Bẫy 'dòng tiền ảo' và sai lầm hầu hết người mua nhà mắc phải

Người chơi của Chương trình Săn nhà thông minh tập 3 tham quan một dự án bất động sản tại phía Nam TP.HCM. Ảnh: BTC.

Cơ hội rộng mở tại các khu đô thị vệ tinh nhờ sự phát triển hạ tầng

Mô hình đô thị vệ tinh đang trở thành xu hướng phát triển tất yếu trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ tại Việt Nam, mở ra những không gian đầu tư bất động sản đầy tiềm năng, khi khu vực trung tâm đã quá chật chội và đắt đỏ.

Đơn cử như tại một dự án khu đô thị tại xã Cần Giuộc, tỉnh Tây Ninh đang được giới đầu tư bất động sản để mắt đến vì nằm ở giáp ranh phía Nam TP.HCM, và trong khi giá bất động sản tại khu vực trung tâm thành phố liên tục tăng cao thì việc di chuyển đến các khu vực vùng ven đang mang đến cho nhà đầu tư nhiều cơ hội mua bất động sản với mức giá mềm hơn.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, một nhà môi giới bất động sản, với mức vốn 6 tỷ đồng, thay vì sở hữu căn hộ diện tích nhỏ từ 55-75m2 tại trung tâm các thành phố lớn, nhà đầu tư có thể mua được một sản phẩm nhà ở gắn liền với đất lên tới 90m2 tại Thành phố Thiên niên kỷ, trong không gian sống thoáng đãng được bao quanh bởi 7km đường sông và đầy đủ tiện ích như trường học liên cấp, trung tâm y tế và thương mại.

Đáng chú ý, với sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông, định nghĩa về sự "xa hay gần" khu vực trung tâm đã được thay thế bằng thời gian di chuyển "nhanh hay chậm".

Ông Huy chia sẻ: "Nếu như trước đây các nhà đầu tư thường có góc nhìn không mấy thiện cảm với một dự án ở xa khu vực trung tâm, thì hiện nay, đa số nhà đầu tư sẽ hỏi rằng, di chuyển đến đó nhanh hay chậm. Với sự bứt phá của trục đường Nguyễn Hữu Thọ kéo dài và đường Nguyễn Văn Tạo, vốn là "trục xương sống" của phía Nam TP. HCM, việc kết nối từ dự án vào trung tâm chỉ còn vài chục phút di chuyển.

Bên cạnh đó, sự hiện diện của các tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, vành đai 3 và vành đai 4 không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển từ dự án đến Phú Mỹ Hưng xuống còn khoảng 20 phút mà còn biến nơi đây thành trục kinh tế logistics trọng điểm.

Đặc biệt, tiềm năng tạo ra dòng tiền bền vững của đô thị vệ tinh này còn đến từ "dòng người" thực tế với hơn 23.000 lao động và các chuyên gia tại Khu công nghiệp Long Hậu, hiện đang thu hút hơn 200 doanh nghiệp phát triển.

Chính nhờ vậy, dự án có tiềm năng mạnh mẽ để phát triển các loại hình kinh doanh như nhà phố, cho thuê bất động sản.

Bên cạnh nhu cầu đầu tư, việc chấp nhận ra vùng ven để đổi lấy không khí trong lành, không gian thoáng đãng và giá cả hợp lý hơn so với khu trung tâm chật chội cũng đang trở thành lựa chọn của những người mua nhà ở thực và nhà đầu tư có tầm nhìn.

Sai lầm kinh điển của người mua nhà

Tiềm năng phát triển là rất lớn, nhất là đối với một dự án có mức giá hợp lý và vị trí tốt, tuy nhiên, tại Chương trình Săn nhà thông minh tập 3, nhiều rủi ro đối với việc đầu tư bất động sản đã được mổ xẻ.

Dự kiến xuống tiền mua một căn nhà liền kề, chị Phương dự kiến trả trước 1,2 tỷ đồng, số tiền 4,5 tỷ đồng còn lại sẽ vay ngân hàng. Sau đó, gia đình chị có kế hoạch cải tạo căn nhà thành 12 - 13 phòng để cho thuê.

Chị kỳ vọng sẽ thu về 52 triệu đồng/tháng. Với chị Phương, đây là số tiền đủ để trả lãi ngân hàng và có dòng tiền, đảm bảo một phần nhu cầu của cuộc sống.

Tuy nhiên, bài toán kinh doanh của chị lại ngay lập tức nhận được sự phản đối của con gái. Theo bé Yến, con gái chị, việc vẽ ra một kế hoạch đầu tư màu hồng là rất rủi ro.

"Nếu như mình không tìm được khách cho thuê thì sẽ như thế nào? Mình phải dự trù để nếu không cho thuê được thì phải có dòng tiền khác để bù đắp các chi phí thiếu hụt", bé Yến nhấn mạnh việc cần có một quỹ dự phòng tài chính đủ lớn (khoảng 1 tỷ đồng) để đảm bảo chi trả được các chi phí và lãi suất ngân hàng trong ít nhất 6 tháng đến 1 năm đầu nếu việc kinh doanh không như ý.

Gia đình chị Ánh, anh Tài cũng mang đến một bài học về việc ước tính chi phí đầu tư nội thất và vận hành. Với kế hoạch biến căn nhà phố thành khách sạn mini, gia đình anh chị dự định chi 1,2 tỷ đồng cho nội thất.

Tuy nhiên, con số này ngay lập tức bị ban giám khảo phản bác vì tính thiếu thực tế, bởi "con số 1,2 tỷ đầu tư cho nội thất là không đủ".

Bên cạnh đó, các yếu tố về tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, một vấn đề cực kỳ lớn và quan trọng trong kinh doanh lưu trú, cũng chưa được các nhà đầu tư chuẩn bị kỹ lưỡng.

Một sai lầm khác là về đối tượng khách hàng, việc giả định các căn homestay sẽ được cho sinh viên hoặc công nhân trong khu công nghiệp thuê với mức giá cao (4-6 triệu đồng/phòng) cũng bị đánh giá là thiếu tính khả thi.

Nhiều chuyên gia chỉ ra rằng, sinh viên thường ưu tiên các khu vực gần trung tâm, nơi có nhiều hoạt động giải trí, làm thêm và tiện ích sôi động, thay vì một nơi quá yên tĩnh và cách biệt. Nhất là với các dự án có vị trí tại khu vực vùng ven, mức giá cho thuê nhà sẽ không thể cao như khu vực trung tâm thành phố.

Theo ông Nguyễn Lê Hải Đăng, chuyên gia bất động sản, nguyên nhân chính của những tính toán chưa kỹ lưỡng của các nhà đầu tư khi mua là do phần lớn họ đều dựa quá nhiều vào yếu tố cảm xúc khi mua nhà.

Việc đầu tư dựa vào cảm xúc mà thiếu đi sự kiểm chứng của lý trí chính là nguồn cơn của mọi rủi ro.

Đơn cử như việc vì quá yêu thích dự án mà quyết định xuống tiền trong khi khả năng tài chính chưa cho phép, phải vay ngân hàng với số tiền lớn. Đây là bài toán đầu tư rất mạo hiểm, bởi nếu không có khoản tiền thu về, rất khó để trả cả vốn và lãi cho ngân hàng,

"Kịch bản tốt nhất, sẽ rất tốt khi nó đã xảy ra, tuy nhiên, khi đưa ra quyết định đầu tư chúng ta phải tính toán đến trường hợp xấu nhất". Đây chính là "chi tiết" sống còn trước khi mua bất động sản. Nếu không tính đến những phương án xấu nhất có thể xảy ra, khoản đầu tư của khách hàng sẽ rất rủi ro, ông Đăng nhấn mạnh.