Cách quản lý mô hình cho thuê lưu trú ngắn hạn tại Bangkok và Kuala Lumpur

Trong bối cảnh các thành phố lớn Đông Nam Á đang vật lộn tìm cách quản lý làn sóng cho thuê lưu trú ngắn hạn qua Airbnb, hai trường hợp điển hình ở Bangkok và Kuala Lumpur đưa ra những bài học đắt giá về việc điều tiết hiện tượng kinh tế chia sẻ đang phát triển mạnh mẽ.

Mô hình cho thuê ngắn hạn (STR - Short-Term Rental) không chỉ đơn thuần là việc chia sẻ phòng trống. Nó bao gồm hai loại hình hoạt động khác biệt rõ rệt: "Chia sẻ Nhà ở - Home sharing" khi chủ nhà thỉnh thoảng cho thuê căn nhà chính để kiếm thêm thu nhập, và "Kinh doanh Lưu trú Ngắn hạn Thương mại", khi các nhà đầu tư vận hành nhiều căn hộ toàn thời gian như khách sạn không giấy phép.

Sự phát triển của STR mang lại cả lợi ích và thách thức. Về mặt tích cực, nó thúc đẩy du lịch phân tán và đóng góp hàng tỷ USD vào GDP khu vực hâu Á - Thái Bình Dương.

Tuy nhiên, việc thương mại hóa quy mô lớn lại làm tăng giá thuê dài hạn, gây áp lực lên nguồn cung nhà ở và tạo ra những vấn đề về an ninh trật tự trong cộng đồng dân cư.

Bangkok và thất bại của lối mòn cấm đoán

Thái Lan quy định mọi hình thức cho thuê lưu trú dưới 30 ngày đều phải có giấy phép khách sạn theo Luật Khách sạn từ năm 2004. Quy định cứng nhắc này, vốn được thiết kế cho mô hình kinh doanh truyền thống, đã tỏ ra hoàn toàn bất cập trước làn sóng STR.

Hệ quả là một nghịch lý: trong khi thị trường STR của Bangkok sôi động với gần 17.000 danh mục cho thuê listing trên Airbnb, tỷ lệ tuân thủ pháp luật lại là 0% (Theo báo cáo hồi tháng 7 của geairbtics). Gần như toàn bộ thị trường này bị đẩy vào hoạt động "ngầm".

Năm 2019, Cục Cảnh sát Du lịch Thái Lan đã kiểm tra khu căn hộ cao cấp C Ekkamai ở Bangkok sau khi cư dân tố cáo ban quản lý không khai báo lưu trú cho khách nước ngoài và có dấu hiệu kinh doanh phòng trái phép như khách sạn.

Các quy định gần như vô hiệu vì thiếu cơ chế giám sát và thực thi. Dù mức phạt có thể lên tới 20.000 Baht và án tù, nhưng việc này không có tác dụng trước hàng ngàn căn hộ hoạt động trái phép.

Sự thất bại trong quản lý đã dẫn đến những xung đột xã hội sâu sắc. Cư dân tại các khu vực trung tâm như Sukhumvit liên tục phàn nàn về tiếng ồn, tình trạng hút cần sa và hư hỏng tài sản chung từ khách thuê ngắn hạn.

Tệ hơn, các nhà đầu tư nước ngoài đã lợi dụng kẽ hở, mua hàng loạt căn hộ và vận hành như những khách sạn không giấy phép, thậm chí sử dụng các hộp khóa kỹ thuật số gắn trên cây, cột điện để giao chìa khóa cho khách, gây mất an ninh nghiêm trọng.

Hộp đựng chìa khóa nằm ở vỉa hè

Nhận ra bất cập của khung pháp lý hiện tại, chính phủ Thái Lan đang thay thế Luật Khách sạn lỗi thời bằng Luật Lưu trú mới..

Luật này mở rộng định nghĩa về "lưu trú" để bao gồm homestay, hostel và các nền tảng kỹ thuật số như Airbnb, nhằm cung cấp quy định linh hoạt hơn và khuyến khích các cơ sở hoạt động không phép tham gia vào hệ thống chính thức.

Bài học từ Bangkok cho thấy rõ: việc áp dụng một khung pháp lý cũ, cứng nhắc để quản lý một mô hình kinh doanh mới chỉ dẫn đến sự thất bại trong thực thi và biến một thị trường tiềm năng thành "vùng xám" không thể kiểm soát.

Kuala Lumpur: Sự linh hoạt của mô hình phân quyền

Khác với Bangkok, Kuala Lumpur không cấm đoán tuyệt đối STR. Mô hình quản lý STR tại Kuala Lumpur hiện tại dựa trên Luật Quản lý Strata 2013, với đặc điểm nổi bật là phân quyền cho các Ban Quản lý Chung cư (JMB) và Tổng Công ty Quản lý (MC).

Theo đó, các tòa nhà có quyền tự quyết định việc cho phép hay cấm STR thông qua các quy tắc nội bộ riêng của họ, phù hợp với nhu cầu và đồng thuận của cộng đồng cư dân.

Tuy nhiên, mô hình này đang trong giai đoạn chuyển đổi quan trọng. Chính phủ Malaysia nhận thấy sự cần thiết phải có một khung quản lý thống nhất hơn trên phạm vi quốc gia.

Bộ Nhà ở và Chính quyền địa phương (KPKT) đang xây dựng Dự thảo Hướng dẫn về Nhà ở Lưu trú Ngắn hạn (STRA) dự kiến được trình nội các và triển khai vào cuối năm 2025.

Điểm mấu chốt của cải cách là thiết lập cơ chế phối hợp giữa các cấp chính quyền. Theo thông báo của Bộ Du lịch, Nghệ thuật và Văn hóa, các cơ sở STRA sẽ chỉ được đăng ký là cơ sở lưu trú du lịch sau khi có giấy phép hoạt động kinh doanh từ chính quyền địa phương.

STRA là hình thức cho thuê nhà ở như căn hộ, chung cư hoặc nhà riêng để lưu trú ngắn hạn, thường dưới 30 ngày

Điều này tạo ra một lớp quản lý mới, kết hợp giữa sự phân quyền hiện tại cho JMB/MC với trách nhiệm cấp phép và thực thi của hội đồng địa phương.

Song song đó, Đạo luật Ngành Du lịch 1992 cũng đang được sửa đổi toàn diện với gần 1.000 bên liên quan tham gia, bao gồm cải thiện thủ tục cấp phép, đăng ký nền tảng kỹ thuật số và thành lập Tòa án Du lịch.

Quá trình cải cách này phản ánh nỗ lực của Malaysia trong việc chuyển từ mô hình phân quyền "tự do" sang một khung quản lý phân quyền "có cấu trúc", cân bằng giữa quyền tự quyết của cộng đồng và sự giám sát thống nhất từ nhà nước.

Vụ án Verve Suites đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong quản lý STR tại Malaysia. Các chủ căn hộ kinh doanh cho thuê ngắn hạn đã tranh luận rằng Ban Quản lý Tòa nhà (MC) không có quyền cấm hoạt động này, đặc biệt với các tòa nhà có chức năng thương mại. Tuy nhiên, Tòa án Liên bang Malaysia đã có cái nhìn khác biệt.

Verve Suites

Sau khi phân tích bản chất pháp lý của các thỏa thuận cho thuê ngắn hạn, tòa án kết luận rằng chúng chỉ tạo ra "giấy phép sử dụng" (license) - một quyền tạm thời cho phép khách lưu trú, chứ không phải "hợp đồng thuê nhà" (tenancy) - loại hợp đồng cấp quyền sở hữu độc quyền đối với tài sản. Sự phân biệt này tuy có vẻ kỹ thuật nhưng mang ý nghĩa pháp lý sâu sắc.

Dựa trên phân tích này, tòa án xác nhận rằng MC hoàn toàn có thẩm quyền ban hành quy tắc nội bộ để cấm hoặc hạn chế STR mà không vi phạm Đạo luật Quản lý Strata 2013.

Điều này có nghĩa là nếu cư dân trong một tòa nhà đồng thuận rằng cho thuê ngắn hạn gây ảnh hưởng đến an ninh và chất lượng sống, Ban Quản lý có đủ cơ sở pháp lý để ngăn chặn hoạt động đó - dù căn hộ có "chức năng thương mại" hay không.

Phán quyết này đã trao cho các Ban Quản lý một công cụ pháp lý mạnh mẽ để tự bảo vệ cộng đồng của họ, thay vì phải chờ đợi sự can thiệp từ chính quyền trung ương. Đây chính là nền tảng cho mô hình phân quyền đặc trưng của Malaysia trong quản lý STR.

Mô hình này tỏ ra rất hiệu quả trong việc giải quyết các xung đột cục bộ ngay tại "cơ sở", nơi hiểu rõ nhất các vấn đề phát sinh.

Điểm sáng trong mô hình Malaysia là cơ chế thu thuế.

Từ tháng 1/2023, Airbnb chịu trách nhiệm thu hộ và nộp Thuế Du lịch 10 Ringgit Malaysia cho mỗi listing mỗi đêm, đảm bảo nguồn thu ngân sách mà không tạo gánh nặng hành chính cho chủ nhà.

Tuy nhiên, điểm yếu của mô hình Kuala Lumpur là sự phân mảnh. Việc một căn hộ có được cho thuê hay không phụ thuộc vào quy định riêng của từng tòa nhà, tạo ra một thị trường thiếu tính thống nhất và gây khó khăn cho việc hoạch định chính sách toàn thành phố. Tình trạng "có luật mà không thực thi" ở một số nơi cũng là một thách thức.

Nhìn lại Bangkok và Kuala Lumpur: Lối đi nào cho Tương lai?

Sự tương phản rõ nét giữa hai mô hình quản lý tại Bangkok và Kuala Lumpur đã để lại những bài học có giá trị sâu sắc cho các nhà hoạch định chính sách.

Trước hết, bài học thất bại từ Bangkok khẳng định một chân lý: việc áp dụng các khung pháp lý cũ kỹ, cứng nhắc để cấm đoán mô hình kinh doanh mới như STR không chỉ không hiệu quả mà còn phản tác dụng, khiến toàn bộ thị trường rơi vào tình trạng "ngầm" không thể kiểm soát và làm mất đi các cơ hội về thuế và an ninh.

Trước đây, ở Malaysia cũng không thiếu bảng cấm như thế này

Ngược lại, thành công bước đầu của Kuala Lumpur nêu bật tầm quan trọng của một cách tiếp cận linh hoạt dựa trên phân quyền. Việc trao quyền quyết định cho các Ban Quản lý Tòa nhà và cộng đồng cư dân đã chứng minh hiệu quả trong việc giải quyết các xung đột cục bộ ngay tại cơ sở, bảo vệ được an ninh và trật tự khu dân cư.

Đồng thời, sự hợp tác chặt chẽ với các nền tảng số để thiết lập cơ chế thu thuế tự động và minh bạch là một yếu tố then chốt không thể thiếu để đảm bảo nguồn thu ngân sách và quản lý hiệu quả.

Đối với các đô thị đang chập chững bước vào cuộc chơi, điều then chốt có lẽ là cần tránh lặp lại vết xe đổ cấm đoán của Bangkok và học cách chuẩn hóa mô hình phân quyền của Kuala Lumpur.

Thay vì tìm cách "nhét" STR vào các luật hiện hành, thành phố cần xây dựng một khung pháp lý chuyên biệt, linh hoạt, kết hợp giữa việc phân quyền mạnh mẽ cho cộng đồng với những quy tắc chung toàn thành phố về giới hạn tần suất, quy mô hoạt động và minh bạch dữ liệu.

Trọng tâm chiến lược phải là quản lý để kiểm soát sự thương mại hóa quá mức thay vì cấm đoán hoàn toàn, từ đó biến thách thức thành cơ hội phát triển du lịch bền vững và bảo vệ được quyền lợi chính đáng của người dân.

Thạch An