'Bể kèo' đất đấu giá, thị trường hạ nhiệt

Thị trường BĐS khu vực “nóng” ở TP Thủ Đức bắt đầu hạ nhiệt.

Giá nhà, đất chùng xuống

Sau khi TPHCM chính thức công bố kết quả trúng đấu giá 4 lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, giá nhà đất khu vực này đã tăng lên đáng kể. Đặc biệt là đất nền dự án, có khu vực tăng 20-30% so với trước khi có kết quả phiên đấu giá. Ngoài ra, giá chung cư, đất riêng lẻ trong khu dân cư cũng mặc nhiên xác lập giá mới, giao dịch cũng sôi động hơn trước.

Hiện tại một số dự án thuộc phường An Phú, Bình An... trước đó giao dịch tầm 130-150 triệu đồng/m2, sau phiên đấu giá tăng lên 180-200 triệu đồng/m2. Giá chung cư khu vực này cũng tăng khá cao vào thời điểm đó, nhưng thời điểm hiện tại cả đất nền và chung cư đều trở lại mức giá trước đó.

Không chỉ thị trường khu vực phía Đông TP, giá đất nhiều khu vực khác cũng hạ nhiệt theo, như Hóc Môn, Bình Chánh... Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, giá nhà đất tăng theo sau khi đấu giá và hạ nhiệt sau khi các doanh nghiệp trúng giá lần lượt bỏ cọc, đã thể hiện tình trạng tâm lý của cả người mua và người bán.

“Về phía người bán, khi họ thấy giá đất nhà nước đấu giá bán giá quá cao, dĩ nhiên họ sẽ điều chỉnh giá đất của họ lên. Về phía người mua cũng đang trong tình trạng hưng phấn, khi họ kỳ vọng các lô đất doanh nghiệp trúng đấu giá được đưa vào khai thác, kinh doanh tạo niềm tin cho nhà đầu tư, đồng thời họ nghĩ rằng về lâu dài giá đất sẽ còn tăng, nên mạnh dạn đầu tư vào các khu vực lân cận hay tại thị trường TPHCM” - ông Quang phân tích.

Thị trường BĐS TPHCM hơn 1 tháng trở về trước liên tục được “bơm” các liệu pháp tâm lý, như kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm, hội nghị kêu gọi đầu tư vào đô thị Tây Bắc, kế hoạch lên quận, TP của một số nơi... đã kích thích tâm lý hưng phấn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, thực tế vừa qua đã buộc không ít nhà đầu tư phải “co cụm” lại và tỉnh táo hơn. Chính vì vậy thị trường đã chùng xuống sau thời gian “tăng trưởng nóng”.

Cuối tuần qua, đi một vòng trở lại các “điểm nóng” về giao dịch nhà đất cách đây hơn 2 tháng, như phường Phú Hữu (quận 9 cũ), Bình An, Bình Khánh (quận 2 cũ), Bình Chánh, Củ Chi, chúng tôi ghi nhận không còn tình trạng nhộn nhịp chào mời mua bán như trước đó. Ghé vào một sàn giao dịch trên đường liên phường (quận 9 cũ), nhân viên ở đây cho biết mỗi ngày sàn tiếp chừng hơn 10 khách đến tìm hiểu nhà, đất, trong khi giao dịch chỉ bằng 1/3 so với thời kỳ cao điểm, các giao dịch thành công cũng giảm so với trước.

Cần một thị trường phát triển bền vững

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch Tập đoàn BĐS DKRA, cho rằng hầu hết doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS đều mong muốn thị trường phát triển ổn định, bền vững, ít ai mong thị trường lúc nào cũng sốt “hầm hập”. Theo các doanh nghiệp, việc sốt đất chỉ có lợi cho một số nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng.

Còn với doanh nghiệp hầu như chẳng lợi lộc gì, có khi còn bị tác động tiêu cực nhiều hơn, như công tác đền bù giải tỏa khó khăn, ảnh hưởng đến người có nhu cầu thực về nhà ở. “Chúng tôi mong muốn thị trường BĐS ổn định, bền vững, pháp lý rõ ràng để nhiều dự án được đưa ra thị trường, các doanh nghiệp cạnh tranh trên uy tín chất lượng và hậu mãi cho khách hàng” - lãnh đạo một doanh nghiệp chia sẻ.

Trong báo cáo mới đây của UBND TPHCM gửi Bộ Xây dựng về thị trường BĐS TPHCM thời gian qua, lãnh đạo TP thừa nhận hiện nay hệ thống các quy định pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, dẫn đến doanh nghiệp tốn rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án.

Đồng thời, nhiều dự án tại TPHCM đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, thậm chí bị điều tra. Điều này cũng khiến các sở, ngành có liên quan chậm phối hợp cho ý kiến, hoặc giải quyết thủ tục pháp lý dự án. Đặc biệt, khó khăn là những doanh nghiệp có liên quan đến vốn nhà nước hoặc dự án có nguồn gốc đất công.

Do vướng mắc những khó khăn trên, hoạt động kinh doanh BĐS của TPHCM trong năm 2021 giảm 17,32%, doanh thu hoạt động kinh doanh BĐS giảm 25,2%, số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS đăng ký thành lập mới giảm 17%. Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi cho rằng, số liệu thống kê nói trên phản ánh đúng thực trạng thị trường BĐS của TP.

Đây là năm thứ 2 liên tiếp hoạt động kinh doanh BĐS của TP suy giảm. UBND TPHCM đánh giá cơ cấu sản phẩm mất cân đối khi tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân giảm từ 1% xuống 0%; phân khúc căn hộ trung cấp (giá bán từ 20-40 triệu đồng/m2) giảm từ 56,9% xuống còn 26,02%; phân khúc căn hộ cao cấp (giá bán trên 40 triệu đồng/m2) tăng cao nhất, từ 42,1% lên 73,98%.

Để xây dựng một thị trường BĐS lành mạnh, ổn định cũng như tạo thêm nguồn cung nhà giá rẻ, góp phần điều chỉnh cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường và khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, UBND TPHCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành.

UBND TP cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước theo dõi, chỉ đạo các ngân hàng thương mại các vấn đề, như quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, chuyển tiền thu từ BĐS ra nước ngoài, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở cho người dân, hạn chế tín dụng cho đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS.

Tăng cường theo dõi, kiểm tra việc cấp tín dụng trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS của hệ thống ngân hàng thương mại đối với các dự án BĐS, nhất là các dự án cao cấp, quy mô lớn và các chủ đầu tư có nhiều dự án vay vốn.

Đỗ Trà Giang