Bộ 3 luật về bất động sản: Khơi thông thủ tục, hạ nhiệt đà tăng giá nhà

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) Đặng Quốc Khánh vừa có tờ trình về dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS); đề xuất các luật có hiệu lực sớm hơn từ ngày 1.8.2024 thay vì 1.1.2025.

Theo các chuyên gia cũng như đại biểu quốc hội, luật hiện hành có sự chồng chéo, mâu thuẫn, cách thực hiện có quá nhiều bất cập. Nhiều cán bộ vướng vòng lao lý, né tránh, đùn đẩy, sợ trách nhiệm cũng đến từ sự bất cập này. Do vậy, các luật có hiệu lực sớm ngày nào thì những bất cập sẽ được cải thiện sớm ngày nào hay ngày đó.

Nói với phóng viên Một Thế Giới, LS Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết các luật mới là những nỗ lực nhằm đáp ứng nhanh chóng và linh hoạt với đòi hỏi ngày càng phức tạp của thị trường BĐS.

“Quá trình xây dựng những văn bản hướng dẫn thi hành cần tránh quy định chồng chéo, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân trong quá trình thực hiện giao dịch, cũng như các cơ quan nhà nước trong việc áp dụng luật”, ông Hà nói.

Các luật liên quan đến bất động sản sớm có hiệu lực được kỳ vọng khơi thông những điểm nghẽn của thị trường

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cũng cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sẽ góp phần đẩy nhanh các thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện dự án; ngoài ra thanh lọc được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, tăng cường hợp tác giữa các chủ đầu tư có dự án với những đối tác có tiềm lực hơn.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) phân tích, với Luật Đất đai 2024, các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm", bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà.

Cụ thể, với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.

Ngoài ra, luật cũng hạn chế động lực đầu cơ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững khi chi phí chuyển nhượng, thuế... tăng cao.

Thêm nữa, phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng sẽ giúp các dự án triển khai được thông suốt, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị tạm dừng, thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân đối chi phí vốn và hạ giá bán nhà; thông qua đó hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân.

“Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải xin để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về nhà nước. Theo đó, nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận”, VARS nêu.

Khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội từ các luật mới

Còn theo Luật Nhà ở 2024, quy định yêu cầu phát triển nhà ở và không được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 sẽ làm hạn chế phát sinh các vụ việc lừa đảo mà người mua là nạn nhân như trong thời gian qua.

“Quy định mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, tăng thời gian sở hữu và đơn giản hóa các thủ tục mua nhà sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài”, VARS nhấn mạnh.

Đặc biệt, Luật Nhà ở 2024 bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội; thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.

Ngoài ra, theo quy định mới, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án BĐS phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh. VARS cho rằng các quy định này sẽ là nền để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án để công bố công khai cho mọi thành viên thị trường, tránh tình trạng thông tin bất cân xứng, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

VARS cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới được sửa đổi, bổ sung, cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn sau khi thực thi sẽ là cơ hội tốt với người mua nhà.

Với các quy định mới, quyền và lợi ích của người mua nhà sẽ được bảo vệ, với nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được khơi thông. Đặc biệt, các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài cũng góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và nhà đầu tư trong việc sở hữu và kinh doanh BĐS.

Thảo luận tại Quốc hội trước đó, đại biểu Nguyễn Trúc Anh (Hà Nội) cho biết địa phương rất trông chờ vào các luật này sẽ sớm giải quyết được các vấn đề, từ phân cấp, phân quyền, mở rộng danh mục để giải phóng đền bù, tạo ra một cơ chế đền bù và giải phóng đất cho địa phương, cơ chế tạo quỹ đất rất thông thoáng; vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Đại biểu Nguyễn Quang Huân (Bình Dương) nêu thực tế hiện nay các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn. Nếu BĐS không được khơi thông cũng giống như dòng máu của nền kinh tế sẽ bị tắc nghẽn và để càng lâu càng ảnh hưởng đến nền kinh tế. Do đó, việc đưa các luật vào thi hành sớm sẽ có tác động tích cực đến tăng trưởng GDP 6 tháng cuối năm 2024.

Lam Thanh