Bộ Tư pháp kiến nghị nhiều vấn đề qua vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm

Lô đất Thủ Thiêm được đưa ra đấu giá với mức giá trúng kỷ lục nhưng một số doanh nghiệp đã bỏ cọc.

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp đã rà soát, nghiên cứu và vừa gửi Thủ tướng Báo cáo số 46/BC-BTP về rà soát, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, sau vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh.

Thu về cho ngân sách nhà nước qua đấu giá đất tương đối lớn

Theo Báo cáo rà soát, Bộ Tư pháp cho biết, Luật Đấu giá tài sản quy định trình tự, thủ tục đấu giá chung, áp dụng thống nhất cho các loại tài sản mà pháp luật quy định phải đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Sau gần 5 năm triển khai, Luật Đấu giá tài sản, các tổ chức đấu giá tài sản đã tổ chức nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thu về cho ngân sách nhà nước tương đối lớn, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng và tài sản khác nói chung chưa phát hiện vấn đề vướng mắc lớn trong các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục đấu giá gây ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả đấu giá.

Triển khai Luật Đấu giá tài sản và Chỉ thị số 40/CT-TTg ngày 02/11/2021 của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản, Bộ Tư pháp đã ban hành nhiều Công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị thực hiện nhiều biện pháp nhằm nâng cao hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương nói riêng.

Thực hiện Quyết định số 822/QĐ-TCT ngày 10/4/2020 của Tổ công tác ban hành Kế hoạch hoạt động năm 2020 của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát văn bản quy phạm pháp luật, Nhóm rà soát văn bản chuyên đề số 8 đã tiến hành rà soát quy định pháp luật về lĩnh vực bổ trợ tư pháp, tiếp cận pháp luật của doanh nghiệp, trong đó có nội dung pháp luật về đấu giá tài sản. Ngày 05/8/2020, Nhóm rà soát văn bản chuyên đề số 8 đã có Báo cáo kết quả rà soát nêu trên gửi Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, trong đó, đã nêu rõ những quy định mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập, không còn phù hợp thực tiễn trong lĩnh vực đấu giá tài sản.

Bên cạnh đó, thực hiện Quyết định số 49/QĐ-TTg ngày 13/01/2021 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Kế hoạch theo dõi tình hình thi hành pháp luật trong lĩnh vực trọng tâm, liên ngành năm 2021, Bộ Tư pháp cũng đã ban hành Quyết định số 104/QĐ-BTP ban hành Kế hoạch theo dõi tình hình thi hành pháp luật trong lĩnh vực trọng tâm của Bộ Tư pháp năm 2021, trong đó có lĩnh vực đấu giá tài sản. Bộ Tư pháp đã ban hành Báo cáo số 03/BC-QLXLVPHC ngày 27/01/2022 về theo dõi thi hành pháp luật trong lĩnh vực đấu giá tài sản.

Nhiều vấn đề phát sinh qua vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm

Tuy nhiên, trong Báo cáo số 46, Bộ Tư pháp đã chỉ rõ những vấn đề phát sinh qua vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm liên quan trực tiếp tới giá khởi điểm, các điều kiện và năng lực tài chính của người tham gia đấu giá được quy định bởi pháp luật về đất đai.

Cụ thể, về xác định giá khởi điểm của quyền sử dụng đất:

Khoản 1, khoản 2 Điều 8 Luật Đấu giá tài sản quy định giá khởi điểm và việc xác định giá khởi điểm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành điều chỉnh đối với tài sản đó trước khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để đấu giá (ví dụ: Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định cụ thể cách thức xác định giá khởi điểm đối với tài sản công, Luật Khoáng sản, Luật Tần số vô tuyến điện cũng có quy định về xác định giá khởi điểm để đấu giá đối với quyền khai thác khoáng sản và tần số...).

Đối với quyền sử dụng đất, Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất và các Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP cũng đã quy định cụ thể cách thức xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, việc xác định giá khởi điểm không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản.

Chỉ thị số 40/CT-TTg về tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với bộ, ngành, địa phương nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về việc xác định giá để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp tình hình thực tiên, điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương; Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tiếp tục rà soát pháp luật về xác định giá để làm giá khởi điểm đối với tài sản đấu giá là tài sản công; trường hợp cần thiết thì ban hành hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới văn bản quy phạm pháp luật về vấn đề này, bảo đảm giá khởi điểm tài sản đấu giá sát với giá thị trường.

Về điều kiện, năng lực tài chính của người tham gia đấu giá:

Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản chỉ quy định mang tính nguyên tắc về những loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá (Điều 4), còn tài sản cụ thể phải bán thông qua đấu giá, điều kiện đối với tài sản bán đấu giá, điều kiện đối với người được mua tài sản (người sở hữu, khai thác, sử dụng tài sản đấu giá) mang tính đặc thù đối với tài sản đó, bảo đảm phù hợp với mục đích quản lý nhà nước đối với từng loại tài sản, do pháp luật trong từng lĩnh vực quy định.

Ví dụ: pháp luật về đất đai quy định cụ thể các trường hợp nào thì giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đối tượng cá nhân, tổ chức kinh tế nào được giao đất, cho thuê đất, pháp luật về tần số quy định các loại băng tần, kênh tần số được đấu giá, các tổ chức có đủ điều kiện cấp phép thiết lập mạng viễn thông nào được tham gia đấu giá; pháp luật về khai thác hạ tầng đường bộ, đường hàng không, đường thủy quy định về đấu giá quyền thu phí đường bộ, hàng không, đường thủy...

Luật Đấu giá tài sản tại Điều 38 chỉ quy định chung về các trường hợp không được tham gia đấu giá để đảm bảo tính khách quan, công khai, minh bạch như người làm việc trong tổ chức đấu giá thực hiện cuộc đấu giá, cha, mẹ, vợ, chồng, con của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá... và quy định rõ “trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó”.

Đối với quyền sử dụng đất, Điều 58 Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định cụ thể các điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trong đó có các điều kiện gồm:

(i) Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước;

(ii) Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Như vậy, các điều kiện, yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định và thực hiện theo pháp luật về đất đai, không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản. Do đó, không có cơ sở để sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản đối với những nội dung này.

Về tiền đặt cọc tham gia đấu giá và chế tài xử lý vi phạm:

Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước với mức từ 5% đến 20% so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Mức cụ thể do người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận, quyết định. Tiền đặt trước sau khi trúng đấu giá được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.

Qua thực tiễn triển khai với nhiều loại tài sản được ra bán đấu giá, giá trị tài sản khác nhau (hiện nay có hơn 20 loại tài sản được đưa ra bán đấu giá) đã cho thấy mức tiền đặt trước tối đa mà Luật Đấu giá tài sản quy định là phù hợp, tạo điều kiện thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá. Nếu nâng mức tiền đặt trước lên quá cao thì sẽ có ít doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia đấu giá, tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, móc nối để dìm giá.

Thông lệ quốc tế trong hoạt động đấu giá tại một số nước thì doanh nghiệp tham gia đấu giá không phải nộp khoản tiền đặt trước mà chủ yếu dựa vào uy tín của doanh nghiệp đó và pháp luật có chế tài nghiêm khắc đối với những trường hợp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá, ví dụ như cấm doanh nghiệp đó tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định.

Hiện nay, trong hoạt động đấu giá quyền khai thác khoáng sản, Nghị định số 22/2012/NĐ-CP quy định về đấu giá quyền khai thác khoáng sản có quy định tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản mà từ chối không nhận kết quả trúng đấu giá thì không được tham gia bất kỳ phiên đấu giá nào trong thời hạn 01 (năm), kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá đó. Đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật về đất đai hiện hành chưa có quy định cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.

Ngoài ra, qua rà soát, Bộ Tư pháp thấy rằng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau, gây ra khó khăn, lúng túng cho nhiều địa phương trong quá trình thực hiện cũng như nêu các vấn đề về khiếu nại, tố cáo có thể phát sinh.

Theo đó, tại khoản 3 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản quy định, người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá; kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trên cơ sở đó, việc nộp tiền trúng đấu giá quyên sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản. Tuy nhiên, quy định pháp luật và việc áp dụng các quy định về việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất này tại các địa phương đang không thống nhất.

Cụ thể, một số địa phương đang căn cứ quy định tại khoản 21 Điều 1 Nghị định số 148/2000/NĐ-CP phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng “trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” để ban hành phương án đấu giá quyền sử dụng đất trong đó quy định việc nộp tiền trúng đấu giá theo các thời hạn khác nhau (Thanh Hóa, Ninh Bình... quy định người trúng đấu giá phải nộp tiền trúng đấu giá trong 30 ngày, Vĩnh Phúc quy định thời hạn này là 20 ngày...).

Một số địa phương khác thì căn cứ Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Quản lý thuế (do Bộ Tài chính chủ trì xây dựng), “chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo và chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại” để thông báo thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất là 90 ngày (Hà Nội, Nghệ An, TP Hồ Chí Minh, trong đó vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm áp dụng thời hạn 90 ngày).

Ngoài ra, một số tỉnh khác lại căn cứ theo đối tượng: Đối với cá nhân, hộ gia đình thì thời hạn nộp tiền trúng đấu giá là 30 ngày; Đối với doanh nghiệp là 90 ngày (Hà Nam...).

Tiếp tục thực hiện hiệu quả các nhiệm vụ quản lý về đấu giá tài sản

Từ kết quả rà soát trên, nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng, hiệu quả của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng trả giá quá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ trúng đấu giá, gây nhiều bất ổn cho thị trường như vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, Bộ Tư pháp kiến nghị giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục thực hiện có hiệu quả, đồng bộ các nhiệm vụ được giao trong Chỉ thị số 40/QT-TTg, trong đó chú trọng việc rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai về giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện, yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, chế tài đối với doanh nghiệp trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá; tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật của người có thẩm quyền quản lý tài sản, người có tài sản trong việc đưa quyền sử dụng đất ra đấu giá, tổ chức xác định giá khởi điểm đấu giá.

Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị định số 62/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản, đảm bảo hoạt động đấu giá tài sản khách quan, minh bạch, khách quan; tiếp tục tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các tổ chức đấu giá tài sản, đảm bảo thực hiện đúng trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.

Bộ Tư pháp cũng đề xuất giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quán triệt, chỉ đạo người có tài sản đấu giá tại địa phương tăng cường hơn nữa vai trò, trách nhiệm trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm, ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, xây dựng Quy chế cuộc đấu giá, giám sát quá trình bán hồ sơ, thẩm tra, đánh giá các điều kiện, năng lực của người tham gia đấu giá, việc thực hiện các trình tự, thủ tục đấu giá tài sản... bảo đảm tính công khai, khách quan, minh bạch theo đúng quy định của Luật Đấu giá tài sản và pháp luật có liên quan.

Đồng thời, tăng cường vai trò giám sát của cơ quan tư pháp (Sở Tư pháp) tại các địa phương; nghiên cứu cơ chế tiếp nhận, kịp thời xử lý các phản ánh, tố cáo, kiến nghị của các cá nhân, tổ chức về hoạt động đấu giá tài sản; tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đấu giá tài sản.

Theo số liệu thống kê năm 2018, trong tổng số 30.182 cuộc đấu giá thành thì có 17.710 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm hơn 50%); tổng giá bán của tài sản đấu giá là hơn 77 nghìn tỷ thì đấu giá quyền sử dụng đất là hơn 54 nghìn tỷ (chiếm 70%); năm 2019, trong tổng số 29.715 cuộc đấu giá thành thì có 17.257 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm hơn 60%); tổng giá bán của tài sản đấu giá là hơn 90 nghìn tỷ thì đấu giá quyền sử dụng đất là hơn 65 nghìn tỷ (chiếm 72%); năm 2020, trong tổng số 28.777 cuộc đấu giá thành thì có 14.588 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm hơn 50%); tổng giá bán tài sản đấu giá là hơn 103 nghìn tỷ thì đấu giá quyền sử dụng đất hơn 81 nghìn tỷ (chiếm gần 80%).

Anh Thư