Các vấn đề 'nóng' của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi: Sẽ trình Quốc hội lựa chọn phương án khả thi nhất

Tại phiên thảo luận ở hội trường, đại biểu (ĐB) Nguyễn Thị Lệ, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch HĐND TPHCM đánh giá cao nội dung dự thảo luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

Góp ý về các nội dung còn ý kiến khác nhau, về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, ĐB Nguyễn Thị Lệ bày tỏ quan điểm chọn phương án 2, đồng thời đề nghị số tiền đặt cọc không vượt quá 5%, đây là mức hợp lý theo thông lệ xã hội, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.

Theo ĐB, quy định này cũng giúp bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án có thể thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng, để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án. Bởi lẽ, số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao, trong khi có ý kiến đề xuất mức đặt cọc chỉ 2% thì quá thấp, không đảm bảo được yêu cầu đặt ra.

ĐB Nguyễn Thị Lệ, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch HĐND TPHCM phát biểu. Ảnh: QUANG PHÚC

Bên cạnh đó, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, số tiền đặt cọc có thể được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo giao kết tại hợp đồng và theo quy định của điều 25 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) thì thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, nên số tiền đặt cọc không vượt quá 5% không bị lợi dụng để huy động vốn.

Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, ĐB Nguyễn Thị Lệ đề nghị Quốc hội quan tâm, sửa đổi, bổ sung khoản 1, điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, cần bổ sung thêm cụm từ “trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của bộ luật này và pháp luật có liên quan”, để tránh phát sinh kẽ hở pháp luật.

Quan tâm đến vấn đề sàn giao dịch BĐS, ĐB Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cho rằng hợp đồng giao dịch BĐS không nên chỉ xác nhận qua công chứng mà có thể xác nhận qua sàn giao dịch BĐS. Sàn giao dịch BĐS có ý nghĩa quan trọng trong thị trường BĐS, do đó trong luật lần này phải quy định chặt chẽ hơn về sàn giao dịch BĐS theo hướng sàn thực hiện chức năng trung gian, chịu trách nhiệm về thông tin cung cấp cho người mua và Nhà nước, sàn không được tham gia vào mua bán, mà được hưởng phí, thù lao môi giới.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh phát biểu giải trình. Ảnh: QUANG PHÚC

Tuy nhiên, ĐB Hoàng Văn Cường bày tỏ đồng tình với dự thảo luật khi không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn, và giấy xác nhận qua sàn có thể thay thế, không cần phải qua công chứng. Bởi trao cho sàn đúng vai là môi giới thì sẽ phát huy được vai trò của mình, góp phần phát triển và lành mạnh hóa thị trường BĐS.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh giải trình, làm rõ một số vấn đề ĐBQH nêu cho biết, để bảo đảm thống nhất, dự thảo luật đã khu trú nội dung phạm vi nhằm thể chế hóa 4 chính sách lớn liên quan đến BĐS, kinh doanh BĐS, quyền và nghĩa vụ các bên liên quan và quản lý Nhà nước. Đồng thời để hạn chế mâu thuẫn chồng chéo, dự thảo luật đưa ra 5 trường hợp, theo đó không phải tất cả BĐS trong Bộ luật Dân sự đều được đưa vào kinh doanh.

Về sự còn giao thoa giữa Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định về điều kiện của nhà ở có sẵn, nhà ở thương mại, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan cũng như các hoạt động có liên quan đến kinh doanh BĐS. Còn trong Luật Nhà ở sẽ quy định các vấn đề về phát triển nhà ở, về chế độ sở hữu, về bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, quản lý, sử dụng về nhà ở. Vấn đề về 2% quỹ bảo trì đang được xử lý ở trong Luật Nhà ở.

Về các nội dung còn có 2 phương án, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, qua thảo luận cho thấy các ý kiến vẫn còn có sự phân tán, do đó sẽ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội để lấy phiếu xin ý kiến các đại biểu Quốc hội. Trong đó, về việc thanh toán trong bán, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các đại biểu cũng đề xuất thêm phương án thứ 3 có sự kết hợp giữa 2 phương án mà Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa ra.

Về sàn giao dịch BĐS, nhiều đại biểu ủng hộ với việc khuyến khích mà không bắt buộc qua sàn giao dịch, đồng thời cần có các quy định nhằm nâng cao năng lực chuyên nghiệp của sàn, trình độ của những người hoạt động ở sàn. Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết sẽ phối hợp với cơ quan soạn thảo nghiên cứu ý kiến đại biểu Quốc hội quy định theo hướng sàn thực hiện chức năng trung gian môi giới, không tham gia vào mua bán.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải kết luận nội dung thảo luận nêu rõ, đối với 3 vấn đề đang trình 2 phương án đã được các đại biểu Quốc hội thảo luận, thể hiện chính kiến, lựa chọn phương án. Đây là cơ sở để Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục chỉ đạo các cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo hoàn thiện, trình Quốc hội lựa chọn xem xét phương án khả thi nhất.

Dù các đại biểu đã có nhiều ý kiến, nhưng dự án luật còn nhiều vấn đề phức tạp, tác động, ảnh hưởng lớn, liên quan đến nội dung một số dự án luật khác cũng đang được Quốc hội trình như Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Vì vậy, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị các đại biểu Quốc hội tiếp tục tham gia góp ý bằng văn bản để cơ quan có thẩm quyền tiếp thu, hoàn chỉnh một cách thận trọng, kỹ lưỡng và toàn diện.

PHAN THẢO