Các ngân hàng Mỹ đối mặt thua lỗ vội vã rút tài sản thương mại

Một số ngân hàng Mỹ sẵn sàng chấp nhận thua lỗ đối với các khoản vay bất động sản sau nhiều cảnh báo rằng, loại tài sản này là “chiếc giày tiếp theo sẽ rơi”. Ảnh: FT

Ngân hàng chuẩn bị bán tháo ngay cả với khoản nợ đã đến hạn

Việc một số ngân hàng sẵn sàng chấp nhận thua lỗ đối với các khoản cho vay bất động sản diễn ra sau nhiều cảnh báo rằng, loại tài sản này là “chiếc giày tiếp theo sẽ rơi” sau những bất ổn gần đây trong ngành ngân hàng khu vực của Mỹ.

Chad Littell - Nhà phân tích của CoStar, một công ty nghiên cứu tập trung vào bất động sản thương mại, cho biết: “Việc các ngân hàng muốn bán các khoản cho vay đang được nhắc đến nhiều. Tôi đang nghe về nó nhiều hơn bất cứ thời điểm nào trong thập kỷ qua”.

Các nhà quản lý quỹ, vào tháng trước, đã cảnh báo về các vấn đề ngày càng gia tăng trong ngành bất động sản thương mại trị giá 5,6 nghìn tỷ USD có thể gây đau đớn cho những ngân hàng, vốn đã bị lung lay bởi tình trạng hỗn loạn trong lĩnh vực ngân hàng.

Lãi suất tăng, giá giảm và nhu cầu thuê văn phòng giảm sau đại dịch đã gây căng thẳng cho thị trường bất động sản thương mại, nhưng những rắc rối này càng gia tăng sau sự sụp đổ của Silicon Valley Bank, Signature Bank và First Republic làm dấy lên lo ngại về các ngân hàng khu vực khác đang chiếm phần lớn các khoản cho vay bất động sản thương mại.

HSBC USA đang trong quá trình bán các khoản cho vay bất động sản thương mại trị giá hàng trăm triệu đô la, có khả năng bị mất giá, như một phần trong nỗ lực giảm bớt hoạt động cho vay trực tiếp đối với các nhà phát triển bất động sản Mỹ, theo các nguồn tin quen thuộc với vấn đề này.

Trong khi đó, PacWest vào tháng trước đã bán lỗ 2,6 tỷ USD khoản vay xây dựng. Cùng với đó, một nhóm các ngân hàng khác đang trong quá trình xây dựng quy trình để các giao dịch mua bán tương tự trong tương lai trở nên dễ dàng hơn, bằng cách thay đổi cách họ hạch toán các khoản nợ bất động sản thương mại.

Thông thường, các ngân hàng miễn cưỡng chấp nhận thua lỗ đối với các khoản cho vay lớn sẽ giữ nguyên giá trị của chúng miễn là người vay trả nợ đúng hạn. Nhưng, một số đang bị thuyết phục để lao vào trong bối cảnh lo ngại về sự gia tăng các khoản nợ quá hạn - đặc biệt là khoản nợ được bảo đảm bằng các tài sản văn phòng có nhu cầu giảm do xu hướng làm việc tại nhà lâu dài đang trở nên phổ biến.

Trong khi đó, nhu cầu đối với chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại chậm lại đã khiến các ngân hàng thuộc mọi quy mô nắm giữ nhiều khoản nợ bất động sản hơn mức họ hoặc cơ quan quản lý mong muốn.

Mặc dù thông lệ giảm tải các khoản vay đang thực hiện không phổ biến như trong cuộc khủng hoảng năm 2008, nhưng nhiều người tham gia thị trường kỳ vọng khối lượng giao dịch sẽ tăng trong năm nay và năm tới.

David Aviram - Giám đốc của Maverick Real Estate Partners, một quỹ tư nhân chuyên cho vay bất động sản thương mại, cho biết khi các ngân hàng chuẩn bị quyết toán quý hai, “họ rất tập trung vào việc giữ cho sổ sách cho vay trong sạch”. “Các ngân hàng không muốn gây lo ngại cho các cơ quan quản lý hoặc nhà đầu tư” – Aviram nói.

Sẵn sàng chịu lỗ

Động thái của các ngân hàng nhằm giảm bớt các khoản vay diễn ra khi các giám đốc điều hành và cơ quan quản lý gióng lên hồi chuông cảnh báo về sức khỏe của lĩnh vực bất động sản thương mại.

“Bất động sản thương mại là đòn bẩy trên đòn bẩy”, giám đốc điều hành của một ngân hàng lớn của Mỹ cho biết. Ảnh: Bloomberg.

Giám đốc điều hành Wells Fargo Charlie Scharf trong tuần này nói với các nhà phân tích và nhà đầu tư rằng, ngân hàng hiện có 142 tỷ USD dư nợ cho vay bất động sản thương mại và đang tiến hành các biện pháp quản lý đối với khu vực cho vay này. Scharf nói: “Chúng ta sẽ chứng kiến những tổn thất, không nghi ngờ gì về điều đó”.

Trong khi đó, Martin Gruenberg - Chủ tịch của Tập đoàn Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang Mỹ (FDIC), cũng vừa cảnh báo các khoản cho vay bất động sản - đặc biệt là các khoản vay được hỗ trợ bởi các văn phòng - sẽ đối mặt với những thách thức nếu nhu cầu vẫn yếu và “giá trị tiếp tục giảm”. “Đây sẽ là những vấn đề được FDIC chú ý giám sát liên tục” - ông nói thêm.

Các ngân hàng khác đang thay đổi cách hạch toán các khoản vay bằng cách chuyển tên gọi từ “giữ đến ngày đáo hạn” thành “sẵn sàng để bán”, một động thái giúp việc giảm nợ ròng dễ dàng hơn.

Citizens, ngân hàng đã giảm cho vay bất động sản thương mại, đã tăng hơn gấp đôi lượng số lượng các khoản cho vay thế chấp sẵn sàng để bán lên 1,8 tỷ USD trong quý đầu tiên. Giống như nhiều ngân hàng khác, Citizens không tiết lộ bao nhiêu phần trăm của những khoản vay đó dành cho những người vay bất động sản thương mại.

Khách hàng Bancorp, có trụ sở tại ngoại ô Philadelphia, đã cắt giảm khoản cho vay bất động sản thương mại gần 25 triệu USD trong quý đầu tiên. Ngân hàng cũng phân loại lại 16 triệu USD trong số các khoản vay này là "được giữ để bán", tăng từ con số 0 trong quý trước.

Một nhà môi giới cho vay cho biết, họ đang chuẩn bị đưa một số giao dịch ra thị trường trong những tuần tới và đang có khối lượng hoạt động lớn nhất trong ba năm.

Chiết khấu áp dụng cho doanh thu của các khoản cho vay thực hiện bên ngoài khu vực văn phòng vẫn còn tương đối khiêm tốn và một phần là do lãi suất tăng. Chẳng hạn, tập đoàn đầu tư bất động sản Kennedy-Wilson đã đồng ý trả 2,4 tỷ USD, tương đương 92 cent trên một đô la, cho khối khoản vay của PacWest có tổng giá trị gốc là 2,6 tỷ USD.

Cổ phiếu của PacWest đã tăng gần 20% sau khi công bố giao dịch. “Chúng tôi đang nhận được nhiều cuộc gọi hơn…, là kết quả của những gì PacWest đã có thể thực hiện với Kennedy-Wilson” - một nhà đầu tư tín dụng bất động sản cho biết. “Tất cả các ngân hàng trong khu vực đang xem xét giá cổ phiếu đó và nói rằng 'thị trường thực sự thích điều đó và chúng ta nên thực hiện điều gì đó tương tự'” – nhà đầu tư tiết lộ thêm.

Theo hai trong số những người được thông báo về quy trình bán hàng của HSBC, các khoản vay đang thu hút các hồ sơ dự thầu và sẽ định giá các khoản vay vào giữa những năm 90 theo tỷ lệ phần trăm so với mệnh giá của chúng - nghĩa là ngân hàng sẽ phải chịu lỗ tới 5%. HSBC vẫn chưa quyết định liệu họ có sẵn sàng chịu lỗ khi bán hay mức độ thiệt hại có thể là bao nhiêu, theo một người khác quen thuộc với quy trình này. HSBC từ chối bình luận./.

Hoàng Lê (theo The Financial Times)