Bong bóng bất động sản - Phần 2: Khi giá nhà vượt xa thu nhập

Bất động sản là đích đến của dòng vốn và tín dụng trong bối cảnh tín dụng tăng tốc. Ảnh: LÊ VŨ

Khi giá nhà vượt xa thu nhập: Dòng vốn bắt đầu bị tắc nghẽn

Theo Numbeo (2026), một nền tảng dữ liệu cộng đồng chuyên cung cấp thông tin về chi phí sinh hoạt và giá nhà đất, chỉ số giá nhà/thu nhập ở các thành phố như Hà Nội hay TPHCM hiện nay lần lượt là 38 (đứng thứ 3) và 32 (đứng thứ 11) trong danh sách những thành phố có giá nhà cao nhất thế giới.

Khi giá nhà tăng, tài sản của người sở hữu nhà đất tăng lên. Ngân hàng mở rộng tín dụng dựa trên giá trị tài sản thế chấp ngày càng lớn. Các doanh nghiệp bất động sản mở rộng đầu tư. Thị trường trở nên sôi động. Nhưng khi đã lên quá cao, giá tài sản bắt đầu tách rời khỏi nền tảng thu nhập hay khả năng chi trả của người dân có nhu cầu ở thực. Thanh khoản thị trường bắt đầu suy giảm. Người bán không muốn giảm giá. Người mua không đủ khả năng mua. Ngân hàng bị kẹt trong mớ tài sản thế chấp mất khả năng thanh khoản. Các giao dịch dần biến mất. Vốn bị mắc kẹt trong những tài sản có giá trị danh nghĩa rất lớn nhưng không thể chuyển hóa thành dòng tiền thực.

Hậu quả là, một lượng lớn nguồn lực quốc gia bị đóng băng trong nhà đất, dự án dở dang và các tài sản không được khai thác hiệu quả.

Đây là nghịch lý của nền kinh tế Việt Nam khi trong nhiều năm, tín dụng luôn tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng GDP, nhưng doanh nghiệp vẫn liên tục phản ánh khó tiếp cận vốn. Bởi lẽ, một phần lớn tín dụng đã được sử dụng để tài trợ cho việc mua bán và nắm giữ tài sản thay vì tạo ra năng lực sản xuất mới, và khi các tài sản này bị mắc kẹt ở mức giá phi lý, vốn không lưu chuyển, nền kinh tế thiếu vốn cho sản xuất.

Và khi vốn trở nên khan hiếm, lãi suất bị đẩy lên là điều không tránh khỏi.

Sai lầm khi dùng tiền rẻ để chữa hậu quả của tiền rẻ

Trước khó khăn của doanh nghiệp, giải pháp thường được đề xuất là tiếp tục hạ lãi suất. Tuy nhiên, nếu nguyên nhân gốc rễ nằm ở sự méo mó của cấu trúc phân bổ vốn thì việc bơm thêm tiền có thể chỉ làm vấn đề trở nên nghiêm trọng hơn.

Tiền rẻ, hay lãi suất thấp, chính là một trong những yếu tố đã góp phần hình thành bong bóng tài sản trong quá khứ. Nếu tiếp tục dùng tiền rẻ để giải cứu hậu quả của bong bóng tài sản, nền kinh tế sẽ lặp lại chu kỳ cũ, đó là “Nới lỏng tiền tệ g Giá tài sản tăng g Tín dụng mở rộng g Đầu cơ gia tăng g Giá tài sản tiếp tục tăng g Bong bóng mới hình thành”. Đầu tư sản xuất thiếu vốn và kém hấp dẫn so với đầu cơ tài sản.

Đó là vòng luẩn quẩn mà nhiều nền kinh tế đã trải qua nhiều lần trước đây.

Chính sách nào để thoát khỏi vòng luẩn quẩn?

Chúng ta mong muốn hạ lãi suất để thúc đẩy sản xuất nhưng lại thiếu hệ thống chính sách uốn nắn dòng vốn chảy đúng vào lĩnh vực này. Thực tiễn nhiều thập niên qua cho thấy, việc mở rộng tiền tệ/tín dụng khiến dòng vốn chảy vào lĩnh vực đầu cơ nhà đất nhiều hơn là sản xuất.

Mục tiêu cốt lõi của chính sách tiền tệ phải là ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và bảo đảm an toàn hệ thống tài chính, chứ không phải là công cụ thúc đẩy tăng trưởng.

Do đó, chính sách tiền tệ cần được thiết kế theo hướng hạn chế đầu cơ thay vì nới lỏng đại trà. Các công cụ như tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản và lãi suất tín dụng cần được phân biệt theo mục đích sử dụng và số lượng bất động sản nắm giữ. Người mua căn nhà đầu tiên để ở có thể được hưởng điều kiện tín dụng thuận lợi hơn, trong khi các khoản vay phục vụ đầu tư hoặc sở hữu nhiều bất động sản cần chịu các điều kiện chặt chẽ hơn.

Tuy nhiên, những khó khăn hiện nay không đơn thuần xuất phát từ lãi suất cao, mà bắt nguồn từ sự méo mó trong phân bổ nguồn lực kéo dài nhiều năm. Vì vậy, chúng ta không thể kỳ vọng chỉ riêng chính sách tiền tệ có thể sửa chữa những sai lầm mang tính cấu trúc này. Mảnh ghép còn thiếu phải đến từ chính sách tài khóa.

Việt Nam cần xây dựng hệ thống thuế đủ mạnh để làm giảm động cơ đầu cơ và tích trữ bất động sản. Hệ thống này bao gồm thuế chuyển nhượng lũy thoái theo thời gian nắm giữ, với thuế suất cao đối với các giao dịch mua bán trong thời gian ngắn; thuế tài sản lũy tiến thường niên theo số lượng bất động sản sở hữu; và thuế đối với đất đai, nhà ở hoặc các dự án bị bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng.

Mục tiêu dài hạn không phải là duy trì giá bất động sản ở mức cao mà là khôi phục sự lưu chuyển của dòng vốn từ đầu cơ tài sản sang các hoạt động sản xuất, đổi mới sáng tạo và nâng cao năng suất. Chỉ khi đó nền kinh tế mới có thể tăng trưởng bền vững mà không phải phụ thuộc vào những chu kỳ tín dụng và bong bóng tài sản lặp đi lặp lại.