Bộ Xây dựng đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo vừa được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định. Nội dung đáng chú ý là quy định thời hạn sở hữu căn hộ được xác định theo thời hạn sử dụng của chính công trình.

Khi một chung cư đến hạn sử dụng hoặc có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng trước thời hạn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng để đánh giá mức độ an toàn. Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, thời gian sử dụng có thể được gia hạn.

Ngược lại, nếu tòa nhà không còn bảo đảm an toàn và phải phá dỡ, quyền sở hữu đối với căn hộ cũng như các phần diện tích khác trong chung cư sẽ chấm dứt sau khi việc phá dỡ hoàn tất.

Đề xuất này đánh dấu sự thay đổi trong cách xác lập quyền sở hữu đối với loại hình nhà ở chung cư, thay vì mặc nhiên được hiểu là gắn với thời hạn lâu dài như quan niệm phổ biến hiện nay.

Bộ Xây dựng đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Dự thảo cũng quy định, khi nhà chung cư bị phá dỡ, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự cải tạo, xây dựng lại chung cư thông qua việc đóng góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu.

Nếu các chủ sở hữu không có nhu cầu góp kinh phí xây dựng lại, diện tích đất sẽ được bàn giao cho Nhà nước để giao chủ đầu tư thực hiện dự án. Khi đó, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.

Đối với trường hợp khu đất không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch được phê duyệt, các chủ sở hữu cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường.

Ngoài các quyền nêu trên, chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ có trách nhiệm chấp hành việc di dời, phá dỡ, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Dự thảo cũng quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo đó, thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế của công trình và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền và được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo quy định.

Luật Nhà ở 2023 hiện không quy định thời hạn sở hữu căn hộ, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên hồ sơ thiết kế và kiểm định chất lượng thực tế.

Liên quan đến đề xuất này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng và các bộ, ngành, kiến nghị không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc diện phải phá dỡ. Theo Hiệp hội, việc này nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, duy trì tính ổn định của pháp luật về nhà ở, đồng thời tạo tâm lý yên tâm cho người dân là chủ sở hữu căn hộ.

Theo HoREA, nếu áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn, người dân có thể chuyển sang ưu tiên mua đất để xây nhà thay vì mua căn hộ chung cư. Điều này có thể làm mất cân đối cung - cầu, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, đẩy giá đất tăng cao và không phù hợp với định hướng phát triển nhà chung cư tại đô thị nhằm bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả theo Luật Đất đai.

Từ đó, Hiệp hội đề xuất tiếp tục giữ quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài như quy định của Luật Nhà ở 2023.