Các phân khúc bất động sản trong năm 2025 sẽ diễn biến thế nào?

(Ảnh minh họa: Hải Quân).

Năm 2024 được coi là giai đoạn chuyển giao giữa hai chu kỳ của thị trường bất động sản. Sang năm 2025, thị trường được dự báo sẽ có nhiều điểm sáng hơn.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, năm 2025 thị trường sẽ theo đà để mạnh dạn tiến vào chu kỳ mới, bất chấp một số khó khăn, trở ngại còn "sót" lại. Nhiệt của thị trường sẽ tỏa dần và đều hơn giữa các khu vực. Trong đó, khu vực miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam sẽ có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt.

Cụ thể, đối với phân khúc bất động sản nhà ở, nguồn cung dự báo tăng trưởng, vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị vùng ven. Ước tính nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh đạt khoảng 37.000 sản phẩm, TP HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18.000 sản phẩm. Nguồn cung bất động sản nhà ở giảm bớt sự phân hóa theo khu vực.

Cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên phân khúc bình dân sẽ được cải thiện rõ rệt hơn nhờ vào sự gia tăng của các dự án nhà ở xã hội.

Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc cao cấp, tiếp tục dẫn dắt thị trường. Loại hình biệt thự/liền kề dần trở thành tâm điểm thị trường. Nhất là các dự án thuộc các đại đô thị tiếp tục tạo chú ý với tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng ấn tượng, cùng với đó là mức giá bán cũng neo ở tầm cao.

Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở các chủ đầu tư lớn. Các dự án chú trọng nhiều hơn vào thiết kế thông minh, tích hợp công nghệ và đáp ứng các tiêu chuẩn bền vững.

Đối với đất nền đã tách thửa, có pháp lý chuẩn chỉ tại các khu vực có hạ tầng phát triển, VARS dự báo đây vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng xuống tiền. Các lô đất đã tách thửa, pháp lý đảm bảo, ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, có giá trị dưới 2 tỷ đồng tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt.

Phân khúc bất động sản công nghiệp vốn đã sáng lại càng sáng hơn trước các tín hiệu tích cực đến từ kết quả phục hồi của nền kinh tế, cũng như những cơ hội mở ra từ nhiều "đại bàng" trên thế giới với quyết định chọn Việt Nam là "bến đậu".

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được cho là có thêm tín hiệu tích cực, đặc biệt là sản phẩm condotel khi bắt đầu có các dự án đang hoạt động được cấp sổ. Phân khúc bất động sản thương mại, văn phòng duy trì đà tăng trưởng ổn định.

Nguồn cung phân hóa

Tại TP HCM và các tỉnh lân cận, DKRA dự báo nguồn cung tăng ở hầu hết các phân khúc và khu vực nhờ động lực từ chính sách pháp lý và hạ tầng giao thông.

Cụ thể, với phân khúc đất nền, nguồn cung đất nền dự kiến tăng, dao động ở mức 3.000 - 3.500 nền, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An - các địa phương hưởng lợi lớn từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay Long Thành. Các khu vực khác như TP HCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.

Giá sơ cấp có thể tăng nhẹ và vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào, trong khi giao dịch thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà hồi phục, tập trung ở nhóm sản phẩm minh bạch pháp lý, chủ đầu tư uy tín và đa dạng tiện ích nội, ngoại khu.

Ở thị trường thứ cấp duy trì xu hướng hồi phục tích cực của năm 2024. Trong đó, thanh khoản thị trường tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm minh bạch pháp lý, chủ đầu tư uy tín, đa dạng tiện ích nội ngoại khu.

Với phân khúc căn hộ, nguồn cung dự kiến dao động từ 13.000 - 15.000 căn, tập trung tại hai thị trường là TP HCM và Bình Dương. Căn hộ hạng A tại TP HCM được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, tập trung tại khu Đông; căn hộ hạng B và hạng C chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh còn lại.

Sức cầu thị trường có thể tiếp tục duy trì đà hồi phục tuy nhiên, đơn vị này cho rằng sẽ khó có đột biến trong ngắn hạn vào nửa đầu năm 2025.

Với phân khúc nhà phố, biệt thự, DKRA dự báo thị trường duy trì xu hướng phục hồi tích cực về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Nguồn cung mới trong năm 2025 dự kiến sẽ dao động trong khoảng 3.000 - 3.500 sản phẩm.

Các khu vực Long An, Bình Dương, Đồng Nai giữ vị thế chủ đạo trong cơ cấu nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ trong năm mới 2025.

Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ so với năm 2024 do ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào. Thị trường thứ cấp duy trì đà phục hồi của năm 2024, lượng giao dịch cũng như mức giá đạt nhiều cải thiện tích cực. Trong đó, nhóm sản phẩm thuộc các khu đô thị có mức ộ tạo thị cao, liên kết vùng thuận tiện, hoàn thiện pháp lý… chủ đạo thanh khoản của thị trường.

Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự kiến tương đương so với năm 2024, dao động khoảng 2.500 – 3.000 căn được đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Ninh.

Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ với khoảng 1.000 – 1.500 căn, tập trung chủ yếu ở Hòa Bình và Ninh Thuận. Nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự kiến có khoảng 1.500 – 2.000 căn đưa ra thị trường trong năm 2025, nguồn cung tập trung phần lớn ở Khánh Hòa.

Sức cầu thị trường được dự báo có thể tăng nhẹ so với năm 2024 nhưng khó có nhiều đột biến trong những tháng đầu năm 2025. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,... sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2025.

Nguyễn Lê