Cách nào tái cấp vốn cho bất động sản?

Tái cấu trúc sản phẩm, ưu tiên dự án tạo dòng tiền

Sức mua bất động sản suy yếu, chi phí vốn gia tăng đang ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp. Áp lực trả nợ, đặc biệt là trái phiếu đáo hạn, tiếp tục gia tăng. Nhiều dự án chậm triển khai khiến thời gian thu hồi vốn kéo dài. Những khó khăn này đặt doanh nghiệp bất động sản trước yêu cầu tái cấu trúc hoạt động kinh doanh và nguồn vốn.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi.

Để tháo gỡ khó khăn, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng doanh nghiệp cần đặt việc tái cấu trúc sản phẩm ngang với tái cơ cấu nợ. Theo đó, doanh nghiệp phải nghiên cứu nhu cầu ở thực, thu nhập và khả năng chi trả của khách hàng để điều chỉnh danh mục sản phẩm phù hợp.

Theo ông Huy, sản phẩm có mức giá phù hợp sẽ giúp mở rộng đối tượng khách hàng, cải thiện tốc độ bán hàng và dòng tiền. Doanh nghiệp cần chú trọng quy mô căn hộ, công năng sử dụng, tiện ích thiết yếu và tổng giá trị thanh toán, đồng thời bảo đảm pháp lý minh bạch và tiến độ bàn giao.

Việc tăng doanh số bằng chiết khấu sâu hoặc hỗ trợ lãi suất kéo dài có thể làm giảm lợi nhuận, phát sinh nghĩa vụ tài chính trong tương lai. Vì vậy, ông Huy khuyến nghị doanh nghiệp đánh giá hiệu quả bán hàng dựa trên tiền thực thu, biên lợi nhuận sau hỗ trợ và khả năng bàn giao.

Về quản trị tài chính, ông Huy cho rằng doanh nghiệp cần xây dựng kế hoạch dòng tiền ngắn hạn và trung hạn, đối chiếu với lịch trả nợ để chủ động nhận diện nguy cơ thiếu hụt thanh khoản. Nguồn vốn nên ưu tiên cho những dự án có pháp lý rõ ràng, nhu cầu thị trường tốt, khả năng hoàn thành và thu tiền; hạn chế phân bổ vốn dàn trải.

Đối với các khoản nợ đến hạn, theo ông Huy, doanh nghiệp có thể đàm phán gia hạn, điều chỉnh lịch thanh toán, chuyển nợ thành vốn góp hoặc chuyển nhượng tài sản, dự án để bổ sung nguồn tiền. Các phương án này phải gắn với khả năng tạo dòng tiền thực tế. Việc kéo dài kỳ hạn khi nguồn trả nợ chưa được cải thiện có thể khiến chi phí tiếp tục tích tụ.

Về dài hạn, ông Huy cho rằng doanh nghiệp cần kiểm soát đòn bẩy tài chính, lựa chọn nguồn vốn phù hợp với chu kỳ phát triển dự án và nâng cao năng lực quản trị dòng tiền. Khả năng phục hồi bền vững phải được thể hiện qua sản phẩm bán được, dự án bàn giao đúng tiến độ và nguồn tiền đáp ứng nghĩa vụ trả nợ.

Bất động sản đối diện rủi ro tái cấp vốn

Trước đó, trong báo cáo cập nhật môi trường tín nhiệm, VIS Rating dự báo chi phí hoạt động gia tăng và nguồn vốn thắt chặt sẽ làm suy yếu môi trường tín nhiệm đối với ngân hàng và doanh nghiệp Việt Nam trong 12 tháng tới. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản nhà ở đang gặp khó khăn thuộc nhóm chịu rủi ro lớn nhất.

Chi phí lãi vay gia tăng tạo thêm áp lực đối với nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp bất động sản.

Theo VIS Rating, số lượng giao dịch bất động sản trên toàn quốc trong quý II/2026 giảm 36% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM giảm xuống 73%, so với mức 95% của năm 2025.

Doanh số bán hàng suy yếu làm giảm nguồn tiền thu từ khách hàng. Chi phí lãi vay gia tăng tạo thêm áp lực đối với nghĩa vụ trả nợ. Những chậm trễ trong triển khai dự án cũng ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng và bàn giao sản phẩm.

VIS Rating nhận định rủi ro tập trung ở các doanh nghiệp có dự án chậm triển khai do vướng mắc pháp lý, dòng tiền hoạt động yếu, phụ thuộc vào thị trường trái phiếu để tái cấp vốn.

Áp lực thanh khoản gia tăng khi lượng lớn trái phiếu sẽ đáo hạn trong thời gian tới. Những tổ chức phát hành từng chậm trả, gia hạn trái phiếu hoặc có quan hệ tín dụng hạn chế với ngân hàng có thể gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn mới.

Khả năng huy động vốn của doanh nghiệp còn chịu ảnh hưởng từ nhu cầu hạn chế của nhà đầu tư tổ chức. Các công ty bảo hiểm bị giới hạn đầu tư vào trái phiếu phát hành để cơ cấu nợ, trong khi Quỹ Bảo hiểm xã hội Việt Nam chủ yếu đầu tư vào trái phiếu Chính phủ và trái phiếu do ngân hàng quốc doanh phát hành.

Thanh khoản thị trường trái phiếu thứ cấp hạn chế và việc thiếu đường cong lợi suất dựa trên giao dịch thực tế tiếp tục thu hẹp khả năng huy động vốn của các tổ chức phát hành có hồ sơ tín nhiệm yếu.

VIS Rating dự báo lãi suất cho vay sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian tới. Chi phí lãi vay tăng và việc ngân hàng cho vay chọn lọc hơn sẽ tiếp tục hạn chế khả năng trả nợ, tái cấp vốn của các doanh nghiệp bất động sản có nền tảng tài chính yếu.