Biệt thự, nhà liền kề vẫn hút dòng tiền, nhưng… 'nước đang chảy chỗ trũng'

2024 vẫn được xem là năm của chung cư, song phân khúc thấp tầng (biệt thự - liền kề) cũng khá sôi động. Thống kê của VARS chỉ ra trong năm vừa qua, giao dịch thấp tầng cải thiện rất mạnh, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới rất tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với 9.000 giao dịch.

Nhu cầu đầu tư lớn

Với riêng thị trường Hà Nội, CBRE cho hay, nguồn cung mở bán mới cả năm 2024 đạt hơn 6.300 căn, tăng gấp đôi so với năm liền trước. Tổng số căn bán được đã đạt hơn 6.100 căn, tăng hơn 43%.

Giá bán tăng ở mức hai chữ số trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, giá sơ cấp đạt xấp xỉ 8.684 USD/m2 đất (chưa bao gồm VAT & phí bảo trì), tăng 20% so với năm ngoái. Giá thứ cấp đạt 6.915 USD/m2 đất, tăng hơn 11%.

Sự cải thiện cả về nguồn cung và giá bán đang hút các nhà đầu tư cá nhân đổ tiền vào phân khúc thấp tầng. Điển hình, kể từ đầu quý 3/2024, trước những thông tin thị trường bất động sản bắt đầu vào chu kỳ mới, anh Hoàng Anh Tú, một nhà đầu tư chuyên biệt thự tại Hà Nội, rục rịch trở lại các điểm nóng.

Biệt thự, nhà liền kề vẫn được nhà đầu tư có tiềm lực mạnh quan tâm.

Mới nhất, anh Tú liên hệ với môi giới để tìm hiểu một dự án biệt thự đơn lập, quy mô gần 170 căn, tại huyện Hoài Đức. Diện tích các căn phổ biến khoảng 275 - 315 m2, gồm 3 tầng nổi, mặt tiền 17,5 m, giá bình quân trong khoảng 38 - 71 tỷ đồng/căn.

Theo anh Tú, phân khúc biệt thự ở một số khu vực tại Hoài Đức đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tăng 7 - 15% so với cách đây hơn 1 năm. “Không có ít nhất 30 tỷ đồng trong tay thì rất khó để tìm các sản phẩm tiềm năng”, nhà đầu tư gốc Hà Nội nói.

Không chỉ ở Hoài Đức, giá bán biệt thự ở Hà Nội hầu hết đều đang ghi nhận đà tăng giá bình quân 7 - 25%. Điển hình tại khu Hapulico Vũ Trọng Phụng (quận Thanh Xuân), giá căn biệt thự hiện đang được nhiều chủ sở hữu rao bán từ 320-380 triệu đồng/m2.

Tại khu vực Ô Chợ Dừa (quận Đống Đa), một chủ nhà cũng đang rao bán căn biệt thự diện tích 50m2, mặt tiền 7m, cao 7 tầng, với giá 27,5 tỉ đồng, tương đương 550 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại Hà Đông, anh Đức, một môi giới “thổ địa” ở phân khúc nhà liền thổ, cho hay các sản phẩm biệt thự trong tầm giá 30 - 40 tỷ đồng khu vực này đang được quan tâm rất lớn. Có dự án mới tung ra hơn 100 căn, chỉ trong ngày đã có hàng chục căn được khách đặt cọc.

“Giá biệt thự tại Hà Đông hiện có giá bình quân trên dưới 150 triệu đồng/m2, không hề rẻ. Nhưng nếu so sánh với các khu vực lân cận như Mỹ Đình thì Hà Đông vẫn còn nhiều dư địa để đầu tư, vì còn thấp hơn khoảng 20-35%”, anh Đức phân tích.

Nước chảy chỗ trũng

Giá cao, thanh khoản khó song phân khúc biệt thự, liền kề vẫn đang được không ít nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn quan tâm, bởi nguồn cung khó cải thiện sớm, trong khi giới giàu và siêu giàu tại Việt Nam được dự báo tăng nhanh.

Anh Nguyễn Quốc Hưng, một "tay buôn" kỳ cựu quê Hải Phòng, đang sở hữu 6 căn biệt thự tại Mê Linh, Gia Lâm và Hà Đông, tiết lộ thời gian qua, nhóm của anh đang tăng cường tìm kiếm gom các sản phẩm giá tốt, tuy nhiên khá khó. Giá đang neo rất cao so với giá mở bán.

“Chúng tôi đang tìm các căn có sổ đỏ, tầm giá 14 - 20 tỷ đồng (mức giá gốc bán ra lần đầu) tại vùng ven, song vô cùng hiếm. Các chủ nhà dù đuối tài chính nhưng vẫn neo giá cao. Có người đang “ôm” gần 10 căn nhưng không hề có ý định giảm giá, hoặc giảm rất ít”, anh Hưng chia sẻ với VnBusiness.

Cũng theo anh Hưng, nhóm đối tượng có thể chi 7 - 10 tỷ đồng/suất đầu tư (tương đương 30% giá trị sản phẩm thấp tầng) đang là tệp khách hàng chủ chốt trên thị trường hiện tại.

Và điều đáng nói là phần lớn nhóm đầu tư trên đang bị hút vào các dự án của những “ông lớn” với các chính sách ưu đãi hấp dẫn như hỗ trợ vốn vay, cam kết thuê lại… gây ra tình trạng “nước chảy chỗ trũng”.

“Mới đây, tôi tìm hiểu 1 dự án tại Hà Đông, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh đã áp dụng chính sách hỗ trợ vốn 70%, ân hạn gốc và lãi trong 3 năm. Trong thời gian đó, chủ đầu tư cam kết tiền thuê cho chủ sở hữu, tương đương lợi suất 5 - 6%/năm. Những chính sách ưu đãi “khủng” như vậy giúp các chủ đầu tư lớn dễ dàng hút tiền từ nhà đầu tư cá nhân”, anh Hưng dẫn chứng.

Có thể thấy, với bài toán lợi ích rõ ràng và vượt trội hơn, lợi thế đang nghiêng về các chủ đầu tư lớn, trong khi các chủ đầu tư vừa và nhỏ sẽ phải chật vật thu hút dòng tiền đầu tư, trừ khi có được những vị trí đắc địa có tiềm năng tăng giá mạnh. Với những chủ đầu tư gặp vướng về pháp lý thì khó khăn còn gấp bội.

Tựu trung lại, biệt thự, liền kề vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư “cá mập” quan tâm, và dư địa tăng trưởng của phân khúc này là hiện hữu. Tuy nhiên, trong bối cảnh tại một số khu vực vùng ven đang xuất hiện những cơn sốt cục bộ được giới chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền, tránh lao vào những cơn “sốt ảo”.

Với các chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư nhỏ và vừa, việc tính toán phương án kinh doanh, khách hàng mục tiêu là điều phải làm càng sớm càng tốt, trong bối cảnh cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt.

Hưng Nguyên