Bổ sung điều kiện làm thời điểm căn cứ tính tiền SDĐ, tiền thuê đất để bảo đảm công bằng

Luật sư Trịnh Ngọc Ninh, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Thanh Hóa: Bổ sung điều kiện “nhận bàn giao đất trên thực địa” làm thời điểm căn cứ tính tiền SDĐ, tiền thuê đất

Với góc độ là người làm công tác pháp luật thực tiễn, tiếp cận với các doanh nghiệp trong suốt hơn 20 năm công tác; đồng thời có cơ hội đồng hành trong 2 lần sửa đổi Luật Đất đai (năm 2013, 2023), tôi có một số ý kiến góp ý trọng tâm gắn với hoạt động của doanh nghiệp, đồng thời với tâm huyết muốn đóng góp một phần nhỏ ý kiến mang lại sức sống của Luật khi được thông qua.

Thứ nhất, về vấn đề áp dụng pháp luật tại Điều 4 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xem là một điểm sáng để tháo gỡ các vấn đề chồng chéo giữa các luật với Luật Đất đai. Điều này là cần thiết và không mâu thuẫn với Luật Ban hành Văn bản Quy phạm pháp luật (tại Điều 156 về áp dụng văn bản quy phạm pháp luật) bởi vì trong Dự thảo Luật Đất đai đã quy định các trường hợp ngoại lệ như vậy.

Tuy nhiên, tôi đề nghị dự thảo luật cần bổ sung thêm điểm d khoản 1 Điều 4 với nội dung: Đối với việc thực hiện các dự án đầu tư theo Luật Đầu tư thì được áp dụng Luật Đầu tư. Đây là quy định cần thiết trong trường hợp có sự khác biệt giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư, từ đó để bảo đảm tính thống nhất trong áp dụng pháp luật. Đây là quy định có thể gỡ các “nút thắt” lớn khi triển khai các dự án đầu tư của các doanh nghiệp trong thời gian qua. Khi Luật Đầu tư quy định và nhà đầu tư đã thực hiện nhưng khi bàn giao đất trên thực địa thì vướng các quy định của Luật Đất đai, lúc đó các cơ quan, ban, ngành có thẩm quyền phải “phanh” lại, dẫn đến ách tắc dự án, thậm chí nhiều dự án đã phải hủy kết quả lựa chọn nhà đầu tư, gây thiệt hại cho Nhà nước, doanh nghiệp.

Thứ hai, Điều 25 của dự thảo quy định về quyền tiếp cận thông tin đất đai. Đối với điều luật này, về cơ bản giữ nguyên điều luật cũ, tuy nhiên, có một quyền tiếp cận thông tin của doanh nghiệp, của người dân đang còn vướng mắc, gần như bị phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí chủ quan của cơ quan quản lý Nhà nước và chưa được quy định trong luật. Đó là quyền tiếp cận thông tin liên quan đến thửa đất có liên quan đến các quan hệ dân sự, hành chính, hình sự.

Do đó, tôi đề nghị bổ sung thêm khoản 5 Điều 25: "Quyền tiếp cận thông tin của cá nhân, tổ chức liên quan đến thửa đất của họ mà họ đang tham gia quan hệ dân sự, hành chính, hình sự". Có như vậy mới góp phần minh bạch thông tin đất đai, đồng thời nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc cung cấp thông tin, giảm khiếu nại, tố cáo…

Thứ ba, khoản 3 Điều 150 quy định về căn cứ, thời điểm tính tiền SDĐ, tiền thuê đất. Câu chuyện thời điểm tính tiền SDĐ, tiền thuê đất vốn là những vướng mắc được nhắc nhiều từ trước đến nay, tuy nhiên qua theo dõi, nghiên cứu dự thảo sửa đổi lần này cho thấy “nút thắt” này vẫn chưa được hoàn thiện. Quy định về thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vẫn còn bất cập. Theo tôi, giải pháp cần đưa ra đó là điều kiện để xác định thời điểm tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất phải đáp ứng đủ 2 điều kiện. Thứ nhất, như trong khoản 3 dự thảo: Thời điểm tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ, quyết định công nhận QSDĐ, gia hạn SDĐ, chuyển hình thức SDĐ, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, nhất thiết phải bổ sung đồng thời thêm điều kiện thứ 2: Chủ SDĐ được nhận bàn giao đất trên thực địa.

Thực tế, trong quá trình áp dụng quy định Luật Đất đai hiện hành đã từng phát sinh rất nhiều vướng mắc, bất cập, gây ra khiếu kiện. Đơn cử, có trường hợp có quyết định giao đất từ năm 2015, nhưng vì nhiều lý do vướng mắc trong GPMB, khiếu nại của người dân… mà đến 2020 doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất vẫn chưa được nhận đất trên thực địa. Tuy nhiên, thời điểm tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất lại được tính từ 2015 theo quyết định giao đất. Như vậy là rất bất cập và thiếu công bằng đối với chủ SDĐ.

Thứ tư, đối với quy định về thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ (Điều 128), tôi đề nghị giữa cơ chế thỏa thuận và cơ chế bồi thường, chúng ta sẽ phải có “điểm giao thoa”, nếu không tất cả các dự án liên quan đến thỏa thuận, chuyển nhượng QSDĐ đều sẽ gặp vướng mắc. Trong các trường hợp doanh nghiệp, nhà đầu tư không thể nào đi đến thỏa thuận thống nhất đối với một vài hộ dân thì dự thảo luật cần đưa ra một cơ chế rõ ràng để giải quyết tháo gỡ vấn đề này.

Tôi cho rằng, khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 80% diện tích mà chủ đầu tư được chấp thuận thực hiện dự án, 20% còn lại không thực hiện thỏa thuận được vì những lý do bất khả kháng, lý do khách quan khác nhau, thì cơ quan Nhà nước thực hiện cưỡng chế thu hồi. Giá để bồi thường, thu hồi đất là giá trung bình của 80% diện tích đã được thỏa thuận trước đó (tỷ lệ phần trăm cụ thể cần khảo sát, đánh giá, lấy ý kiến thực tế từ phía doanh nghiệp). Đây là cách giải quyết triệt để vướng mắc, cũng là cơ chế cơ quan Nhà nước hỗ trợ nhà đầu tư trong thực hiện dự án.

Nếu nội dung này được luật hóa sẽ giải được căn cơ bài toán phát sinh trong thực tiễn, vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân, vừa hỗ trợ nhà đầu tư giải quyết vướng mắc thỏa thuận bồi thường.

Bà Đặng Thanh Mai, Giảng viên Khoa Luật, Trường Đại học Hồng Đức: Làm rõ căn cứ để xác định công trình “không còn sử dụng”

Đối với quy định về người sử dụng đất, điểm b khoản 1 Điều 5 của dự thảo quy định về người sử dụng đất: “Tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này”. Dự thảo ghi “khoản 6 Điều này” là chưa chính xác; chính xác phải là “khoản 7 Điều này”.

Tại khoản 2 Điều 5 có ghi: “Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Thực tế cho thấy việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến “hộ gia đình” rất phức tạp. Do vậy, dự thảo nên quy định về “hộ gia đình” theo hướng: Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Khoản 3 Điều 102 quy định về trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất: “Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng”. Đề nghị dự thảo quy định rõ căn cứ để xác định công trình “không còn sử dụng”? Mặt khác, đối với công trình “không còn sử dụng” có thuộc phạm vi điều chỉnh của điều luật hay không?

Tại khoản 3 Điều 122 của dự thảo quy định điều kiện của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác trên địa bàn cả nước). Tuy nhiên, dự thảo chưa quy định điều kiện về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư khi thực hiện dự án. Năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư rất quan trọng, là điều kiện quyết định việc thực hiện dự án đúng tiến độ, đúng chất lượng, vì vậy, dự thảo cần bổ sung quy định này.

Tại điểm a Khoản 5 Điều 126 của dự thảo quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, cấp huyện: “Hàng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, Cổng thông tin của UBND cấp tỉnh”. Điều luật có tiêu đề “Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, cấp huyện”, tuy nhiên trong nội dung cụ thể của điều luật lại không quy định UBND cấp huyện phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin điện tử của UBND huyện là chưa chính xác, chưa đầy đủ. Mặt khác, dự thảo cần quy định cụ thể thời gian UBND cấp tỉnh, cấp huyện công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong năm.

Việt Hương (ghi)