Lãi suất vay mua nhà thả nổi chạm mức 15%/năm: Có 3 tỷ đồng nên mua căn hộ hay ở thuê?

Mặt bằng lãi suất thả nổi cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại đang ghi nhận ở mức 12-15%/năm sau khi hết thời gian ưu đãi ban đầu (khoảng 9-10%/năm). Sự gia tăng chi phí vốn này đặt người mua nhà vào bài toán cân đối dòng tiền khắt khe nhằm tránh rủi ro đứt gãy tài chính.

Ngưỡng an toàn tài chính: Trả nợ không quá 30-35% thu nhập

Tại hội thảo về giá nhà diễn ra ngày 15/10, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh người mua nhà cần đặt ngưỡng an toàn tín dụng lên ưu tiên hàng đầu. Nghĩa vụ trả nợ bao gồm cả tiền gốc và lãi hằng tháng chỉ nên chiếm tối đa 30-35% tổng thu nhập thực tế của gia đình.

Hạn mức này đảm bảo người vay duy trì được các chi phí sinh hoạt thiết yếu và có khả năng ứng phó khi nguồn thu nhập biến động bất ngờ. Ví dụ, với hộ gia đình đạt mức thu nhập 40 triệu đồng/tháng, hạn mức trả nợ ngân hàng phù hợp dao động trong khoảng 12-14 triệu đồng/tháng. Khi tỷ lệ trả nợ vượt 40% thu nhập, rủi ro vỡ nợ sẽ tăng lên đáng kể nếu phát sinh chi phí đột xuất hoặc lãi suất tiếp tục điều chỉnh tăng.

Người mua nhà cần tính toán kỹ dòng tiền và kịch bản lãi suất tăng để tránh rơi vào áp lực tài chính. Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Bên cạnh đó, người mua cần lập quỹ dự phòng thanh khoản đủ để trang trải chi phí sinh hoạt kèm nghĩa vụ trả nợ trong tối thiểu 6 tháng, tối ưu nhất là 9-12 tháng. Động thái này giúp gia đình vượt qua các chu kỳ suy giảm thu nhập ngắn hạn.

Kịch bản biến động lãi suất từ 2-3 điểm phần trăm cũng là yếu tố bắt buộc phải tính toán trước khi ký hợp đồng vay. Điển hình với khoản vay 1,5 tỷ đồng kỳ hạn 20 năm theo phương thức niên kim cố định:

Tại mức lãi suất 10%/năm: Số tiền gốc và lãi phải trả khoảng 14,5 triệu đồng/tháng.
Khi lãi suất thả nổi tăng lên 15%/năm: Nghĩa vụ thanh toán mỗi tháng lên mức khoảng 19,8 triệu đồng/tháng.

Mức chênh lệch hơn 5 triệu đồng/tháng sẽ trở thành gánh nặng lớn nếu thu nhập của người vay không tăng trưởng tương ứng. Ngoài ra, người mua cần lưu ý lãi suất huy động niêm yết (khoảng 6-7%/năm) thường có biên độ chênh lệch lớn so với lãi suất cho vay thực tế (dao động từ 8-9%/năm trở lên), đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về vốn tự có.

Bài toán có 3 tỷ đồng: Mua nhà hay duy trì thuê dài hạn?

Đối với trường hợp khách hàng có sẵn dòng vốn tự có 3 tỷ đồng và dự định vay thêm 1 tỷ đồng để sở hữu bất động sản trị giá 4 tỷ đồng, thị trường hiện ghi nhận hai quan điểm tiếp cận trái chiều từ các chuyên gia.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, đánh giá với ngân sách khoảng 4 tỷ đồng, lựa chọn mua căn hộ chung cư 2 phòng ngủ là phương án hợp lý cho người trẻ. Người mua nên ưu tiên vị trí thuận lợi cho việc di chuyển, làm việc và gần hệ thống tiện ích, trường học tại các khu vực vành đai như khu vực Hoàng Mai hay khu vực Thanh Trì tại Hà Nội.

Ông Toản cũng gợi ý người mua nên tận dụng nguồn vốn vay hỗ trợ từ người thân để giảm áp lực chi phí lãi vay ngân hàng. Một khoản nợ trong tầm kiểm soát có thể tạo động lực gia tăng thu nhập, miễn là tỷ lệ đòn bẩy nằm trong khả năng thanh toán an toàn.

Ngược lại, PGS.TS Ngô Trí Long đưa ra khuyến nghị thận trọng hơn khi phân tích hiệu quả dòng tiền. Với khoản vay 1 tỷ đồng chịu lãi suất thả nổi 13-15%/năm, riêng chi phí lãi vay ban đầu đã vượt ngưỡng 10 triệu đồng/tháng, tạo áp lực lớn cho người có thu nhập trung bình.

Nếu đem 3 tỷ đồng tích lũy gửi tiết kiệm với lãi suất 8-9%/năm, khoản lợi nhuận thu về mỗi năm đạt gần 300 triệu đồng (tương đương khoảng 25 triệu đồng/tháng). Nguồn tiền này hoàn toàn đủ để thuê một không gian sống tiện nghi mà vẫn bảo toàn được vốn gốc.

Chuyên gia nhấn mạnh giá nhà quyết định việc giao dịch đắt hay rẻ, nhưng chính dòng tiền thực tế mới quyết định việc khách hàng có duy trì và giữ được quyền sở hữu tài sản hay không. Người mua không nên dùng đòn bẩy quá mức chỉ vì tâm lý lo ngại bỏ lỡ cơ hội sở hữu bất động sản.