'Bỏ hết trứng vào một giỏ', nhà đầu tư 'đu đỉnh' đất nền ven đô nguy cơ lỗ nặng

Những người quan tâm đến thị trường bất động sản hẳn chưa thể quên cơn sốt đất điên cuồng cách đây hơn 2 năm, thời điểm người người, nhà nhà đi buôn đất. Những cơn sốt đã cuốn nhiều nhà đầu tư cả chuyên nghiệp và tay ngang vào vòng xoáy đầu cơ đất nền và cho đến nay không ít người vẫn chưa thể thoát ra.

Phía sau những cơn sốt

Như trường hợp của anh Đỗ Quốc Dũng, từ giữa năm 2023 đến nay, đang liên tục “mất ăn, mất ngủ” vì việc bán cắt lỗ hay tiếp tục gồng thêm với lô đất nền nằm cách khu công nghệ cao Hòa Lạc (huyện Thạch Thất) gần 3 km.

Khu đất trên, theo anh Dũng, được mua vào đúng vào đỉnh sóng cuối năm 2021, giá 2,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 33 triệu đồng/m2. Thời điểm mua vào, anh Dũng được “cò” quảng cáo với những lời mỹ miều, giá đất khu vực này đã tăng hơn 20% kể từ cuối năm 2020, và dự báo có thể tăng 25-40% trong nửa đầu năm 2022.

Vì lô đất khá đẹp (theo cảm quan), anh Dũng kỳ vọng “lướt sóng” thu tiền về trong vòng 1 - 1,5 năm. Nhưng rồi thị trường đột ngột lao dốc, anh Dũng là một trong số rất nhiều nhà đầu tư trong khu vực này không kịp “vào bờ”, mắc kẹt lại.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng khi lao vào các cơn sốt "ăn theo" đất đấu giá ven đô.

Từ giữa năm 2023, sau thời gian dài gồng lãi khoản vay hơn 1 tỷ đồng, anh Dũng rao bán cắt lỗ 200 triệu đồng nhằm thu hồi vốn, nhưng bất thành. Thời gian qua, chứng kiến các đợt đấu giá đất vùng ven “nóng hầm hập”, anh Dũng kỳ vọng hơi ấm sẽ lan sang khu vực Thạch Thất, song đến nay chưa thể thành công.

Anh Phạm Đông, chủ một văn phòng môi giới ở Thạch Thất, cho hay từ đầu năm 2024 đến nay, nhiều lô đất nền ở gần khu công nghệ cao Hòa Lạc đang được chủ rao bán với giá 30-35 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5-10% so với hồi cuối năm 2023.

"Nhiều chủ đất chủ động giảm giá bán nhưng vẫn hiếm người chốt mua. Dù nhiều trường Đại học, Cao đẳng thời gian qua đã di dời lên Hòa Lạc nhưng các khu nhà trọ, kinh doanh homestay đến nay vẫn vắng khách, khiến các nhà đầu tư vẫn tỏ ra rất cẩn trọng", anh Đông tiết lộ.

Không chỉ ở Thạch Thất, nhiều nhà đầu tư đất nền ven đô cũng đang hy vọng sức nóng từ đấu giá đất và quy hoạch hạ tầng có thể thổi thêm hơi ấm vào thị trường chung, giúp họ thoát hàng.

Đơn cử như trường hợp của anh Trần Tuấn Khải, một nhà đầu tư tay ngang, cho biết vào cuối năm 2021, khi thấy bạn bè liên tục bàn tán về nhà đất, nhiều người thắng cả chục tỷ đồng, anh “đánh liều” xuống tiền chốt một lô đất phân lô ô bàn cờ ở Sóc Sơn, diện tích 65 m2, trị giá gần 2 tỷ đồng.

Cẩn trọng trước “vết xe đổ”

Đầu năm 2023, trước áp lực về tài chính, anh Khải bắt đầu rao bán lại lô đất với giá ngang bằng mức mua vào, nhưng sau gần 12 tháng, đến nay vẫn không tìm được khách.

Trong tình cảnh bế tắc, những cơn sốt đất đấu giá tại các huyện vùng ven như Thanh Oai, Hoài Đức trong thời gian gần đây, với giá trúng lên tới hàng trăm triệu đồng/m2, đang được anh Khải kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng giúp thị trường đất nền tại Sóc Sơn cũng có thể ấm hơn.

Tuy nhiên, mọi chuyện không như kỳ vọng, dù đã chấp nhận bán lỗ 150 triệu đồng, nhưng đến nay anh Khải vẫn chưa thể thoát được hàng.

Hàng loạt trường hợp mắc kẹt trong cơn sốt đất diễn ra cách đây hơn 2 năm chính là bài học nhãn tiền cho các nhà đầu tư đang có ý định lao vào các khu vực “ăn theo” cơn sốt đấu giá đất vùng ven thời gian qua.

Hai khu vực có thị trường đất nền nóng nhất trong hơn 1 tháng trở lại đây là khu đất đấu giá tại thôn Thanh Thần (xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai) và thôn Lòng Khúc (xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức). Vào thời điểm diễn ra đấu giá, không ít nhà đầu tư tiết lộ ý định “lướt sóng” bán chênh ngay sau khi thắng đấu giá.

Cũng trong thời gian đấu giá đất diễn ra, ở các khu vực lân cận, cứ vài chục mét lại có một nhóm người của các công ty bất động sản tụ tập giới thiệu bán các lô đất trúng đấu giá. Hiệu ứng từ các cuộc đấu giá nóng hầm hập cũng đang khiến mặt bằng giá đất tại những khu vực này thiết lập mặt bằng giá mới.

Đơn cử, tại các xã Lại Yên, Song Phương (Hoài Đức, Hà Nội) hiện nay giá rao bán tăng khoảng 7-8 triệu đồng/m2. Một lô đất dịch vụ tại Lại Yên có diện tích 78m2, mặt đường 5m, thời điểm trước phiên đấu giá diễn ra giá bán khoảng 130 triệu đồng/m2. Đến nay chủ đã tăng giá lên 137 triệu đồng/m2, tương đương lô đất này có giá gần 10,7 tỷ đồng.

Giá đất nền nhảy múa khiến nhiều chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần cẩn trọng khi rót tiền. Và những lời cảnh báo là có cơ sở, không chỉ bởi những bài học trong quá khứ, mà còn bởi những diễn biến từ thực tế. Sau khi gây sốt, hiện tại những khu vực này cò đất gần như đã “bốc hơi”.

“Hiện tại các chủ đất đang tạm dừng bán đất vì chờ cơ quan chức năng kiểm tra quy trình đấu giá vừa qua”, một môi giới hiếm hoi còn hoạt động ở Hoài Đức cho hay.

Từ những diễn biến thực tế, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư “đuối sức” (không thể trụ vững trong 2 - 3 năm tới) nên cân nhắc thoát hàng sớm, chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí cắt lỗ, vì càng đợi lâu sẽ càng thâm hụt nặng.

Ngược lại, với các nhà đầu tư mới, vững dòng tiền, thì đây là cơ hội để “bắt đáy”, săn những sản phẩm tốt, đầy đủ pháp lý. Tuy nhiên, cần tính toán kỹ lưỡng để rót tiền đúng nơi, chánh “bẫy” đất cắt lỗ giá cao hoặc “bánh vẽ” đất ăn theo hạ tầng, đấu giá.

Hưng Nguyên