phòng mở (co–working), những bộ phận nào cần thiết phải đến văn phòng thì sẽ có vị trí ngồi cố định, linh hoạt với những vị trí có thể làm việc từ xa. Như vậy vừa tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp, đồng thời nhân viên cũng rất thuận lợi trong việc họ có thể làm việc mọi lúc mọi nơi.

Sẽ có 3 xu hướng văn phòng khách hàng quan tâm nhiều

Các chuyên gia dự báo, sau đại dịch, sẽ có 3 xu hướng văn phòng mà khách hàng quan tâm nhiều, là văn phòng truyền thống, văn phòng kết hợp nhà ở và văn phòng mở. Thị trường văn phòng Việt Nam phát triển trong 15 năm đầu là văn phòng truyền thống, 5 - 6 năm vừa qua là văn phòng ảo, đặc biệt văn phòng mở rất phát triển với một loạt thương hiệu xuất hiện tại Việt Nam và lớn mạnh nhanh.