Bộ trưởng Xây dựng: Siết chặt 'dự án ma', cấm nhận đặt cọc dự án chưa đủ điều kiện

Đề nghị cấm 'lướt sóng' chuyển nhượng nhà trên giấy

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) đánh giá thị trường bất động sản thời gian qua đang đối mặt với hiện tượng nguy hiểm là tài chính hóa bất động sản vượt quá tầm kiểm soát, biến nhà ở từ một tài sản phục vụ sinh kế, an cư trở thành công cụ đầu cơ, "lướt sóng".

Tình trạng này xuất phát từ quy định hiện hành cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Dự thảo luật lần này vẫn tiếp tục cho phép việc chuyển nhượng đó.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn

Ông Hoàn nêu thực tế, khi công trình chưa tồn tại hoàn chỉnh trên thực địa, chưa được nghiệm thu, bàn giao, đối tượng được chuyển nhượng không phải là căn nhà mà là vị trí hợp đồng, bao gồm toàn bộ quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Theo đại biểu, việc cho phép tự do mua bán vị trí hợp đồng trên giấy đã biến hợp đồng mua nhà thành một dạng "chứng khoán hóa" quyền tài chính phái sinh, cho phép các bên giao dịch suất mua, lời hứa về tài sản mà không chuyển giao tài sản thực.

Cơ chế này tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ với đòn bẩy lớn. Người mua đợt đầu chỉ cần bỏ ra một khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán ban đầu để giữ chỗ; khi giá thị trường tăng, lập tức chuyển nhượng cho người mua tiếp theo để thu khoản chênh lệch.

Một hệ quả khác là tình trạng bơm thổi giá, đẩy người có nhu cầu ở thực ra khỏi thị trường. Khi hợp đồng liên tục được chuyển qua nhiều tầng nấc trung gian, mỗi lần chuyển nhượng lại cộng thêm chi phí chênh lệch và tiền môi giới, khiến giá căn hộ khi bàn giao có thể tăng gấp 1-2 lần so với giá gốc.

Người dân có nhu cầu ở thực cuối cùng sẽ bị đẩy gần như vĩnh viễn ra khỏi thị trường vì không thể tiếp cận giá gốc ban đầu, buộc phải gánh chịu mức giá do giới lướt sóng gây ra.

Từ những phân tích trên, đại biểu đề nghị dự luật quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; đồng thời nghiên cứu lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Đại biểu Tô Ái Vang

Tán thành quy định mức trần đặt cọc tối đa 5% đối với bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Tô Ái Vang (TP Cần Thơ) kiến nghị bắt buộc chuyển 5% này vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng của dự án để bảo đảm chủ đầu tư không được rút ra cho đến khi ký hợp đồng mua bán chính thức.

Đối với quy định giữ lại 5% tiền thanh toán cuối cùng trước khi cấp giấy chứng nhận, bà Vang đề xuất trong trường hợp chậm cấp sổ do lỗi khách quan từ cơ quan nhà nước thì cho phép chủ đầu tư thay thế bằng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện để giải tỏa dòng tiền.

Bất động sản bỏ hoang gây sốt ảo đều do thiếu thông tin minh bạch

Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (Quảng Ngãi) nêu thực tế hàng nghìn ha đất, hàng trăm dự án bất động sản đóng băng, thậm chí hình thành những “đô thị ma”, “thành phố ma” tại nhiều địa phương gây lãng phí cho nguồn lực quốc gia.

Chỉ tính riêng một thành phố lớn ở miền Bắc có tới 712 dự án với hơn 11.400 ha đất chậm tiến độ. Nhiều thành phố và tỉnh cũng có hàng trăm dự án đắp chiếu, đóng băng.

“Những đại dự án vừa qua như Vạn Thịnh Phát và Tân Hoàng Minh càng làm cho hàng nghìn tài sản bị phong tỏa bế tắc. Trong khi đó, ngân sách thất thu, người dân thiếu hụt nguồn cung nhà trầm trọng”, ông Nghĩa dẫn chứng.

Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa

Đại biểu nhận thấy nghịch lý là dự thảo vẫn bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng. Điều này tạo vòng lặp bế tắc là doanh nghiệp kiệt quệ, không có tiền nộp thuế dự án, không thể chuyển nhượng đất đai lãng phí thành các thành phố ma, đóng băng ngân sách.

Vì thế, ông đề nghị sửa dự thảo luật theo hướng cho phép chuyển nhượng cho bên đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành, hoặc cho phép trích trực tiếp số tiền từ hợp đồng chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước trước khi sang tên.

Cũng theo ông Hoàng Văn Nghĩa, không thể quản lý thị trường bất động sản bằng báo cáo trên giấy theo quý, theo năm. Trong khi trên thực tế “bất động sản bỏ hoang, gây sốt ảo đều sống nhờ bóng tối của sự thiếu thông tin minh bạch”. 

Siết chặt quản lý các "dự án ma"

Phát biểu giải trình cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết với đặt cọc dự án bất động sản, nội dung này trong dự thảo đã quy định đầy đủ, nghiêm cấm nhận đặt cọc dự án bất động sản khi chưa đủ điều kiện.

Theo Bộ trưởng Xây dựng, để thực hiện một dự án cho đến khi được nhận tiền đặt cọc, chủ đầu tư cũng phải trải qua rất nhiều trình tự, thủ tục. Nhà đầu tư phải thực hiện rất nghiêm túc thì mới đến giai đoạn được nhận đặt cọc.

“Số tiền đặt cọc được bảo lãnh ở ngân hàng. Chủ đầu tư nếu minh bạch, đàng hoàng thì phải thực hiện từ đầu đến cuối dự án, nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng, đồng thời phải nhanh chóng làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho người mua để lấy tiền về”, Bộ trưởng Trần Hồng Minh nhấn mạnh.

Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu giải trình

Bộ trưởng cũng nhắc việc đại biểu Quốc hội băn khoăn về một số “dự án ma”, dự án mập mờ thông tin bán ra thị trường gây ra nhiều ảnh hưởng.

Ông cho biết sẽ "ghi nhận và tiếp thu”, khẳng định sẽ siết chặt quản lý, giúp người dân và doanh nghiệp an tâm giao dịch mà không gặp vướng mắc.

Về hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu về nhà đất và thị trường bất động sản, Bộ trưởng Xây dựng cho biết dự thảo luật quy định phải triển khai hệ thống dữ liệu, xây dựng mã định danh điện tử của các loại bất động sản, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cơ chế kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về đất đai, thuế, dân cư.