'Bước ngoặt' từ bối cảnh pháp lý mới

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới với hành lang pháp lý hoàn thiện hơn.

Gỡ nhiều nút thắt

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, chuyên gia pháp lý bất động sản Dương Minh Thông - Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh cho rằng, trên tinh thần chung, nền tảng pháp lý mới sẽ cắt giảm thủ tục hành chính, sửa đổi những tồn tại, vướng mắc lâu nay của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do các địa phương vẫn chờ thêm các hướng dẫn cụ thể rồi mới triển khai nên sẽ cần thêm thời gian để chính sách mới có thể thẩm thấu.

Theo ông Thông, một điểm đáng lưu ý là luật mới sẽ mở rộng thêm cơ hội cho dòng vốn kiều hối, từ đó tạo thêm trợ lực cho thị trường.

Cùng với đó, các quy định về đấu thầu, đấu giá sẽ loại bớt các chủ đầu tư tiềm lực tài chính hạn chế, làm lành mạnh hóa thị trường. Ngoài ra, Luật Các tổ chức tín dụng mới cũng khiến việc huy động vốn của các chủ đầu tư nhỏ trở nên khó hơn. Do đó, các chủ đầu tư này cần chuẩn bị nguồn tài chính ổn định để triển khai các dự án.

Còn theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, thị trường nhà ở Hà Nội nói riêng, thị trường bất động sản nói chung đang bước vào một chu kỳ mới với nền tảng pháp lý hoàn thiện hơn, khi các sắc luật gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm.

Theo đó, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động sẽ diễn ra nhanh hơn, mạnh hơn. Chẳng hạn, khi nguồn cung nhà ở mới hạn chế, lựa chọn của người dân cũng trở nên hạn hẹp hơn, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng. Do đó, giải quyết được vấn đề nguồn cung hạn chế sẽ tác động tích cực cho thị trường chung.

“Dẫu vậy, cũng cần lưu ý rằng, luật mới tuy đã có hiệu lực nhưng để triển khai thuận lợi trong thực tiễn thì cần các văn bản hướng dẫn, cho nên việc giải quyết tình trạng ‘đói cung’ khó có thể diễn ra trong một sớm, một chiều, mà cần nhiều thời gian hơn”, bà Hằng nói và cho biết, hiện nay, giá của các phân khúc nhà ở đang ở mức cao, ảnh hưởng lớn đến quyết định của người mua và tính thanh khoản của thị trường.

Tuy nhiên, khi các văn bản hướng dẫn thi hành luật được ban hành đầy đủ, chẳng hạn các điều kiện, quy định đối với việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai, giá nhà sẽ trở nên ổn định và lợi ích của người mua được đảm bảo hơn; các dự án trước đây chưa được phê duyệt cũng có cơ sở để tháo gỡ, đồng thời giải quyết được nhiều vấn đề khác như tính tiền sử dụng đất, thuê đất, phát triển nhà ở xã hội...

Nhiều dự án nhà ở đang được đẩy mạnh triển khai sau khi gỡ vướng pháp lý.

“Luật mới được thông qua sớm cũng sẽ hỗ trợ sớm cho thị trường, tác động tích cực đến tâm lý của cả bên mua lẫn bên bán, giúp họ tự tin hơn trong việc ra quyết định. Chẳng hạn, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, đồng thời chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Điều này góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, tạo điều kiện cho người mua thêm thời gian chuẩn bị tài chính, tạo tâm lý yên tâm hơn trong các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai”, chuyên gia Savills Hà Nội chia sẻ thêm.

Bước tiến của thập kỷ

Đại diện Avison Young Việt Nam đánh giá, hiệu ứng chính sách mới đang giúp thị trường bất động sản chuyển biến ngày một tích cực hơn, thể hiện ở việc nguồn cung nhà ở mới bắt đầu tăng trở lại với nhiều nỗ lực kích cầu; bất động sản văn phòng và công nghiệp tiếp tục là điểm sáng nhờ các nền tảng vững chắc và nhu cầu thuê cao…

Theo vị này, việc xây dựng các luật chuyên ngành bất động sản mới song song với các văn bản hướng dẫn thi hành và đưa vào áp dụng sớm là một bước tiến lớn của hệ thống pháp luật Việt Nam trong một thập kỷ trở lại đây, mở ra chu kỳ phát triển mới cho thị trường địa ốc. Theo đó, hoạt động đầu tư bất động sản thông qua các thương vụ hợp tác, M&A dự án… kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn từ cuối năm 2024.

“Hành lang pháp lý mới được kỳ vọng tạo cú huých cho thị trường, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tồn đọng thời gian qua, thúc đẩy các dự án đình trệ được hồi sinh và tăng tốc”, đại diện Avison Young nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho hay, việc kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định và hành lang pháp lý bất động sản hoàn thiện hơn là nền móng giúp thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng trưởng trong nửa cuối năm 2024 và các năm tiếp theo.

Cụ thể, tại Hà Nội, các diễn biến trong quý II/2024 thể hiện thị trường chung cư nơi đây đã hồi phục mạnh mẽ sau 5 quý tăng liên tiếp và bắt đầu bước sang giai đoạn tăng trưởng mới.

Trong khi đó, thị trường TP.HCM được kỳ vọng sẽ bắt đầu giai đoạn phục hồi từ cuối năm 2024 - đầu năm 2025, khi các vướng mắc pháp lý dự án được tháo gỡ rốt ráo hơn và nguồn cung căn hộ mới sẽ cao hơn năm 2023.

Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ chiếm phần lớn nguồn cung mới ở cả 2 thị trường. Các đại đô thị được quy hoạch bài bản và các chủ đầu tư uy tín với tiềm lực tài chính mạnh sẽ có cơ hội chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới.

Còn ông Đào Văn Duy - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) chia sẻ rằng, sau ngày 1/8/2024 - thời điểm 3 luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản mới chính thức có hiệu lực, điều dễ nhận thấy là các địa phương đã sẵn sàng hơn trong việc giải quyết các hồ sơ tồn đọng liên quan tới định giá đất.

Công tác cấp sổ đỏ cho người dân, doanh nghiệp cũng được thúc đẩy. Theo đó, tâm lý thị trường thời gian gần đây có nhiều chuyển biến tích cực, nhà đầu tư tỏ ra hào hứng hơn so với giai đoạn trước.

Bình Minh