Cá nhân cho thuê nhà, nộp thuế sao cho đúng?

Thông báo doanh thu thực tế

Có 8 phòng trọ cho thuê ở phường Tam Bình (TPHCM), chị Tường Vy vui mừng vì từ năm nay sẽ không phải đóng thuế như trước nữa. Với giá cho thuê 4,5 triệu đồng/phòng, tổng doanh thu 36 triệu đồng/tháng, tính theo năm là 432 triệu đồng.

Theo quy định trước đây, chị vẫn kê khai và nộp thuế đầy đủ, nhưng với quy định mới về ngưỡng doanh thu chịu thuế là 500 triệu đồng/năm, chị sẽ được miễn thuế. Dù vậy, chị vẫn băn khoăn liệu có phải kê khai thuế nữa hay không?

Người môi giới bất động sản giới thiệu nhà cho khách thuê tại phường Tân Hưng, TPHCM (ẢNH: HOÀNG HÙNG)

Đây cũng là câu hỏi mà nhiều hộ, cá nhân có nhà, phòng trọ cho thuê cùng thắc mắc. Bởi với việc nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế, rất nhiều hộ, cá nhân từ năm 2026 sẽ được miễn thuế.

Mới đây, trả lời câu hỏi của một hộ kinh doanh về việc này, Cục Thuế (Bộ Tài chính) cho hay, theo dự thảo nghị định quy định chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, các hộ, cá nhân kinh doanh không thuộc đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân sẽ thực hiện thông báo doanh thu thực tế năm 2026 hai lần.

Cụ thể, lần 1 thông báo doanh thu 6 tháng đầu năm chậm nhất ngày 31-7 và lần 2 thông báo doanh thu 6 tháng cuối năm 2026 chậm nhất ngày 31-1-2027. Từ năm 2027, hộ, cá nhân kinh doanh chỉ cần thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế chậm nhất ngày 31-1 của năm dương lịch tiếp theo.

Việc thông báo doanh thu có thể thực hiện bằng phương thức điện tử thông qua Cổng dịch vụ công quốc gia, hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Cục Thuế hoặc ứng dụng eTax Mobile.

Nộp thuế dễ dàng hơn

Bà Bùi Tuyết Vân, ở phường Hòa Hưng, TPHCM, cho biết bà có một căn nhà cho thuê tại phường Tân Thới Hiệp, doanh thu 180 triệu đồng/năm và một căn ở phường Đông Hưng Thuận cho thuê với doanh thu 360 triệu đồng/năm.

“Vậy tôi có phải đăng ký hộ kinh doanh hay không và nếu có thì đăng ký ở cơ quan thuế nào?”, bà Vân đặt câu hỏi. Cùng thắc mắc, anh K.D - có 4 căn nhà cho thuê tại TPHCM, lo lắng không biết theo quy định mới có phải đăng ký hộ kinh doanh hay không.

Trả lời những câu hỏi trên, đại diện Cục Thuế khẳng định, người cho thuê nhà không cần đăng ký thành lập hộ kinh doanh tại cơ quan đăng ký kinh doanh, nhưng phải đăng ký thuế, kê khai thuế, nộp thuế theo quy định. Nơi nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

Trường hợp cá nhân có nhu cầu đăng ký hộ kinh doanh thì đăng ký thuế thông qua cơ chế một cửa liên thông với cơ quan đăng ký kinh doanh - tức phòng kinh tế, hạ tầng và đô thị phường.

Với phản ánh của người nộp thuế về việc khi kê khai trên ứng dụng eTax Mobile không thấy có mục kê khai thuế theo năm dương lịch, đại diện Cục Thuế cho hay, theo quy định hiện hành, người nộp thuế có thể kê khai kỳ theo năm dương lịch đối với hoạt động cho thuê tài sản.

Hiện nay, người nộp thuế có thể kê khai trực tuyến tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản trên Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Cục Thuế (https://dichvucong.gdt.gov.vn) và lựa chọn kỳ kê khai theo năm dương lịch.

Cơ quan thuế đang nghiên cứu, nâng cấp ứng dụng eTax Mobile để người nộp thuế có thể kê khai tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản một cách đơn giản và thuận lợi trên ứng dụng này, dự kiến sẽ thực hiện trong tháng 2.

Chia sẻ thêm với những băn khoăn của các hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà, bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam, cho biết, theo quy định hiện nay, hộ, cá nhân kinh doanh sẽ nộp thuế dựa trên doanh thu. Mức thuế suất là 5% doanh thu với thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu với thuế giá trị gia tăng.

Các hộ có nhà cho thuê, nếu người thuê là tổ chức như doanh nghiệp hay hợp tác xã, thì có thể ủy quyền cho các tổ chức này nộp thay. Bà Nguyễn Thị Cúc lưu ý trong trường hợp này, khi làm hợp đồng cho thuê cần nêu rõ giá ghi trong hợp đồng đã bao gồm thuế hay chưa. Trường hợp cho cá nhân thuê thì không được ủy quyền nộp thuế thay.

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, từ 1-1-2026, cách tính thuế với hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà được quy định cụ thể.

Theo đó, doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm được miễn thuế giá trị gia tăng và thu nhập cá nhân. Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau: số thuế phải nộp = (doanh thu năm - 500 triệu đồng) x 5%; với thuế giá trị gia tăng: số thuế phải nộp = doanh thu năm x 5%.

MAI HOA