Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án giao dịch bất động sản qua sàn, chuyên gia nói gì?

Sau khi tiếp thu các ý kiến góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì soạn thảo - vừa trình Chính phủ báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý của các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp hồi tháng 6.

Cụ thể, cơ quan này cho biết dự thảo luật đã bổ sung một số quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, tổ chức bộ máy và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn. Qua đó, tạo lập môi trường đầu tư, kinh doanh lành mạnh và minh bạch.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đề xuất xem xét, lựa chọn một trong hai phương án quy định về giao dịch bất động sản qua sàn trong thời gian tới.

Nên khuyến khích hay bắt buộc?

Phương án thứ nhất, quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thông qua sàn giao dịch.

Xét về mặt tích cực, quy định này kế thừa Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và tạo điều kiện thuận lợi, chủ động cho chủ đầu tư, khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch mua bán.

Tuy nhiên theo Bộ Xây dựng, việc không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ đẩy khách hàng vào tình thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả của bất động sản mà họ định mua, trong khi hầu hết khách hàng không có khả năng làm điều này.

Chuyên gia kiến nghị sau một vài năm khuyến khích thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn thì mới chuyển sang bắt buộc.

“Nhà nước sẽ thiếu công cụ quản lý, kiểm soát được dữ liệu thông tin thị trường bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu hoặc báo cáo không đầy đủ, sai thực tế. Điều này dẫn tới những hệ lụy như thất thu thuế, khó kiểm soát rửa tiền, thiếu dữ liệu thị trường, khó điều tiết kịp thời thị trường”, Bộ Xây dựng đánh giá.

Phương án thứ hai, quy định bắt buộc mua bán, giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn. Bộ Xây dựng cho rằng việc này sẽ bảo vệ lợi ích chính đáng cho các bên. Và để chứng minh luận điểm này, cơ quan soạn thảo đã chỉ ra 8 lý do nên lựa chọn phương án thứ hai.

Thứ nhất, việc giao dịch qua sàn đã được thể chế hóa trong Nghị quyết 18 của Trung ương, đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền.

Thứ hai, giúp minh bạch hóa thị trường, chống "lợi ích nhóm" trong trường hợp chủ đầu tư cố tình bắt tay sàn giao dịch, người mua nhà đất thực hiện giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán khiến thị trường trở nên lũng đoạn.

Thứ ba, các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù, khách hàng là người dễ chịu rủi ro nên cần thiết quy định bất động sản phải giao dịch qua sàn để ràng buộc trách nhiệm các sàn trong thẩm định, thẩm tra tính pháp lý của dự án, niêm yết và công bố giao dịch, bảo đảm công khai, minh bạch, ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản.

Thứ tư, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, tạo kênh thông tin an toàn về bất động sản, giúp người dân không mua nhầm dự án ma, dự án không đủ pháp lý.

Thứ năm, liên quan đến việc chống thất thu thuế, Nhà nước sẽ có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Thứ sáu, thiết lập môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, bền vững.

Thứ bảy, có đủ thông tin giúp Nhà nước đưa ra các chính sách điều tiết thị trường nhanh chóng, kịp thời hơn.

Thứ tám, quy định bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ không làm gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hoặc tăng giá bán bất động sản.

Chính sách hay nhưng cần “đúng và trúng” trong lúc cần thiết

Dưới góc độ của người hành nghề liên quan đến lĩnh vực pháp luật trong nhiều năm, Luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way nhận định khi hoạt động của Sàn giao dịch quyền sử dụng đất đưa vào thực tế, mục tiêu chống thất thu ngân sách nhà nước đạt được, đồng nghĩa với các khoản tiền thuế, tiền sử dụng đất của người dân phải nộp sẽ tăng hơn so với thời điểm giao dịch “hai giá” như hiện nay.

Do đó, theo ông Hồi, cần có sự tính toán cụ thể chi phí phát sinh khi giao dịch quyền sử dụng bất động sản qua sàn, từ đó mới có thể đưa ra đánh giá nên bắt buộc hay khuyến khích. Chi phí phát sinh phải đi kèm với lợi ích của người dân - những khách hàng của sàn giao dịch. Những lợi ích có thể kể đến là sự an toàn về pháp lý, giá cả cho người mua, thúc đẩy hoạt động giao dịch bất động sản được diễn ra nhanh chóng hơn…

“Vậy những lợi ích này có tương xứng với các chi phí phát sinh khi giao dịch qua sàn hay không? Chỉ có thời gian mới trả lời được. Do đó, tôi cho rằng khi đưa vào thực tế nên dừng lại ở mức khuyến khích trong khoảng thời gian từ 3 - 5 năm, sau đó mới chuyển sang bắt buộc giao dịch qua sàn”, ông Hồi nêu kiến nghị.

Đồng quan điểm, khi trao đổi với VnBusiness, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, chính sách nên được thực hiện từng bước một, bằng cách khuyến khích thực hiện trong thời gian đầu, đến khi đại bộ phần người dân đã nhận thức đầy đủ và cộng đồng doanh nghiệp cũng cảm thấy có ích thì mới bắt buộc.

“Xét về mặt lý thuyết, chủ trương thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất là rất tốt, rất hay. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam còn khá “trẻ” nên việc thực thi chính sách phải đi từng bước thận trọng thì mới phù hợp. Lý do là bởi chỉ cần một tác động nhỏ khi chính sách đưa ra không trúng, không đúng trong thời điểm cần thiết thì sẽ gây ra ảnh hưởng rất lớn”, ông Điệp nói.

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, chỉ cần khuyến khích thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn trong 1 - 3 năm, ngắn hơn khoảng thời gian mà luật sư Lê Văn Hồi kiến nghị.

Theo ông Điệp, thị trường bất động sản nước ta đang phải gồng mình đi qua những ngày tháng khó khăn nhất nhưng đồng thời, cũng đang trong giai đoạn “vàng” trên đà phát triển. Do đó cơ chế, chính sách nên được cởi mở hết mức để đảm bảo quyền lợi cho người dân và doanh nghiệp. Nếu trong lúc này mà kìm kẹp, hạn chế thì các chỉ số tăng trưởng của thị trường sẽ lao dốc ngay lập tức.

“Nhìn ra thế giới, nhiều nước phát triển đã phải mất đến hàng trăm năm mới có thể đưa nền kinh tế vận hành một cách ổn định. Trong khi đó, 2 thập kỷ trở lại đây chúng ta mới dần cởi mở chính sách và cũng nhờ vậy mà đất nước mới “lột xác” với bộ mặt đô thị đẹp đẽ, hạ tầng đồng bộ, doanh nghiệp lớn mạnh,... Chúng ta phải so sánh giữa cái được và cái mất, nhất là khi thị trường bất động sản hiện nay chưa đến mức phải bị “ép” quá chặt. Tôi nghĩ sau một vài năm khuyến khích thực hiện giao dịch qua sàn và xây dựng được hệ thống data cùng kho dữ liệu tương đối hoàn chỉnh thì mới tiến hành bắt buộc”, ông Điệp bổ sung.

Hà Trang