Cách tính tiền sử dụng đất năm 2026 khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở: Người dân được giảm tới 70% nghĩa vụ tài chính

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư là gì?

Theo luật hiện hành, đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ đất ở, bao gồm: Đất ở tại nông thôn, Đất ở tại đô thị. Đất ở là loại đất được Nhà nước cho phép xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống, và là cơ sở pháp lý quan trọng để: Cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); Thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp; Tách thửa, hợp thửa theo quy định.

Trong khi đó, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng cho mục đích sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp. Khi người dân có nhu cầu xây nhà, hợp thức hóa nhà ở, hoặc xin cấp sổ đỏ lâu dài, bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Cách tính tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư năm 2026

Cách tính tiền sử dụng đất theo quy định cũ (Luật Đất đai 2014)

Theo Luật Đất đai 2013 (thường gọi Luật Đất đai 2014) và các nghị định hướng dẫn trước đây, người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao gắn liền với nhà ở sang đất ở được áp dụng mức thu ưu đãi: 30% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% chênh lệch đối với phần diện tích vượt hạn mức. Chính sách này giúp rất nhiều hộ gia đình, đặc biệt ở khu vực nông thôn, ven đô, dễ dàng chuyển đất vườn sang đất thổ cư để làm sổ đỏ với chi phí hợp lý.

Cách tính tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 (áp dụng từ 1/8/2024)

Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, quy định ưu đãi nêu trên bị bãi bỏ. Theo luật đất đai mới người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Chẳng hạn, giá đất nông nghiệp là 2 triệu đồng/m², giá đất ở là 10 triệu đồng/m², 2 loại đất này có phần chênh lệch là 8 triệu đồng/m2. Thì khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp toàn bộ 8 triệu đồng/m². Quy định này khiến chi phí chuyển đổi đất và làm sổ đỏ tăng đột biến, tạo áp lực lớn cho người dân, đặc biệt là các trường hợp đất vườn, ao đã sử dụng ổn định lâu dài.

Cách tính tiền sử dụng đất năm 2026 theo Nghị quyết 254/2025/QH15

Nhằm tháo gỡ những bất cập nêu trên, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ 1/1/2026, quy định mức thu tiền sử dụng đất mới khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.

Mức thu cụ thể như sau:

- 30% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, áp dụng cho diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

- 50% chênh lệch áp dụng cho phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức.

- 100% chênh lệch, áp dụng cho phần diện tích vượt trên 1 lần hạn mức, hoặc trường hợp đất nông nghiệp thuần túy, không gắn với đất ở. Chính sách ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân (tính trên một thửa đất).

Chẳng hạn, giá đất nông nghiệp là 2 triệu đồng/m², giá đất ở là 10 triệu đồng/m² khi đó phần chênh lệch là 8 triệu đồng/m². Với hạn mức giao đất ở của địa phương là 200 m² thì người dân chỉ phải nộp 30% x 8 triệu = 2,4 triệu đồng/m², tức là đã giảm tới 70% so với mức thu 100% theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Điểm đáng chú ý, là theo Nghị quyết 254/2025/QH15 các trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026 được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo mức mới. Quy định này được đánh giá là nhân văn, công bằng, giúp bảo vệ quyền lợi cho người dân đã làm thủ tục chuyển mục đích và cấp sổ đỏ trong giai đoạn mới.