Các 'ông lớn' bất động sản đang ở vị thế nào?

Các doanh nghiệp bất động sản đang ở vị thế nào?

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý 1/2023 vừa được Batdongsan.com.vn công bố ngày 11.4 cho thấy, trong quý 1/2023, doanh nghiệp BĐS Việt Nam được chia thành 4 nhóm điển hình: rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới.

Cách thức phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp dựa theo số liệu từ báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố.

Thứ nhất là các doanh nghiệp ở nhóm “rủi ro” khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Nhóm này bao gồm một số đơn vị như Novaland (NVL), Vinhomes (VHM), Viglacera (VGC), Sunshine Homes (SSH), Phát Đạt (PDR), Hà Đô (HDG), Becamex IDC (BCM), Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (SJS)...

Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.

Nhiều doanh nghiệp lớn lót nhóm rủi ro

Thứ hai là nhóm các doanh nghiệp phát triển BĐS có vị thế “cân bằng” với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Đại diện của nhóm này là Văn Phú Invest (VPI), Đất Xanh (DXG), IDICO (IDC), Nam Long (NLG), Sài Gòn Thương Tín (SCR), C.E.O (CEO), Kinh Bắc (KBC)...

Giải pháp của họ là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Thứ ba, là nhóm chủ đầu tư BĐS “tiềm lực” có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn, điển hình có thể kể tới Khang Điền (KDH) và một số chủ đầu tư nước ngoài.

"Chúng tôi quan sát thấy những doanh nghiệp ở vị thế tiềm lực tập trung vào các sản phẩm BĐS tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới", báo cáo nêu.

Ngoài các nhóm hiện tại, thị trường xuất hiện nhóm “người chơi mới”, nhóm này là một ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư... đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường BĐS thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp BĐS phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp BĐS để phát triển sản phẩm riêng.

Thị trường BĐS liên tục đón tin vui

Về tình hình kinh tế vĩ mô của thế giới cũng như biến động tại thị trường Việt Nam trong quý 1/2023, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết kinh tế vĩ mô thế giới tiếp tục những dấu hiệu bất ổn và suy thoái. Những nền kinh tế lớn như Mỹ và Trung Quốc đều ghi nhận đà tăng trưởng chậm, chính sách kiểm soát lạm phát của Mỹ đối mặt với nhiều thách thức hơn khi loạt ngân hàng lớn rơi vào khủng hoảng.

“Khả năng Fed sẽ tiếp tục tăng lãi suất để kiềm chế suy thoái là rất lớn. Kinh tế Trung Quốc đang có những phục hồi nhưng khá chậm do vấp phải khó khăn từ tình hình chung”, ông Quốc Anh nêu.

Theo ông Quốc Anh, diễn biến kinh tế thế giới đã tác động lên kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong 3 tháng đầu năm, chỉ số GDP chỉ tăng 3,34%, là tốc độ tăng trưởng thấp nhất trong 12 năm vừa qua; CPI tăng 4,18%, kiểm soát lạm phát dự kiến từ 4 - 4,5%; dòng vốn đầu tư nước ngoài FDI giảm 2,2% trong khi tình hình lãi suất vẫn duy trì mức cao từ 11 - 17% trong quý 1 vừa qua.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn

Tuy nhiên, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng việc chính phủ đang duy trì đà tăng trưởng ổn định cho nền kinh tế nói chung và BĐS nói riêng được xem là điểm sáng cho thị trường. Riêng với BĐS, khác với sự trầm lắng cuối năm 2022, trong 3 tháng đầu năm 2023, BĐS liên tục đón tin vui từ chính sách.

Cụ thể, lãi suất điều hành có dấu hiệu hạ nhiệt sau Quyết định 313/QĐ-NHNN. Lãi suất điều hành cũng đang được điều chỉnh giảm. Nghị quyết 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho thị trường này. Nghị quyết 33 được xem là cơ hội để “khơi thông” yếu tố pháp lý, điểm nghẽn vốn cho BĐS.

Ngoài ra, việc chính thức thông qua gói tín dụng 120.000 tỉ đồng để phát triển NOXH, nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi 8,3% cũng góp phần giải tỏa cơn khát nhà ở, đưa thị trường BĐS phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững và phục vụ nhu cầu thực.

“Các chính sách của chính phủ dự kiến sẽ cần một thời gian để chính thức đi vào thị trường nhưng đã giúp mang lại tâm lý tích cực và góp phần để đà phục hồi diễn ra nhanh hơn trong thời gian tới”, ông Quốc Anh nêu.

Hoài Lam