Bước chuyển lành mạnh của thị trường địa ốc

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, 9 tháng đầu năm, cả nước có khoảng 55.000 giao dịch, riêng quý III có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ hơn 39%. Lượng bán sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ 2025 và sức mua cũng giảm liên tục trong ba quý gần nhất.

Thực tế trên đến từ việc lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5 - 11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó thả nổi ở ngưỡng 13 - 15%/năm. Khi chi phí vay tăng trong lúc giá tài sản đã cao, người mua thận trọng hơn, nhất là với sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Nguyên nhân khác là mặt bằng giá vẫn cao so với khả năng chi trả của số đông người dân. Giá nhà chuyển nhượng gần đây đã điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng nóng. Trước đó, một nguyên nhân đẩy giá bất động sản liên tục tăng đến từ hoạt động đầu cơ và kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn. Tình trạng mua bán chênh lệch, đầu tư “lướt sóng” diễn ra khá phổ biến khiến giá trị sử dụng, khả năng khai thác thực tế của bất động sản chưa được coi trọng tương xứng.

Tuy nhiên, trong chu kỳ phát triển mới, việc “lướt sóng” nhà đất ngày càng rủi ro. Cùng với việc cơ quan chức năng hoàn thiện quy định, minh bạch dữ liệu, tăng giám sát, phát triển nguồn cung phù hợp, đã giúp hạn chế các cơn sốt giá.

Một yếu tố khác, là chi phí đất đai, xây dựng, tài chính, các yêu cầu về hạ tầng, tiện ích với các dự án nhà đất ngày càng cao. Những dự án quy mô lớn cần nguồn vốn dài hạn, tiến độ đầu tư hợp lý, khả năng quản trị dòng tiền tốt. Nếu sử dụng đòn bẩy quá mức hoặc đặt kỳ vọng bán hàng quá lạc quan có thể làm gia tăng rủi ro cho cả DN lẫn khách hàng, nên tất cả đều thận trọng.

Có thể nói, vai trò của các chính sách Nhà nước là rất quan trọng đưa tới thực tế thị trường địa ốc hiện nay. Với các chính sách nhà ở đang dịch chuyển từ tư duy phát triển nhà để bán sang đẩy mạnh nhà cho thuê, thuê mua, đáp ứng nhu cầu nhiều nhóm dân cư; đã thay đổi đáng kể cách thức kiếm lợi nhuận trên thị trường địa ốc của những người đầu cơ.

Khi nguồn cung nhà ở cho thuê được phát triển bài bản, người dân có thêm lựa chọn về vị trí, diện tích, chất lượng, mức giá thuê; khiến những người đầu cơ nhà đất không còn nhiều cơ hội ăn chênh lệch, thổi giá. Thị trường địa ốc buộc phải quay về nhu cầu thực, ưu tiên chất lượng sống, khả năng khai thác. Bên cạnh đáp ứng các vấn đề tính minh bạch về pháp lý, chất lượng công trình, uy tín, các chủ đầu tư dự án càng phải cạnh tranh nhiều hơn về năng lực triển khai, giá bán, chất lượng bàn giao. Và cuối cùng, những người dân có nhu cầu ở thực là những người được hưởng lợi nhiều nhất, đúng với mục tiêu phát triển thị trường địa ốc lành mạnh, bền vững như Nhà nước đã đặt ra.