Bỏ gần 2 tỷ đồng mua đất có sổ, đến khi xây tường mới phát hiện nhầm thửa

Mua đất theo chỉ dẫn của bên bán

Theo trình bày của ông P. (ngụ TP Cần Thơ), năm 2020, ông thỏa thuận nhận chuyển nhượng từ ông T. một thửa đất 88m2 tại Cần Thơ với giá 1,9 tỷ đồng và đặt cọc 100 triệu đồng. Khi làm thủ tục, hai bên ký hợp đồng tại văn phòng công chứng với giá ghi trên hợp đồng là 2,1 tỷ đồng.

Sau khi ký hợp đồng, ông P. cùng ông T. đến ngân hàng để giải ngân khoản vay. Ông P. giao cho ông T. 1,8 tỷ đồng. Sau đó, hai bên quay lại văn phòng công chứng hủy hợp đồng ghi giá 2,1 tỷ đồng và ký một hợp đồng mới với giá 200 triệu đồng nhằm giảm số thuế phải nộp.

Hoàn tất giao dịch, ông P. nhờ dịch vụ làm thủ tục sang tên và thuê thợ xây tường bao quanh thửa đất. Tuy nhiên, trong quá trình này, ông phát hiện vị trí thực tế không trùng với vị trí được ông T. dẫn đi xem. Tại thửa đất đúng theo giấy chứng nhận, gia đình ông L. đang sinh sống.

Giao dịch mua bán đất phát sinh tranh chấp khi người mua phát hiện vị trí thửa đất thực tế không đúng như trên giấy tờ. Ảnh minh họa: Nguyễn Huế

Cho rằng đã giao đủ số tiền nhưng không nhận được đúng thửa đất theo thỏa thuận, ông P. yêu cầu ông T. tiếp tục thực hiện hợp đồng và giao đất. Trường hợp không thể giao đất, ông yêu cầu hoàn trả 1,9 tỷ đồng cùng các khoản liên quan.

Ông T. không đồng ý, cho rằng hợp đồng đã được công chứng, tiền và đất đã được giao, thủ tục sang tên cho ông P. cũng hoàn tất. Theo ông T., việc xác định vị trí đất do ông P. và người môi giới thực hiện.

Người môi giới khai trước khi giao dịch, ông T. cung cấp hình ảnh, vị trí và giấy chứng nhận để rao bán. Người này từng nhận thấy hình dạng thửa đất thực tế có điểm không trùng với giấy chứng nhận nhưng được ông T. giải thích nên tiếp tục giao dịch. Chỉ sau khi ông P. xây tường bao, việc sai vị trí mới được phát hiện.

Bên bán có lỗi khi chỉ nhầm vị trí thửa đất

Xét xử sơ thẩm, TAND quận Bình Thủy (nay là TAND khu vực 2 - Cần Thơ) chấp nhận yêu cầu của ông P., tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và buộc ông T. trả lại 1,9 tỷ đồng. Tòa còn buộc ông T. bồi thường 757 triệu đồng do hậu quả của hợp đồng vô hiệu và kiến nghị thu hồi phần chỉnh lý sang tên cho ông P. trên giấy chứng nhận.

Không đồng ý, ông T. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, TAND TP Cần Thơ xác định dù hợp đồng công chứng sau cùng ghi giá 200 triệu đồng, sau khi các bên hủy hợp đồng ghi giá 2,1 tỷ đồng, giá chuyển nhượng thực tế vẫn là 1,9 tỷ đồng.

Theo Tòa phúc thẩm, ông P. đã tìm hiểu giấy chứng nhận trước khi ký hợp đồng và được ông T. xác định đất chuyển nhượng là đất trống. Tuy nhiên, ông T. không xác định đúng thửa đất mà chỉ nhầm vị trí cho ông P. Khi ông P. tiến hành xây dựng thì bị người khác ngăn cản; trong khi thửa đất đúng theo giấy chứng nhận là nhà của gia đình khác đang sinh sống.

Tòa phúc thẩm xác định lỗi hoàn toàn thuộc về ông T., có đủ căn cứ áp dụng Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015 để tuyên hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn. Do đó, kháng cáo của ông T. không có cơ sở chấp nhận.

Về hậu quả hợp đồng, TAND TP Cần Thơ cho rằng việc buộc ông T. hoàn trả 1,9 tỷ đồng là có căn cứ. Tuy nhiên, việc bồi thường 757 triệu đồng chưa phù hợp với yêu cầu của ông P., bởi ông không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu mà chỉ yêu cầu tính lãi. Nếu xác định thiệt hại để bồi thường, cần định giá đất tại thời điểm hiện tại và so sánh với giá trị tại thời điểm ký hợp đồng.

Đối với tiền lãi, tòa xác định mức 10%/năm theo khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015. Dù thời gian tính lãi thực tế kéo dài hơn 4 năm 6 tháng, với số tiền là gần 855 triệu đồng, ông P. chỉ yêu cầu 757 triệu đồng như án sơ thẩm nên Toà phúc thẩm giữ nguyên mức này.

Từ đó, TAND TP Cần Thơ không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

(Tham khảo Bản án số 06/2025/DS-PT ngày 8/1/2025 của TAND TP Cần Thơ)