Bức tranh lợi nhuận ngành BĐS quý III: VC7 nổi bật, KBC tăng tốc, nhiều doanh nghiệp hụt hơi

Theo báo cáo tài chính quý III/2026, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) ghi nhận doanh thu thuần đạt 3.187 tỷ đồng, tăng 137% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp đạt 1.723 tỷ đồng, tăng 108%, tương ứng biên lợi nhuận gộp khoảng 54%.

Sau khi trừ các khoản chi phí và thuế, KBC báo lãi sau thuế hơn 937 tỷ đồng, gấp khoảng 3 lần cùng kỳ năm 2025.

Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh khu công nghiệp. Trong quý III, doanh nghiệp bàn giao khoảng 55 ha đất khu công nghiệp, gấp 3,3 lần cùng kỳ và cao hơn đáng kể so với khoảng 21 ha ghi nhận trong nửa đầu năm.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, KBC đạt khoảng 5.111 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 4% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận trước thuế đạt 1.768 tỷ đồng, giảm 15%, còn lợi nhuận sau thuế đạt 1.197 tỷ đồng, giảm 23%. Riêng quý III đóng góp khoảng 78% lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp trong 9 tháng.

Một doanh nghiệp khác ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến là CTCP Tập đoàn BGI (HNX: VC7). Trong quý III/2026, doanh thu thuần của BGI Group đạt gần 608 tỷ đồng, tăng 336% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp đạt 269 tỷ đồng, gấp hơn 21 lần cùng kỳ, đưa biên lợi nhuận gộp từ khoảng 9% lên 44%.

Kết thúc quý III, doanh nghiệp báo lãi sau thuế 138 tỷ đồng, tăng 3.195% so với quý III/2025.

Theo giải trình, mức tăng trưởng lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty TNHH Bất động sản Việt Yên. Doanh nghiệp này ghi nhận khoảng 457 tỷ đồng doanh thu và 155 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế trong quý III, tương đương khoảng 75% doanh thu hợp nhất của BGI Group trong kỳ.

Lũy kế 9 tháng, BGI Group đạt 894 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 163%, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 150 tỷ đồng, tăng 804% so với cùng kỳ. Riêng quý III đóng góp khoảng 68% doanh thu và 92% lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp trong 9 tháng.

 Tăng trưởng lợi nhuận trước thuế của các doanh nghiệp BĐS tại quý III/2026 và lũy kế 9 tháng đầu năm. 

CTCP Vincom Retail (HoSE: VRE) tiếp tục ghi nhận kết quả kinh doanh quý III/2026 tích cực nhờ hoạt động cho thuê mặt bằng bán lẻ.

Trong quý III/2026, doanh thu thuần hợp nhất của doanh nghiệp đạt 2.374 tỷ đồng, tăng 5,5% so với cùng kỳ. Riêng doanh thu cho thuê và các dịch vụ liên quan đạt 2.285 tỷ đồng, tăng 7,6%.

Lợi nhuận gộp đạt hơn 1.221 tỷ đồng, tăng 7%, trong khi biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 50,5% lên 51,4%. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.522 tỷ đồng, tăng gần 11% so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, Vincom Retail ghi nhận 7.041 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 8%, và 4.737 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 25%. Với mục tiêu lợi nhuận sau thuế năm 2026 là 5.375 tỷ đồng, doanh nghiệp đã hoàn thành khoảng 88% kế hoạch sau 9 tháng.

CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HoSE: AGG) ghi nhận kết quả kinh doanh kém tích cực trong quý III/2026. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 15,4 tỷ đồng, giảm 85,9% so với cùng kỳ năm trước.

Doanh thu từ bán và cho thuê căn hộ chỉ đạt hơn 19 tỷ đồng, giảm 85%. Trong khi đó, doanh thu dịch vụ tư vấn không phát sinh, so với mức gần 37 tỷ đồng cùng kỳ. Những yếu tố này kéo doanh thu thuần của AGG giảm 86%, xuống còn gần 24 tỷ đồng, mức thấp nhất kể từ khi doanh nghiệp niêm yết năm 2020. Chi phí tài chính và chi phí quản lý doanh nghiệp cũng gia tăng, tạo thêm áp lực lên lợi nhuận.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của An Gia đạt hơn 160,8 tỷ đồng, giảm 70,3%. Dù vậy, lợi nhuận sau thuế vẫn đạt gần 293,3 tỷ đồng, tăng 47,1% so với cùng kỳ.

Vinhomes (VHM) tiếp tục giữ vị trí nổi bật nhờ quy mô quỹ đất, khả năng triển khai dự án và lượng sản phẩm đã bán nhưng chưa ghi nhận doanh thu.

Theo báo cáo phân tích của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), doanh thu quý III/2026 của VHM được dự báo đạt 59.330 tỷ đồng, tăng 261% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế ước đạt 15.230 tỷ đồng, tăng 243%.

Động lực chính đến từ hoạt động bàn giao tại các dự án Vinhomes Ocean Park 2, Ocean Park 3 và Vinhomes Green Paradise. Ngoài ra, các dự án mới như Vinhomes Sài Gòn Park, Global Gate Hạ Long và Hải Vân Bay được kỳ vọng tạo nguồn thu cho những năm tiếp theo.

Tuy nhiên, cần lưu ý dự báo của các đơn vị phân tích có sự chênh lệch đáng kể. Chứng khoán SSI đưa ra mức lợi nhuận sau thuế quý III của VHM khoảng 4.601 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với ước tính của VCBS.  

Trước đó, 6 tháng đầu năm 2026, VHM đã đạt doanh thu thuần 116.565 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 52.092 tỷ đồng, hoàn thành gần 87% kế hoạch lợi nhuận năm. Đây là nền tảng tương đối thuận lợi để doanh nghiệp duy trì vị thế dẫn đầu trong ngành. 

Tại CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, HoSE: NTL), doanh nghiệp gây chú ý khi báo lỗ sau thuế 76,61 tỷ đồng trong quý III/2026, đảo chiều so với khoản lãi 12,7 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Trong kỳ, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt gần 4,45 tỷ đồng, tăng 15,24% so với cùng kỳ. Giá vốn giảm từ khoảng 4,5 tỷ đồng xuống 3,8 tỷ đồng, giúp lợi nhuận gộp chuyển từ âm gần 629 triệu đồng sang dương hơn 610 triệu đồng.

Tuy nhiên, quy mô lợi nhuận gộp thấp không đủ bù đắp các khoản chi phí phát sinh. Theo giải trình của Lideco, doanh thu tài chính giảm mạnh từ 57 tỷ đồng xuống còn 3,4 tỷ đồng. Đồng thời, doanh nghiệp trích lập hơn 100 tỷ đồng dự phòng giảm giá chứng khoán đầu tư, khiến chi phí tài chính tăng lên gần 76 tỷ đồng, gấp 9 lần cùng kỳ.

Lũy kế 9 tháng, Lideco đạt 13,66 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng nhẹ 1,35%, nhưng lỗ sau thuế gần 55,5 tỷ đồng, trái ngược với mức lãi hơn 20,5 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Tại CTCP Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (Saigonres, HoSE: SGR), doanh thu thuần quý III đạt 11 tỷ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất kể từ quý III/2022. Giá vốn giảm 45%, xuống còn 9,16 tỷ đồng, đưa lợi nhuận gộp về 2,16 tỷ đồng, giảm 31%.

Doanh thu tài chính cũng giảm 74%, xuống còn hơn 11 tỷ đồng, do không còn các khoản lãi hợp tác đầu tư, cho vay và lãi chậm trả cao đột biến như cùng kỳ. Nguồn thu từ hoạt động kinh doanh không đủ bù đắp chi phí, khiến Saigonres lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh hơn 1 tỷ đồng.

Dù vậy, doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 15,6 tỷ đồng nhờ thu nhập khác vượt 25 tỷ đồng, trong đó có 24,8 tỷ đồng từ các khoản phạt và thu bồi thường vi phạm hợp đồng.

Tính chung 9 tháng đầu năm, Saigonres đạt hơn 60 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 65%, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 33,6 tỷ đồng, giảm khoảng 60% so với cùng kỳ. Với kế hoạch năm 2026 gồm 1.133 tỷ đồng doanh thu và 550 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, doanh nghiệp mới thực hiện khoảng 5% chỉ tiêu doanh thu và 7% mục tiêu lợi nhuận.

Trong khi đó, CTCP Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (HoSE: NHA) ghi nhận doanh thu quý III/2026 đạt gần 108 tỷ đồng, tăng khoảng 11% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế giảm 59,3%, còn 11,44 tỷ đồng.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ biên lợi nhuận gộp thu hẹp từ khoảng 40% xuống còn 13,1%. Lợi nhuận gộp theo đó giảm 63,1%, còn 14,19 tỷ đồng, dù doanh thu vẫn tăng trưởng. Theo giải trình của doanh nghiệp, doanh thu bất động sản trong quý đạt khoảng 23 tỷ đồng, giảm khoảng 42% so với cùng kỳ. Do đây là mảng có biên lợi nhuận cao, sự suy giảm doanh thu đã ảnh hưởng đáng kể đến kết quả chung.

Lũy kế 9 tháng, NHA đạt 127 tỷ đồng doanh thu, giảm 52,8%, và 3,09 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm 96% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, gần 65 tỷ đồng doanh thu đến từ hoạt động kinh doanh phôi thép, cao hơn hai mảng xây dựng và bất động sản, lần lượt đóng góp khoảng 30 tỷ đồng và 29 tỷ đồng.

So với kế hoạch năm 2026 gồm 260 tỷ đồng doanh thu và 50 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, NHA đã hoàn thành khoảng 48,8% mục tiêu doanh thu nhưng mới đạt 6,2% kế hoạch lợi nhuận.

CTCP Đầu tư Hải Phát (HoSE: HPX) cũng ghi nhận sự suy yếu rõ rệt trong hoạt động kinh doanh cốt lõi. Doanh thu thuần quý III chỉ đạt 11,8 tỷ đồng, giảm 90,7% so với cùng kỳ. Giá vốn hàng bán ở mức 10,47 tỷ đồng khiến lợi nhuận gộp còn 1,33 tỷ đồng, giảm 98,2%. Biên lợi nhuận gộp theo đó thu hẹp từ 58,5% xuống 11,3%.

Dù vậy, Hải Phát vẫn báo lãi sau thuế 7,7 tỷ đồng, giảm 36,18% so với cùng kỳ, nhờ doanh thu tài chính tăng mạnh từ 13 tỷ đồng lên gần 71 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt 669,08 tỷ đồng, giảm 6,3%, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 57,14 tỷ đồng, tăng nhẹ 2,2%. Với kết quả này, Hải Phát mới hoàn thành 33,5% kế hoạch doanh thu và 22,9% mục tiêu lợi nhuận năm 2026.

Tại CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, HoSE: HDC), lợi nhuận sau thuế quý III đạt gần 63 tỷ đồng, giảm 88% so với cùng kỳ, chủ yếu do không còn khoản lãi từ bán cổ phần như năm trước. Trong khi đó, doanh thu thuần vẫn tăng 14%, lên 116 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng, Hodeco đạt hơn 459 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 63%, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt hơn 163 tỷ đồng, giảm 73% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp mới hoàn thành khoảng 23% kế hoạch doanh thu và 34% mục tiêu lợi nhuận cả năm.

CTCP Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN) cũng chịu sức ép từ sự suy giảm của nguồn thu tài chính. Trong quý III/2026, doanh thu thuần đạt khoảng 7,4 tỷ đồng, giảm 19% so với cùng kỳ. Giá vốn giảm từ 4,9 tỷ đồng xuống 4,2 tỷ đồng, đưa lợi nhuận gộp về khoảng 3,2 tỷ đồng, giảm 25,5%.

Đáng chú ý, doanh thu tài chính giảm từ khoảng 96 tỷ đồng xuống gần 15 tỷ đồng, tương ứng giảm khoảng 85%, trong khi chi phí tài chính tăng 85%, lên khoảng 26 tỷ đồng.

Kết thúc quý III/2026, NDN ghi nhận lỗ trước thuế gần 11 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lãi khoảng 85 tỷ đồng. Lỗ sau thuế đạt 10,4 tỷ đồng, trái ngược với mức lợi nhuận dương cùng kỳ.

Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần của Nhà Đà Nẵng đạt gần 32 tỷ đồng, tăng 60%. Tuy nhiên, lợi nhuận trước thuế chỉ đạt gần 19 tỷ đồng, giảm 88%, còn lợi nhuận sau thuế khoảng 15 tỷ đồng. Doanh nghiệp mới thực hiện khoảng 42,5% kế hoạch doanh thu và 40,3% mục tiêu lợi nhuận sau thuế năm 2026.