Bức tranh mới trên thị trường bất động sản miền Trung

Sôi động

Tại TP. Đà Nẵng, sau khi sáp nhập, mở rộng địa giới hành chính, thị trường bất động sản đã có những chuyển động rõ nét ở cả hai phân khúc chủ lực là đất nền và căn hộ.

Với phân khúc đất nền - vốn là “trụ cột” của thị trường Đà Nẵng, tháng 8 vừa qua, Sun Group đã tung ra hơn 1.500 sản phẩm tại hai phân khu Cồn Dầu (thuộc Khu đô thị Hòa Xuân) và Đầm Sen (thuộc Khu đô thị Nam Hòa Xuân). Các lô đất có diện tích 100 - 200 m2, giá bán dao động từ 48 đến hơn 100 triệu đồng/m2. Dù mức giá cao hơn đáng kể so với những năm trước, nhưng chỉ sau hơn một tháng mở bán, gần như toàn bộ sản phẩm đã “cháy hàng”.

Ở phân khúc căn hộ, Đà Nẵng vẫn giữ vai trò tâm điểm của thị trường miền Trung, đặc biệt là khu vực dọc hai bờ sông Hàn. Những dự án đang “hút hàng” gồm Sun Cosmo, Sun Ponte, Sun Costa Residence, Sun Symphony, Đà Nẵng Landmark, hay mới đây là Sun Sky Realty, Sun Cora Tower...

Theo DKRA, trong tháng 8/2025, lượng tiêu thụ sơ cấp đất nền tại Đà Nẵng tăng đến 21,6 lần so với cùng kỳ năm 2024, trong khi lượng giao dịch căn hộ cũng tăng 2,2 lần. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, quý III/2025, mức độ quan tâm đến bất động sản tăng 24% tại Đà Nẵng và 58% tại Quảng Nam (cũ); giá bán trung bình cũng tăng lần lượt 30% và 32%.

Không chỉ Đà Nẵng, tỉnh Khánh Hòa sau khi sáp nhập với tỉnh Ninh Thuận cũng ghi nhận thị trường hết sức sôi động. Trong quý III/2025, toàn tỉnh có 24.043 giao dịch bất động sản với tổng giá trị ước đạt 19.930 tỷ đồng, tăng khoảng 70% so với quý trước.

Ông Trần Quang Ngọc, Phó giám đốc Sở Xây dựng Khánh Hòa cho biết, mặc dù trong quý III/2025 chưa có dự án nhà ở mới đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định, song thị trường vẫn ghi nhận sự sôi động, số lượng và giá trị giao dịch duy trì ở mức cao.

“Điều này phản ánh rõ nhu cầu lớn của người dân và nhà đầu tư, đồng thời khẳng định sức hút ngày càng tăng của thị trường bất động sản Khánh Hòa. Hầu hết các giao dịch vẫn tập trung ở phân khúc nhà riêng, chung cư và đất ở khu đô thị. Xu hướng chuyển dịch từ các giao dịch nhỏ, ngắn hạn, sang những sản phẩm giá trị cao, pháp lý rõ ràng và phục vụ nhu cầu thực sự của người mua ngày càng rõ rệt”, ông Ngọc thông tin.

Lãnh đạo Sở Xây dựng Khánh Hòa nhìn nhận, tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản quý III/2025 xuất phát từ nhiều yếu tố. Trong đó, việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh từ ngày 1/7/2025 đã mở ra hướng phát triển đô thị, hạ tầng và dịch vụ, đồng thời thu hút đầu tư vào những loại hình có giá trị bền vững như đất nền đô thị và chung cư.

Tại phường Đồng Hới, trung tâm hành chính mới của tỉnh Quảng Trị (sau sáp nhập Quảng Bình - Quảng Trị), sức nóng đất nền cũng tăng vọt. Trong phiên đấu giá 18 thửa đất tại khu đất 7C, thuộc Quy hoạch chi tiết Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo (phường Đồng Hới), diễn ra ngày 9/8, có tới 181 khách hàng tham gia với 611 phiếu trả giá.

Toàn bộ 18 thửa đất (có diện tích từ 48 m2 đến 183 m2; giá khởi điểm từ 793 triệu đồng đến 3 tỷ đồng/thửa) được đấu thành công, thu về gần 86 tỷ đồng, cao hơn gần 57 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Cá biệt, thửa đất ký hiệu C17, diện tích 104,8 m2, có giá khởi điểm hơn 2 tỷ đồng, nhưng được đấu trúng tới 7,7 tỷ đồng, tương đương 73 triệu đồng/m2 - cao gấp gần 4 lần giá ban đầu.

Kỳ vọng của giới đầu tư

Sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản miền Trung thời gian gần đây là kết quả tổng hòa của nhiều yếu tố như hiệu ứng từ hàng loạt dự án đầu tư lớn, tâm lý “bật nén” sau giai đoạn trầm lắng và đặc biệt là tác động tích cực từ việc sáp nhập các địa phương, mở ra kỳ vọng mới cho toàn vùng.

Ông Hà Nghiệm, Giám đốc Chi nhánh Đà Nẵng của Batdongsan.com.vn nhận định, với việc kết hợp lợi thế về hạ tầng đồng bộ, hiện đại của Đà Nẵng và quỹ đất rộng của Quảng Nam (cũ) đã mở ra không gian phát triển mới và mạnh mẽ cho TP. Đà Nẵng. Đây không chỉ là động lực cho phát triển kinh tế - xã hội nói chung, mà còn giúp bất động sản hưởng lợi trực tiếp, thể hiện ở mức độ quan tâm và giá bán tăng mạnh trong 9 tháng qua.

Về phần mình, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Vietnam cho rằng, việc sáp nhập tỉnh Quảng Nam với TP. Đà Nẵng từ tháng 7/2025 đã mở rộng quy mô dân số, quỹ đất và cơ hội đầu tư.

“Những yếu tố này cộng hưởng, tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản Đà Nẵng duy trì đà tăng trưởng ổn định, thu hút dòng vốn đầu tư và đa dạng hóa nguồn cung sản phẩm, góp phần củng cố vị thế Đà Nẵng như trung tâm phát triển bất động sản năng động và bền vững tại khu vực miền Trung”, bà Dung nhấn mạnh.

Tương tự, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa đánh giá cao triển vọng sau khi sáp nhập tỉnh Khánh Hòa với Ninh Thuận và cho rằng, điều này sẽ mang đến nhiều cơ hội lớn cho thị trường bất động sản Khánh Hòa.

“Khu vực này sẽ được quy hoạch bài bản hơn, tối ưu hóa tiềm năng phát triển các khu đô thị ven biển và khu nghỉ dưỡng cao cấp. Ngoài ra, khi kết hợp giữa văn hóa biển của Khánh Hòa và di sản văn hóa của Ninh Thuận, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có thêm giá trị độc đáo. Cùng với đó, cao tốc Cam Lâm - Vĩnh Hảo giúp kết nối hạ tầng vùng, tạo điều kiện phát triển đồng bộ cho các khu vực bất động sản của tỉnh Khánh Hòa mới”, ông Tuấn phân tích.

Cũng theo ông Tuấn, thị trường bất động sản Khánh Hòa sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian tới nhờ hạ tầng đồng bộ, các dự án khu đô thị lớn và các yếu tố chính sách. Phân khúc đất nền vùng ven và nhà phố trung tâm sẽ là những phân khúc bứt phá đến cuối năm 2025.

Đánh giá tổng thể thị trường, chuyên gia Trần Xuân Tuân, Giám đốc kinh doanh Sàn giao dịch Similand phân tích, sau giai đoạn sáp nhập đơn vị hành chính, giới đầu tư bất động sản bắt đầu “nhìn lại” khu vực miền Trung với tâm thế mới. Có ít nhất ba nhóm nguyên nhân khiến dòng tiền quay trở lại mạnh mẽ. Đó là không gian quy hoạch mở rộng, động lực hạ tầng, kỳ vọng định giá lại tài sản đất đai.

Thứ nhất, việc sáp nhập tỉnh, thành phố đã giúp các địa phương hình thành quy mô vùng lớn hơn, cho phép quy hoạch đô thị, công nghiệp và logistics được triển khai đồng bộ. Sự liền mạch trong quy hoạch cũng giúp các địa phương định hình rõ hơn cực tăng trưởng đô thị, công nghiệp và du lịch, thay vì phát triển manh mún như trước. Nhiều khu vực trước đây “giáp ranh”, nay trở thành trung tâm hành chính - kinh tế thống nhất, mở ra không gian mới cho đầu tư.

Thứ hai, giới đầu tư đang “đón đầu” hạ tầng chiến lược. Cụ thể, việc triển khai hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, cảng biển, sân bay, khu công nghiệp và trung tâm hành chính mới đã khiến miền Trung trở thành “tọa độ nóng” của dòng vốn, kéo giá trị bất động sản khu vực miền Trung tăng theo.

Thứ ba, sau sáp nhập, mặt bằng giá đất giữa các vùng có sự chênh lệch lớn, tạo cơ hội “định giá lại” tài sản đất đai. Nhiều khu vực từng là vành đai hành chính, vùng rìa các trung tâm, nay trở thành trung tâm mới, tạo biên độ sinh lời lớn cho các nhà đầu tư trung và dài hạn trước đó.

Có thể thấy, miền Trung đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc giá trị bất động sản, nơi quy hoạch và hạ tầng đóng vai trò dẫn dắt.

Ngọc Tân