Các tòa nhà chọc trời của Trung Quốc đang làm đau đầu giới chức trách và nhà đầu tư

Những tòa nhà chọc trời trống rỗng

Theo tập đoàn bất động sản Savills, tỷ lệ trống cho không gian văn phòng cao cấp ở trung tâm công nghệ Thâm Quyến đạt 26,4% trong quý II.2021, tăng 7,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ trống hiện tại ở Bắc Kinh và Thượng Hải, dù không tệ như ở Thâm Quyến, vẫn cao hơn từ 3 đến 9 điểm so với hai năm trước đó.

Nguyên nhân của tình trạng này là do tốc độ đầu tư xây dựng quá nhanh trong vài năm qua. Đầu tư của Trung Quốc vào phát triển các tòa nhà văn phòng đã tăng lên hơn 600 tỷ Nhân dân tệ (92,6 tỷ USD) vào năm 2015, từ khoảng 180 tỷ Nhân dân tệ năm 2010 và vẫn ở mức cao cho đến năm 2020.

Các tòa nhà chọc trời, bao gồm cả Tháp Thượng Hải, tạo thành đường chân trời độc đáo mang tính biểu tượng của thành phố này.

Các dự án này dựa trên kỳ vọng tăng trưởng nhu cầu về không gian văn phòng khi chính phủ thúc đẩy chuyển dịch sang các ngành công nghệ cao. Các tòa nhà được động thổ trong thời gian này hiện đang tràn ngập thị trường. Trong khi đó, sự cải thiện khiêm tốn của thị trường việc làm không đủ để làm giảm tỷ lệ trống so với tình trạng dư thừa nguồn cung này.

Tại khu tài chính Futian của Thâm Quyến, một tòa nhà 65 tầng "đã trống đến 70% ở thời điểm tồi tệ nhất", một nguồn tin từ thị trường bất động sản cho biết. Trong khi hoạt động cho thuê đã tăng lên phần nào, giá thuê hàng tháng trên mỗi mét vuông vẫn ở mức 200 Nhân dân tệ (30 USD), tương đương khoảng 60% mức trước đại dịch.

Vấn đề không chỉ giới hạn trong một tòa nhà hay một quận. Do đại dịch, xu hướng làm việc từ xa trở nên phổ biến hơn, thúc đẩy các công ty chuyển địa điểm hoặc giảm quy mô đến các không gian làm việc rẻ hơn, đẩy tỷ lệ trống văn phòng tiếp tục duy trì ở mức cao tại các thành phố của Trung Quốc.

Một nhà môi giới bất động sản ở Thâm Quyến cho biết: “Ngày càng có nhiều lãnh đạo doanh nghiệp tập trung vào hiệu suất chi phí,” và đó là lý do họ di cư khỏi các khu trung tâm.

Biểu tượng kiêu hãnh suốt hai thập kỷ đang "sụp đổ"

Những tòa nhà siêu chọc trời đã trở thành thương hiệu của Trung Quốc trong 20 năm qua. Khoảng một nửa trong số 100 tòa nhà cao nhất thế giới nằm ở quốc gia này và nhiều tòa nhà đạt kỷ lục thế giới.

Năm 2015, Tháp Thượng Hải, hiện giữ vị trí là công trình cao thứ hai thế giới, sau tháp Burj Khalifa và đồng thời là tòa nhà cao nhất Trung Quốc, được hoàn thành ngay khi chứng khoán Trung Quốc đang giảm mạnh. Năm 2017, Trung tâm Tài chính Ping An ở Thâm Quyến khai trương vào năm 2017, cao thứ 4 thế giới tại thời điểm đó.

Năm 2017 cũng là năm Trung Quốc thống trị bảng xếp hạng các quốc gia có số lượng tòa nhà chọc trời mới nhiều nhất, với 77 trên tổng số 144 tòa nhà được xây dựng trên toàn thế giới. Trong đó, Thâm Quyến là thành phố sở hữu nhiều tòa nhà chọc trời mới nhất với 12 công trình.

Giờ đây, Trung Quốc đang phải suy nghĩ lại về cuộc chạy đua xây dựng các tòa nhà chọc trời, cả về mặt hiệu quả kinh tế và sự an toàn. Vào tháng 5, các nhà chức trách đã phải đóng cửa một tòa tháp 72 tầng ở Thâm Quyến do tình trạng rung lắc không rõ nguyên nhân.

Nỗi lo của nhà chức trách và nhà phát triển

Chính phủ Trung Quốc đang lo ngại về tình trạng dư thừa nguồn cung và các khoản nợ trong lĩnh vực bất động sản. Vào tháng 7.2021, họ đã đưa ra một lệnh cấm xây các “tòa nhà siêu chọc trời” cao hơn 500 mét và hạn chế các tòa nhà cao hơn 250 mét.

Khi hiệu quả kinh doanh liên tục giảm sút, chủ đầu tư các tòa nhà chọc trời bước vào cuộc chiến sinh tồn. Tháng 6.2021, nhà phát triển bất động sản văn phòng và thương mại hàng đầu Trung Quốc là Soho đã phải bán phần lớn cổ phần cho Blackstone, công ty quản lý tài sản thay thế lớn nhất thế giới, với giá 3 tỷ USD sau ba năm liên tiếp thua lỗ từ 2018 đến 2020. Một số nhà phát triển khác như Greenland Holding Group đã chuyển trọng tâm từ văn phòng sang nhà ở để giảm tải khó khăn.

CapitaLand, nhà phát triển bất động sản lớn ở Singapore có nguồn thu lớn nhất đến từ thị trường Trung Quốc, cũng đã có một sự thay đổi mạnh mẽ. Ngoài việc chuyển nhượng một phần bất động sản, công ty xác định hậu cần và trung tâm dữ liệu mới là trọng tâm đầu tư vào Trung Quốc trong tương lai.

Các chính quyền địa phương đang hành động để tránh tình trạng thừa văn phòng. Thành phố Nam Ninh vào tháng 10 năm ngoái cho biết họ sẽ cho phép chuyển đổi văn phòng và trung tâm mua sắm thành nhà ở nếu chúng đáp ứng các điều kiện nhất định, chẳng hạn như cung cấp các cơ sở giáo dục. Tháng 4 vừa qua, thành phố thông báo đã phê duyệt một số dự án chuyển đổi theo mô hình trên.

Bên cạnh nỗi lo dư thừa nguồn cung văn phòng, các tòa nhà chọc trời cũng làm dấy lên những quan ngại về gánh nặng nợ bất động sản đang hết sức căng thẳng tại Trung Quốc, có khả năng gây ra bất ổn lớn cho hệ thống tài chính và đe dọa trực tiếp đến đà phục hồi của nền kinh tế.

Lam Vy