Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới. Ảnh: H.H.

Năm chuyển động định hình cuộc chơi mới         

GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) nhận định có năm chuyển động lớn đang định hình diện mạo chu kỳ mới.

Trước hết, cải cách thể chế đang từng bước thiết lập môi trường cạnh tranh minh bạch và kỷ luật hơn. Những thay đổi trong pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản mở ra cơ hội khai thông nguồn lực, tháo gỡ vướng mắc và thúc đẩy phát triển dự án. Tuy nhiên, cùng với cơ hội là những yêu cầu cao hơn về tuân thủ pháp luật, trách nhiệm và năng lực tổ chức thực hiện. Doanh nghiệp không thể tiếp tục dựa chủ yếu vào lợi thế quỹ đất hay kinh nghiệm tích lũy từ những giai đoạn trước.

Song hành với cải cách thể chế, hạ tầng và quy hoạch đang mở rộng không gian phát triển bất động sản. Hệ thống sân bay, đường sắt đô thị, cao tốc, đường vành đai, cảng biển cùng các quy hoạch đô thị quy mô lớn tạo điều kiện hình thành những cực tăng trưởng mới.

Một chuyển động quan trọng khác nằm ở cấu trúc dòng vốn. Tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò thiết yếu nhưng ngày càng được kiểm soát và lựa chọn chặt chẽ hơn. Với những dự án quy mô lớn, việc phụ thuộc quá mức vào vốn vay hoặc nguồn tiền ứng trước của khách hàng có thể tạo ra rủi ro đáng kể. Do đó, doanh nghiệp cần củng cố vốn chủ sở hữu, mở rộng hợp tác đầu tư, liên doanh và tiếp cận các quỹ đầu tư phù hợp. Khả năng huy động vốn không còn là thước đo duy nhất; hiệu quả sử dụng vốn, năng lực trả nợ và tính ổn định của dòng tiền mới quyết định sức bền tài chính.

Ở phía cầu, thị trường cũng đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong hành vi lựa chọn sản phẩm. Người mua ngày càng quan tâm đến tính pháp lý, khả năng chi trả, chất lượng sống và hiệu quả khai thác. Một dự án chỉ thực sự có giá trị dài hạn khi thu hút được cư dân đến sinh sống, làm việc, kinh doanh và tạo ra dòng tiền, thay vì chỉ tồn tại trên kỳ vọng tăng giá.

Từ góc nhìn của thị trường môi giới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cũng cho rằng chu kỳ mới đang hình thành với những thay đổi đáng kể trong phương thức phát triển và phân bổ nguồn lực.

Theo ông Đính, thị trường đang chuyển từ mô hình phát triển phân tán, cục bộ sang không gian đô thị kết nối đa cực. Những khu đô thị quy mô lớn, tích hợp nhiều chức năng và gắn với quy hoạch vùng, hạ tầng liên vùng ngày càng đóng vai trò quan trọng. Đầu tư công, đặc biệt là các công trình giao thông chiến lược, không chỉ mở rộng không gian phát triển mà còn tạo động lực cải tạo, tái thiết những đô thị hiện hữu.

Sự chuyển dịch này kéo theo thay đổi trong cách xác lập giá trị bất động sản. Nếu trước đây, vị trí và kỳ vọng tăng giá thường được xem là những yếu tố nổi bật trong quyết định đầu tư, thì hiện nay chất lượng sống, khả năng kết nối và hiệu quả khai thác thực tế ngày càng có trọng lượng. Những khu đô thị kết hợp nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ và tiện ích công cộng có khả năng đáp ứng tốt hơn nhu cầu của cư dân, qua đó tạo nền tảng cho sức sống dài hạn của dự án.

Cùng với đó, dòng vốn đầu tư trở nên chọn lọc hơn. Các dự án có pháp lý minh bạch, khả năng hình thành cộng đồng dân cư và triển vọng khai thác dài hạn được quan tâm, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn hoặc đầu tư chỉ dựa trên kỳ vọng đón sóng hạ tầng phải đối diện với rủi ro thanh khoản lớn hơn.

Thị trường cũng sẽ tiếp tục phân hóa theo vị trí, mức độ hoàn thiện hạ tầng, chất lượng dự án và sức mua thực tế. Khả năng hấp thụ sản phẩm vì thế trở thành thước đo quan trọng, buộc doanh nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng từ khâu nghiên cứu thị trường, thiết kế sản phẩm đến chiến lược giá bán.

Đáng chú ý, minh bạch dữ liệu và quản trị dài hạn đang trở thành yêu cầu không thể thiếu. Thay vì phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và tốc độ bán hàng, doanh nghiệp phải nâng cao khả năng quản trị vốn, sản phẩm và khách hàng trong suốt vòng đời dự án.

Giá trị bất động sản không chỉ nằm ở kỳ vọng tăng giá

Sự thay đổi trong tâm lý người mua đang được phản ánh trực tiếp vào chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Ông Lê Văn Thăng, Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Marketing Công ty CP Eurowindow Holdings, cho biết hành vi khách hàng đã thay đổi rõ rệt so với giai đoạn trước. Nếu năm 2025 vẫn có những nhà đầu tư tìm kiếm đất hoặc dự án tại các vị trí được kỳ vọng tăng giá nhanh, với thời gian nắm giữ chỉ khoảng ba đến sáu tháng, thì trong bối cảnh hiện nay, hình thức đầu tư ngắn hạn như vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trước sự thay đổi này, doanh nghiệp có xu hướng tập trung nhiều hơn vào nhóm khách hàng có nhu cầu thực. Sản phẩm không chỉ được phát triển với mục tiêu bán hàng mà phải được định hướng ngay từ khâu thiết kế để tạo ra giá trị sử dụng cụ thể.

Trong khi đó, chi phí đầu vào và chi phí xây dựng gia tăng, còn khách hàng ngày càng thận trọng và khắt khe hơn trong quyết định mua nhà. Điều này buộc doanh nghiệp phải kiểm soát chặt chẽ cơ cấu vốn, duy trì an toàn dòng tiền và lựa chọn sản phẩm phù hợp với sức mua của từng địa bàn.

Chu kỳ mới sẽ mở ra dư địa cho những doanh nghiệp biết thích ứng, có năng lực tài chính và kiên trì với giá trị dài hạn, đồng thời tạo sức ép tái cấu trúc đối với những mô hình kinh doanh chậm thay đổi.

Có thể nói, cuộc cạnh tranh trên thị trường bất động sản đang bước sang một chương mới. Ở đó, người chiến thắng không nhất thiết là doanh nghiệp sở hữu nhiều đất nhất hay tăng trưởng nhanh nhất, mà là đơn vị có khả năng biến nguồn lực thành sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, biến cơ hội từ chính sách và hạ tầng thành giá trị kinh tế, đồng thời duy trì được sức khỏe tài chính qua nhiều biến động của thị trường.