Becamex UDJ lãi đột biến sau thương vụ bán 19 căn nhà cho công ty cùng hệ sinh thái

Sau hai quý đầu năm thua lỗ do các dự án chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, CTCP Phát triển Đô thị (Becamex UDJ, UPCoM: UDJ) báo lãi sau thuế hơn 27 tỷ đồng trong quý III/2026, khoản thu từ 19 căn nhà tại Green City đóng góp gần như toàn bộ doanh thu bất động sản trong kỳ.

Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo báo cáo tài chính, doanh thu bán bất động sản trong kỳ đạt gần 86 tỷ đồng, tương ứng với việc chuyển nhượng 19 căn nhà tại dự án Green City Bình Dương. Trong khi đó, cùng kỳ năm ngoái, doanh nghiệp chỉ ghi nhận doanh thu từ 2 căn nhà tại dự án Green Pearl.

Nhờ nguồn thu này, biên lợi nhuận gộp của Becamex UDJ cũng tăng từ 21,5% lên 41,3%, phản ánh sự khác biệt về cơ cấu sản phẩm được bàn giao trong hai kỳ. Sau khi trừ chi phí quản lý doanh nghiệp và các khoản chi phí khác, Becamex UDJ ghi nhận lợi nhuận trước thuế 32,42 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt 86 tỷ đồng, tăng gần 98% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 20,88 tỷ đồng, gấp hơn 15 lần mức 1,37 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, toàn bộ lợi nhuận lũy kế năm nay được tạo ra trong quý III/2026. Sáu tháng đầu năm, Becamex UDJ chỉ ghi nhận khoảng 6 triệu đồng doanh thu và lỗ sau thuế 6,31 tỷ đồng do các dự án Green Pearl và Green City chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, trong khi chi phí hoạt động và tiền phạt chậm thanh toán vẫn phát sinh.

Theo kế hoạch năm 2026 được công bố, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu 113 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 19 tỷ đồng. Với kết quả đạt được sau 9 tháng, Becamex UDJ đã thực hiện khoảng 76% kế hoạch doanh thu và vượt mục tiêu lợi nhuận cả năm.

Becamex UDJ lãi đột biến sau thương vụ bán 19 căn nhà cho công ty cùng hệ sinh thái (Ảnh: Green City).

Một điểm đáng chú ý là bên mua 19 căn nhà Green City không phải khách hàng bên ngoài mà là CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (Becamex IJC, HOSE: IJC) - doanh nghiệp cùng hệ sinh thái Becamex.

Trước đó, cuối tháng 9/2026, HĐQT Becamex UDJ đã thông qua việc ký hợp đồng chuyển nhượng 19 căn nhà lô G9 thuộc dự án Green City Bình Dương cho Becamex IJC.

Cùng thời điểm, Becamex IDC cũng thông qua chủ trương bán 200 căn nhà tại dự án Green City cho Becamex IJC. Như vậy, Becamex IJC là bên nhận chuyển nhượng nhà ở từ cả Becamex UDJ và công ty mẹ của doanh nghiệp trong cùng giai đoạn.

Về cơ cấu sở hữu, tại thời điểm cuối tháng 6/2026, Becamex IDC nắm 51% vốn Becamex UDJ và 49,76% vốn Becamex IJC.

Green City Bình Dương do Becamex IDC làm chủ đầu tư, có quy mô khoảng 19ha, thuộc khu tái định cư Hòa Lợi rộng hơn 72,5ha. Dự án nằm tại phường Bình Dương, Tp.HCM với các sản phẩm nhà ở liền kề và shophouse thương mại, dự kiến bàn giao trong năm 2026.

Trong nửa đầu năm, Becamex UDJ cho biết các vướng mắc pháp lý tại Green City và Green Pearl khiến doanh nghiệp chưa thể ghi nhận doanh thu như kế hoạch. Việc Green City bắt đầu đóng góp doanh thu trong quý III/2026 đã giúp kết quả kinh doanh đảo chiều.

Tại ngày 30/9/2026, tổng tài sản của Becamex UDJ đạt 445 tỷ đồng, tăng gần 9% so với đầu năm. Hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn nhất với 286 tỷ đồng, tương đương 64% tổng tài sản.

Trong đó, giá trị hàng tồn kho tại Green Pearl là 108,33 tỷ đồng, không thay đổi so với đầu năm. Hàng tồn kho tại Green City đạt 177,83 tỷ đồng. 

Phần chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn của dự án Hòa Lợi trước đây trị giá 184 tỷ đồng, đã được chuyển sang hàng tồn kho do dự kiến được đưa vào kinh doanh trong vòng 12 tháng.

Một biến động khác là các khoản phải thu khách hàng tăng từ 82 tỷ đồng đầu năm lên 131 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2026. Trong khi đó, lượng tiền và tương đương tiền giảm gần một nửa, còn 7,66 tỷ đồng.

Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả cuối kỳ ở mức 197 tỷ đồng, chiếm 44% tổng nguồn vốn. Doanh nghiệp không ghi nhận dư nợ vay tài chính, nhưng phần lớn nghĩa vụ phải trả tập trung tại các đơn vị trong hệ sinh thái Becamex.

Cụ thể, các khoản phải trả Becamex IDC gồm tiền sử dụng đất ngắn hạn 132 tỷ đồng, khoản phải trả dài hạn 13 tỷ đồng và lãi chậm thanh toán 6 tỷ đồng. Ngoài ra, khoản phải trả Becamex IJC đạt 24 tỷ đồng.

Đáng chú ý, khoản phải trả tiền sử dụng đất cho Becamex IDC không giảm trong 9 tháng đầu năm, trong khi chi phí phạt chậm thanh toán tiếp tục phát sinh. Riêng quý III/2026, khoản chi phí khác liên quan đến nghĩa vụ này lên tới hơn 2 tỷ đồng, tạo áp lực lên lợi nhuận của doanh nghiệp.