Các loại hình dự án cải tạo chỉnh trang đô thị
Hà Nội đang lấy ý kiến Nhân dân về dự thảo Nghị quyết của HĐND TP quy định về thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn TP Hà Nội (thực hiện điểm a khoản 9 Điều 20 Luật Thủ đô 2024).
Một góc thành phố Hà Nội. Ảnh Phạm Hùng
Cải tạo chỉnh trang đô thị được triển khai trên cơ sở hài hòa lợi ích
Theo dự thảo, Nghị quyết quy định chi tiết các khoản 2 (trừ điểm c), khoản 3, 4, 5,7, 9 (điểm b) Điều 20 Luật Thủ đô 2024; cụ thể các nội dung về đề xuất và lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; hình thức, trình tự, thủ tục thực hiện dự án; việc công bố công khai các khu vực cần cải tạo, chỉnh trang; cơ chế hỗ trợ kiểm định và trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu trong kiểm định chất lượng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội.
Nguyên tắc thực hiện là việc cải tạo chỉnh trang đô thị phải phù hợp với quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị; bảo vệ các di sản văn hóa, lịch sử, thiên nhiên, kiến trúc, cảnh quan Thủ đô; bảo đảm các quy chuẩn tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy; nâng cao tiện ích đô thị, cải thiện môi trường sống cho dân cư ở khu vực cải tạo chỉnh trang (khoản1 Điều 20).
Dự án cải tạo chỉnh trang đô thị được triển khai trên cơ sở hài hòa lợi ích của chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, lợi ích chung của cộng đồng dân cư và bảo đảm lợi ích của DN tham gia thực hiện dự án (đối với trường hợp dự án không sử dụng nguồn vốn Nhà nước); để bảo đảm tính khả thi và khuyến khích triển khai thực hiện các dự án cải tạo chỉnh trang đô thị; cho phép áp dụng tăng 50% các chỉ tiêu về dân cư, cây xanh, hệ số sử dụng đất trong phạm vi dự án cải tạo chỉnh trang đô thị theo quy chuẩn về quy hoạch xây dựng. Việc xem xét áp dụng các chỉ tiêu này trên nguyên tắc bảo đảm điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và không gây xung đột cục bộ tại các khu vực lân cận dự án cải tạo chỉnh trang.
Việc cải tạo chỉnh trang đô thị được thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng, UBND TP ban hành quy định về trình tự thủ tục triển khai thực hiện các dự án cải tạo chỉnh trang đô thị theo các nội dung được quy định tại nghị quyết này.
Các quy định cụ thể
Cũng theo dự thảo Nghị quyết, các dự án được triển khai gồm: dự án tái thiết một khu vực đô thị cụ thể (trừ dự án phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng TOD quy định theo nghị quyết riêng); khu vực tái thiết đô thị có quy mô xác định từ 2ha trở lên; dự án chỉnh trang công trình hoặc một nhóm công trình xây dựng tại một khu vực cụ thể các dự án này có quy mô nhỏ hơn 2ha được triển khai thực hiện khi đáp ứng các yêu cầu của khoản 3 Điều 20 Luật Thủ đô 2024 và các quy định cụ thể tại Điều 6 Nghị quyết này.
Các dự án bảo vệ, tu bổ công trình hoặc một nhóm công trình, khu vực có giá trị văn hóa lịch sử thiên nhiên, kiến trúc cảnh quan đô thị (quy định theo nghị quyết riêng); dự án cải tạo, chỉnh trang hỗn hợp bao gồm các công trình xây dựng mới công trình cải tạo chỉnh trang tái thiết và bảo vệ tu bổ được xác định trên cơ sở đề xuất của chính quyền địa phương và do UBND TP chấp thuận.
Các trường hợp thực hiện việc cải tạo chỉnh trang đô thị: khu vực đô thị có các công trình xây dựng có kết cấu, khoảng cách giữa các công trình không bảo đảm quy chuẩn theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về phòng cháy chữa cháy; được xác định là các khu vực xe cứu hỏa không có khả năng tiếp cận do hạn chế về địa hình, phương tiện giao thông (các khu vực có mặt cắt làn đường nhỏ hơn 3.5m); các khu vực có các công trình có kết cấu tạm không bền vững, dễ cháy nổ (nhà gỗ, nhà tạm, nhà cấp 4); các khu vực nhà tạm, khu vực dân cư tự phát không bảo đảm yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy.
Khu vực đô thị có các công trình xây dựng thuộc diện nguy hiểm xuống cấp có nguy cơ sập đổ thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở; khu vực có hạ tầng giao thông không bảo đảm yêu cầu về an toàn giao thông theo quy định của pháp luật giao thông. Được hiểu là khu vực đô thị các công trình nguy hiểm cấp D được xác định và kiểm định bởi cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng; các công trình không có khả năng ứng phó với biến đổi khí hậu bất thường (mưa, bão) mất an toàn cho người sử dụng; khu vực đô thị thường xuyên xảy ra tình trạng ùn tắc giao thông và mật độ đường tính đến đường phân khu vực nhỏ hơn 7km/km2 hoặc tỉ lệ đất giao thông (không bao gồm giao thông tĩnh) so với đất đô thị nhỏ hơn 10%.
Khu vực đô thị không bảo đảm đủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đơn vị ở mà không còn đủ quỹ đất để phát triển bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; khu vực đô thị có quy mô tối thiểu 2ha không bảo đảm đủ các tiêu chuẩn quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được hiểu là các khu vực: có nhà trẻ, trường học không bảo đảm các tiêu chuẩn về trường chuẩn quốc gia và không đáp ứng quy định 40 cháu/1.000 dân và 10m2/cháu đối với nhà trẻ và trường trung học cơ sở; không có đủ các cơ sở y tế cấp cơ sở với quy định 1 trạm y tế cho 1 đơn vị ở (khoảng 4.000 người); khu vực đô thị không bảo đảm việc cấp nước sạch theo hệ thống cấp nước đô thị; không bảo đảm về hệ thống thoát nước, môi trường, chiếu sáng và các yêu cầu về diện tích cây xanh cũng như sinh hoạt cộng đồng. Các trường hợp này được xem xét áp dụng hình thức hoán đổi tổ chức sắp xếp lại đất đai phát huy hiệu quả sử dụng đất bảo đảm lợi ích của người dân DN và TP.
Khu vực đô thị không phù hợp với quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị; khu vực đô thị có chỉ tiêu dân số vượt quá tiêu chuẩn, quy chuẩn của đơn vị ở cần di dời để giảm mật độ dân cư theo quy hoạch; khu vực đô thị có các công trình kiến trúc có giá trị, các di tích lịch sử - văn hóa danh lam thắng cảnh cần được bảo vệ, tu bổ nhưng có các công trình xây dựng xung quanh không phù hợp với việc bảo vệ; khu vực đô thị có trụ sở cơ quan đơn vị, cơ sở phải di dời theo quy định của pháp luật, có cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ có nguy cơ hoặc để xảy ra sự cố gây mất an toàn cho sức khỏe và tính mạng người dân. UBND TP phê duyệt danh mục các trụ sở cơ quan đơn vị, cơ sở phải di dời. Khu vực đề xuất dự án sau khi di dời có diện tích không lớn hơn 5% diện tích cơ sở phải di dời để bảo đảm đồng bộ về quy hoạch của lô đất và ô quy hoạch.
UBND cấp xã, phường có trách nhiệm chủ trì xác định phạm vi ranh giới các dự án cải tạo chỉnh trang đô thị quy định tại khoản 1 điều này. Đối với các dự án cải tạo chỉnh trang đô thị thuộc phạm vi 2 xã, phường, Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì xác định phạm vi ranh giới dự án cải tạo chỉnh trang đô thị. UBND TP chấp thuận phạm vi ranh giới các dự án cải tạo chỉnh trang đô thị trên cơ sở đề xuất của UBND cấp xã và cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh.
Luật Thủ đô 2024 có những quy định rất rõ về cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn TP. Việc cải tạo, chỉnh trang phải phù hợp quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị; bảo vệ các di sản văn hóa, lịch sử, thiên nhiên, kiến trúc, cảnh quan của Thủ đô; bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy, chữa cháy; nâng cao tiện ích đô thị, cải thiện môi trường sống cho dân cư ở khu vực cải tạo, chỉnh trang.
