Cải tạo chung cư cũ - Từ bài toán dân sinh đến chiến lược tái thiết đô thị

Tại điểm cầu trực tiếp Trường quay S1 có sự tham gia của 2 khách mời: Ông Nguyễn Quyết Tiến - Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội và ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu. Ngoài ra, chương trình còn kết nối với 2 điểm cầu tại khu tập thể Thành Công, phường Giảng Võ và khu tập thể Kim Liên, phường Kim Liên, Hà Nội.

Khu chung cư cũ Thành Công (phường Giảng Võ). Ảnh: Quang Thái

Với gần 1.600 khu chung cư cũ đã xuống cấp, cải tạo không còn là lựa chọn mà là yêu cầu tất yếu trong tiến trình phát triển Thủ đô. Điểm đáng chú ý là, những “nút thắt” về thể chế, quy hoạch và lợi ích đang từng bước được tháo gỡ. Luật Thủ đô sửa đổi dự kiến sẽ trình và được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ nhất sắp tới sẽ tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý với nhiều cơ chế đột phá. Trong khi đó, Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm đang định hình một không gian phát triển hiện đại, đồng bộ và bền vững.

Đây chính là nền tảng để Hà Nội đẩy nhanh tiến độ, hiện thực hóa mục tiêu cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ - không chỉ để thay thế những công trình xuống cấp, mà còn tái thiết toàn diện không gian đô thị, nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Các khách mời tham gia chương trình tại Trường quay S1 của Cơ quan Báo và Phát thanh, truyền hình Hà Nội. Ảnh: Thanh Hải

Với quyết tâm chính trị, sự vào cuộc của các sở, ngành, địa phương và sự đồng thuận của người dân, mục tiêu xây dựng Thủ đô “Văn hiến - Văn minh - Hiện đại - Hạnh phúc” đang ngày càng trở nên rõ nét.

Cải tạo chung cư cũ: Vì sao khó hút nhà đầu tư?

Các khu chung cư cũ tại Hà Nội không chỉ là dấu tích của một giai đoạn phát triển, mà đang dần trở thành nguồn rủi ro không nhỏ với an toàn sống và vận hành đô thị. Nguyên nhân là do phần lớn công trình này được xây dựng từ những năm 1960-1990, với tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, vật liệu xuống cấp theo thời gian và hầu như không được bảo trì đúng mức.

Ông Nguyễn Quyết Tiến - Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội. Ảnh: Thanh Hải

Sau hàng chục năm sử dụng, nhiều tòa nhà đã xuất hiện tình trạng nguy hiểm đe dọa đến an toàn tính mạng của người dân. Ngoài ra, các khu chung cư cũ còn làm suy giảm chất lượng sống đô thị: Không gian công cộng bị lấn chiếm, thiếu cây xanh, chỗ đỗ xe, hạ tầng xã hội quá tải...

Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến cư dân sinh sống mà còn kéo theo hệ lụy rộng hơn như ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và suy giảm mỹ quan đô thị. Nếu tiếp tục kéo dài tình trạng này, Hà Nội sẽ phải đối mặt với nguy cơ “lão hóa đô thị” ngay trong lõi trung tâm. Việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ không còn là lựa chọn, mà là yêu cầu cấp thiết.

Hiện hình ảnh xuống cấp hay “chuồng cọp” tại các khu chung cư cũ không còn xa lạ và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn. Dù từ năm 2005, thành phố đã có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, nhưng sau hơn 20 năm, mới chỉ khoảng 1,2% số chung cư được hoàn thành.

Về vấn đề nêu trên, ông Nguyễn Quyết Tiến - Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho hay: Thành phố Hà Nội trong những năm qua đã có các đề án cải tạo, xây dựng chung cư cũ, đi kèm là hệ thống kế hoạch đồng bộ. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện các đề án còn tương đối chậm.

Nguyên nhân là bởi, thứ nhất, theo thống kê, Hà Nội có hơn 2.160 chung cư cũ và khoảng 1.700 nhà thuộc hơn 100 khu dân cư; ngoài ra còn khoảng 500 nhà đơn lẻ. Các công trình này chủ yếu được xây dựng từ lâu. Trải qua nhiều thập kỷ, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã xuống cấp, xuất hiện tình trạng hư hỏng. Đặc biệt, người dân tự ý cơi nới, làm biến dạng kết cấu công trình, gây khó khăn lớn trong công tác kiểm định, đánh giá chất lượng, cũng như lập quy hoạch và dự án.

Một góc khu tập thể Thành Công. Ảnh: Thanh Hải

Thứ hai là về cơ chế, chính sách, từ năm 2025 có các quy định phân cấp, cùng với việc từ năm 2020 các luật liên quan đến quy hoạch, nhà ở, tái định cư có hiệu lực và được điều chỉnh. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, việc triển khai tại địa phương còn gặp khó khăn. Công tác lập quy hoạch tái thiết chung cư cũ là nhiệm vụ phức tạp, đòi hỏi đồng bộ về không gian, hạ tầng và các vấn đề xã hội, đặc biệt là bài toán dân số. Trong khi đó, các đơn vị tư vấn tham gia còn thiếu kinh nghiệm, dẫn đến thời gian lập quy hoạch kéo dài.

Cũng theo ông Nguyễn Quyết Tiến, một nguyên nhân mang tính mấu chốt là việc cải tạo chung cư cũ chưa đủ hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Các khu chung cư cũ chủ yếu nằm ở khu vực nội đô như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, nơi bị khống chế nghiêm ngặt về quy mô dân số theo quy hoạch chung. Điều này dẫn đến mâu thuẫn giữa thực tế mật độ dân số cao và mục tiêu giảm dân số khu vực nội đô.

Việc khống chế không tăng dân số khiến nhà đầu tư không thể gia tăng diện tích khai thác, trong khi chi phí đầu tư lớn, dẫn đến hiệu quả tài chính không bảo đảm, nên chưa thu hút được doanh nghiệp tham gia.

Ngoài ra, trong quá trình lập dự án, kỳ vọng của người dân về hệ số đền bù thường cao hơn quy định hiện hành, làm tăng chi phí và gây khó khăn cho bài toán cân đối tài chính. Cùng với đó, nhiều khu chung cư cũ không có quỹ đất dự phòng để triển khai theo hình thức cuốn chiếu, càng làm gia tăng độ phức tạp của dự án.

Hoàn thiện cơ chế khuyến khích nhà đầu tư và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân

Về thực trạng cơ chế vẫn là điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu bày tỏ sự đồng tình với nhận định của ông Nguyễn Quyết Tiến khi chỉ ra các nguyên nhân cốt lõi khiến công tác này nhiều năm qua chưa đạt tiến độ như kỳ vọng, tỷ lệ thực hiện mới chỉ đạt khoảng 1-2% sau 25 năm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu. Ảnh: Thanh Hải

Trước hết, theo ông Hiệp, cơ chế, chính sách hiện hành chưa thực sự rõ ràng, chưa tạo lập được khung pháp lý đủ mạnh để bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Điều này thể hiện ở việc các quy định, điều kiện triển khai chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư, đồng thời cũng chưa đáp ứng được kỳ vọng, sự đồng thuận của người dân, dẫn tới quá trình thực hiện còn nhiều vướng mắc.

Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, thời gian gần đây, hệ thống chính sách đã có những bước điều chỉnh theo hướng tích cực. Tiêu biểu là các nghị định mới của Chính phủ, trong đó có Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, được đánh giá là có nhiều điểm tiến bộ so với Nghị định 69/2021/NĐ-CP trước đó. Nghị định 69/NĐ-CP được ban hành năm 2021 mới chỉ tạo chuyển biến bước đầu, vẫn chưa giải quyết triệt để các tồn tại, đặc biệt là việc thiếu các hệ số đền bù cụ thể, rõ ràng.

Bên cạnh đó, một trong những khó khăn lớn hiện nay là bài toán hiệu quả đầu tư, làm sao để doanh nghiệp có thể bảo đảm phương án tài chính, đồng thời đáp ứng thỏa đáng quyền lợi đền bù cho người dân.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, vấn đề then chốt là cần sớm hoàn thiện cơ chế cụ thể, đủ sức khuyến khích nhà đầu tư tham gia, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân. Chỉ khi tạo được sự đồng thuận giữa các bên, công tác cải tạo chung cư cũ mới có thể được đẩy nhanh và trở thành hiện thực.

Bắt tay vào thực hiện mới thấy vướng!

Chia sẻ thêm về vấn đề cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu cho biết: Từ những năm 1997-1998, ông đã tham gia nghiên cứu cải tạo khu chung cư cũ Kim Liên.

"Khi đó tôi rất háo hức, nhưng khi vào cuộc mới thấy không thể làm được, bởi vì không có bất cứ một cơ chế nào cả nên khó có sự đồng thuận của người dân", ông Hiệp nói.

Một góc khu tập thể Trung Tự. Ảnh: Thanh Hải

Có thể nói, thời điểm đó doanh nghiệp rất muốn làm, nhiều công trình có tuổi thọ từ 50 đến 75 năm, chất lượng xuống cấp cần cải tạo. Lãnh đạo thành phố Hà Nội đã nhìn thấy là phải cải tạo chung cư cũ và đặt ra mục tiêu, tuy nhiên cơ chế chính sách ở thời điểm đó chưa thể làm được.

Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu cho rằng, so với trước đây thì ở thời điểm hiện tại, việc cải tạo chung cư cũ rất "chín muồi". Đây đang là vấn đề rất cấp thiết, các cơ chế chính sách đang dần dần được tháo gỡ, dự án cải tạo chung cư cũ sẽ thành hiện thực.

Người dân nhà C8 Giảng Võ mong sớm cải tạo chung cư cũ

Trao đổi với phóng viên Cơ quan Báo và Phát thanh, truyền hình Hà Nội, ông Phùng Minh Lai, nhà tập thể C8, phường Giảng Võ cho biết, ông cũng như nhiều hộ dân đang sinh sống tại đây có hai nỗi lo lớn.

Một góc chung cư cũ Giảng Võ. Ảnh: Phạm Hùng

Thứ nhất là vấn đề hệ thống điện. Theo thiết kế ban đầu, hệ thống điện của khu nhà chỉ phục vụ nhu cầu sử dụng một chiếc tivi và vài thiết bị điện dân dụng gia đình. Song, sau hơn 50 năm, mỗi gia đình đều sử dụng thêm điều hòa, các thiết bị nấu nướng, lò sưởi… nên hệ thống điện thường xuyên rơi vào quá tải. Đã có những trường hợp chập cháy xảy ra, đặc biệt vào mùa hè, khiến người dân rất lo lắng về an toàn điện.

Thứ hai là tình trạng xuống cấp của công trình. Khu nhà đã được xây dựng cách đây hơn 50 năm theo kết cấu lắp ghép, nên hiện nay hư hỏng rất nghiêm trọng. Tường bị bong tróc, nước thấm dột, nhiều vị trí không thể sửa chữa. Một số hộ dân đã cố gắng cải tạo nhưng không hiệu quả. Khi mưa bão lớn, người dân lo sợ, thậm chí có hộ ở tầng trên phải xuống tầng dưới để tránh nguy cơ mất an toàn.

Từ những mối lo trên, ông Lai chia sẻ, gia đình ông và người dân tại nhà C8 đều mong khu chung cư sớm được xây dựng lại theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, bảo đảm điều kiện sống an toàn, ổn định hơn. Tuy nhiên, việc cải tạo không thể làm theo ý muốn đơn lẻ mà cần có sự phối hợp của ba bên.

Trước hết là chính quyền, đóng vai trò phê duyệt quy hoạch và tạo điều kiện triển khai. Thứ hai là nhà đầu tư cần được lựa chọn kỹ lưỡng, có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm xây dựng nhà cao tầng. Thứ ba là người dân cần đồng thuận, thay đổi tư duy, chấp hành các quy định để cùng tham gia vào quá trình cải tạo.

"Chỉ khi có sự phối hợp chặt chẽ giữa ba bên: Chính quyền - Doanh nghiệp - Người dân thì việc xây dựng lại khu chung cư mới có thể đạt được mục tiêu, đáp ứng mong mỏi chính đáng của người dân", ông Lai khẳng định.

Gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ từ sự đồng thuận ba bên

Trao đổi tại Chương trình thời sự của Cơ quan Báo và Phát thanh, truyền hình Hà Nội, ông Nguyễn Quyết Tiến (Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội) cho rằng, sự ủng hộ và tin tưởng của người dân đối với chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của thành phố là yếu tố nền tảng, có ý nghĩa quyết định đối với tiến độ triển khai.

Ông Nguyễn Quyết Tiến (bên phải) trao đổi tại chương trình. Ảnh: Thanh Hải

Theo ông Nguyễn Quyết Tiến, đây là nhiệm vụ an sinh xã hội quan trọng, liên quan trực tiếp đến tính mạng, tài sản và đời sống của người dân. Vì vậy, quá trình thực hiện không chỉ phụ thuộc ở một phía, mà cần sự tham gia đồng bộ của ba chủ thể, gồm: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong công tác quản lý, ban hành cơ chế, chính sách và định hướng thực hiện. Sự đồng thuận của người dân là điều kiện tiên quyết, trong khi sự tham gia của doanh nghiệp sẽ góp phần hoàn thiện các nguồn lực để triển khai dự án.

“Khi hội đủ ba yếu tố này, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sẽ có điều kiện được đẩy nhanh tiến độ”, ông Nguyễn Quyết Tiến nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng: Nguyên tắc cốt lõi trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Theo ông Hiệp, thực tế cho thấy người dân tại các khu chung cư cũ đều có nhu cầu rất lớn về việc được cải tạo, xây dựng lại để có nơi ở an toàn hơn. Điều này tạo ra sự đồng thuận ngày càng rõ nét về chủ trương. Tuy nhiên, sự đồng thuận này mới dừng ở mức chung, trong khi yếu tố quyết định lại nằm ở việc đạt được sự thống nhất cụ thể giữa người dân và nhà đầu tư, đặc biệt là về lợi ích.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp trao đổi tại chương trình. Ảnh: Thanh Hải

Ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh, bên cạnh cơ chế, chính sách, thì khâu tổ chức thực hiện, nhất là thủ tục hành chính, đóng vai trò rất quan trọng. Khi các vướng mắc về thủ tục được giải quyết đến nơi đến chốn, cùng với sự đồng thuận thực chất của người dân và quyết tâm của doanh nghiệp, quá trình cải tạo chung cư cũ mới có thể hội đủ các điều kiện để triển khai hiệu quả.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, dù nhiều doanh nghiệp quan tâm và đã tham gia khảo sát trong thời gian dài, song việc triển khai vẫn gặp không ít trở ngại. Các vướng mắc chủ yếu liên quan đến chỉ tiêu quy hoạch như chiều cao công trình, mật độ dân số, dẫn đến bài toán hiệu quả đầu tư chưa được bảo đảm.

“Doanh nghiệp khi tham gia phải tính đến hiệu quả, không thể chỉ làm theo hướng công ích. Nếu không bảo đảm được yếu tố này thì rất khó thu hút sự tham gia một cách bền vững”, ông Hiệp nêu rõ.

Từ đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị, các cơ quan quản lý, đặc biệt là UBND thành phố và Sở Quy hoạch - Kiến trúc cần xem xét việc phê duyệt quy hoạch theo hướng phù hợp hơn, tạo điều kiện để nhà đầu tư có thể triển khai dự án trên cơ sở vẫn bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên.

“Nếu giải quyết được đồng bộ 3 yếu tố gồm cơ chế chính sách, sự đồng thuận của người dân và điều kiện tham gia của doanh nghiệp, công tác cải tạo chung cư cũ sẽ có cơ hội được thúc đẩy”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh.

Cần cơ sở pháp lý rõ ràng để đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ

Trao đổi về vấn đề chính sách liên quan đến cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết thêm, trong giai đoạn hiện nay, yếu tố “độ trễ của chính sách” đặt ra yêu cầu phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng để sẵn sàng khi các điều kiện chín muồi.

Thực tế cho thấy, độ trễ này là khó tránh, song đối với lĩnh vực cải tạo chung cư cũ, thời gian qua đã kéo dài quá lâu, đòi hỏi phải có cách tiếp cận quyết liệt và thực chất hơn.

"Từ thực tiễn đó, chúng tôi cho rằng cần sớm hoàn thiện và triển khai hiệu quả Luật Quy hoạch sửa đổi, trong đó phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền cấp phường. Khi quy hoạch được ban hành kịp thời và sát thực tiễn, các khu chung cư cũ sẽ có cơ sở pháp lý rõ ràng để nhanh chóng triển khai các đề án cải tạo, nâng cấp", ông Hiệp chia sẻ.

Đồng thời, ông Hiệp bày tỏ kỳ vọng, những cơ chế, chính sách mới dự kiến được bổ sung và hoàn thiện trong thời gian tới, sẽ tạo thêm động lực và hành lang pháp lý thuận lợi cho quá trình cải tạo chung cư cũ. Với sự hoàn thiện của hệ thống chính sách, cùng sự chủ động của các doanh nghiệp, các điều kiện cần thiết hiện đã cơ bản hội tụ, sẵn sàng để triển khai các dự án trong thời gian tới.

Ghi nhận những chuyển động tích cực

"Thành phố đã có những chuyển động tích cực cho thấy tiến trình cải tạo chung cư cũ đang được tăng tốc", Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội nhận định.

Theo ông Tiến, Chính phủ đã đưa ra những cơ chế chính sách đặc thù mới của Thủ đô trong thời gian vừa qua, như Luật Thủ đô (sửa đổi) sắp được thông qua, Nghị quyết 258/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô và đặc biệt là các nghị quyết quan trọng của HĐND thành phố....

Ông Nguyễn Quyết Tiến (bên phải) - Phó Trưởng phòng QHKT Nam Sông Hồng - Sở QHKT Hà Nội. Ảnh: Thanh Hải

Ông Nguyễn Quyết Tiến cho rằng, tất cả những cơ chế chính sách đó đã cơ bản tháo những nút thắt cốt lõi về quy hoạch, đặc biệt là sự cứng nhắc về tầng cao và dân số tại khu vực nội đô lịch sử. Những cơ chế đặc thù này đã thay đổi bài toán kinh tế cho các doanh nghiệp trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, gia tăng sức đầu tư. Ưu tiên trong các chính sách này chính là quy mô dân số trên cơ sở tính toán khả năng dung nạp của khu vực... Đó là một yếu tố tương đối quan trọng để các doanh nghiệp tham gia vào bài toán cải tạo, xây dựng chung cư cũ.

Đặc biệt là phân cấp về phê duyệt quy hoạch chi tiết, với những quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, phân cấp về cho các xã, phường, và thực hiện song song với công tác lập quy hoạch phân khu, điều chỉnh quy hoạch phân khu. Đây là yếu tố giúp rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính cho công tác lập quy hoạch.

Trong trường hợp cấp bách cho phép di dời ngay dân cư tại các tòa nhà đã được kiểm định, đánh giá mức độ nguy hiểm, sang quỹ tạm cư của thành phố, loại bỏ rủi ro về tính mạng trong khi chờ triển khai dự án.

Bên cạnh đó, việc cho phép tăng chỉ tiêu dân số, áp dụng mô hình TOD trong các đồ án quy hoạch như trong Nghị quyết 258/2025/QH15, trong Luật Thủ đô (sửa đổi), và sắp tới đây là trong quy hoạch tổng thể của Thủ đô, thì chuyển đổi linh hoạt quỹ đất sang thương mại dịch vụ đã giải quyết bài toán kinh tế của giải pháp lợi ích, tạo động lực cho các doanh nghiệp tham gia vào công cuộc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Từ cải tạo chung cư cũ đến định hình lại cấu trúc đô thị trung tâm

Ông Nguyễn Quyết Tiến (Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội) cho rằng, quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm được lập ra trong bối cảnh Hà Nội bước vào một giai đoạn phát triển mới, đòi hỏi sự đổi mới về tư duy với tầm nhìn chiến lược dài hạn, không chỉ dừng lại ở khoảng 20 đến 30 năm như các đồ án trước đây.

Trong định hướng này, cách tiếp cận đối với cải tạo chung cư cũ được xác định có sự chuyển đổi rõ nét, từ bảo tồn, cải tạo sang tái thiết giá trị. Mục tiêu không chỉ dừng ở việc nâng cấp công trình mà hướng tới giải phóng nguồn lực đất đai, tạo lập quỹ đất và tổ chức lại không gian dân cư khu vực nội đô.

Ông Nguyễn Quyết Tiến trao đổi tại chương trình. Ảnh: Thanh Hải

Từ đó, mô hình phát triển đô thị đa cực, đa tầng, đa lớp được đặt ra với nhiều ý nghĩa. Trước hết là tái thiết đô thị theo hướng chuyển từ bảo tồn sang tái thiết giá trị, gắn với mô hình phát triển nén theo hướng xanh trong tầm nhìn dài hạn. Đây không đơn thuần là việc thay thế các công trình cũ bằng công trình mới, mà là một quá trình tái cấu trúc toàn diện về kiến trúc, cảnh quan và không gian đô thị.

Cùng với đó là định hướng tái cấu trúc các khu chức năng, trong khu vực nội đô lịch sử. Sau khi được tái thiết, quỹ đất trung tâm sẽ được ưu tiên phát triển các chức năng có giá trị kinh tế cao như tài chính, thương mại, văn phòng chất lượng cao, qua đó tạo nguồn lực cho ngân sách và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Mô hình phát triển nén xanh được xác lập theo nguyên tắc giảm mật độ xây dựng nhưng tăng tầng cao. Phần diện tích mặt đất được ưu tiên dành cho không gian công cộng như công viên, cây xanh, mặt nước và các tiện ích xã hội, góp phần cải thiện điều kiện sống và khắc phục tình trạng thiếu hụt hạ tầng xã hội trong khu vực nội đô.

Ở cấp độ không gian tổng thể, mô hình đa cực gắn với việc phân bổ lại dân số, kết hợp di dân và giãn dân khỏi khu vực trung tâm. Các khu đô thị mới, trong đó có nhà ở xã hội quy mô lớn, được định hướng phát triển đồng bộ về hạ tầng, bố trí gần các ga đường sắt đô thị và các tiện ích thiết yếu, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sinh sống và làm việc.

Một trụ cột quan trọng khác là cấu trúc đô thị đa tầng, khai thác hiệu quả không gian theo chiều thẳng đứng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế. Theo đó, các dự án tái thiết chung cư cũ được yêu cầu tổ chức không gian theo ba tầng.

Trong đó, không gian mặt đất ưu tiên cho con người, văn hóa và thiên nhiên, với việc mở rộng vỉa hè, phát triển phố đi bộ và tăng cường diện tích công viên.

Không gian ngầm được khai thác theo nhiều lớp, từ nông đến sâu, tích hợp các chức năng như giao thông, thương mại và đỗ xe. Các khu chung cư mới được yêu cầu phát triển hệ thống không gian ngầm đa năng, kết nối với mạng lưới đi bộ, trung tâm thương mại và bãi đỗ xe, đồng thời tích hợp hạ tầng kỹ thuật nhằm hỗ trợ tiêu thoát nước, giảm thiểu tình trạng ngập úng.

Theo định hướng dài hạn, tỷ lệ ngầm hóa tại khu vực nội đô được đặt mục tiêu đạt trên 40% diện tích xây dựng. Cùng với đó, cấu trúc đa lớp được gắn kết với mô hình phát triển đô thị, theo định hướng giao thông công cộng.

"Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được tích hợp chặt chẽ với hệ thống đường sắt đô thị, lấy các nhà ga làm hạt nhân hình thành các trung tâm đô thị nén. Qua đó, tạo điều kiện cho người dân di chuyển thuận lợi và từng bước giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân", ông Nguyễn Quyết Tiến nhấn mạnh.

Tái thiết theo quy hoạch tổng thể, với tầm nhìn dài hạn, bền vững

Trả lời câu hỏi để đảm bảo được tiến độ cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, các chính sách vừa qua cùng toàn bộ hệ thống văn bản đã nêu cho thấy rõ quyết tâm rất cao của Thành ủy, UBND và HĐND thành phố Hà Nội đối với chương trình cải tạo chung cư cũ.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp. Ảnh: Thanh Hải

Đây là một mô hình nhằm khắc phục tình trạng “vá víu” của đô thị. Hà Nội giống như một chiếc áo gấm rất đẹp, nhưng lại tồn tại những “mảng vá” là các khu chung cư cũ, vì vậy cần có quyết tâm thay đổi.

"Có thể nói, cơ chế hiện nay đã tương đối hoàn chỉnh và cởi mở. Tuy nhiên, chúng tôi xin đề xuất một số điểm", ông Hiệp nói.

Thứ nhất là về tiến độ và yêu cầu cụ thể đối với từng đầu mối thực hiện. Các sở, ban, ngành cũng như chính quyền cấp phường khi được giao quyền cần có lộ trình rõ ràng; mỗi nhiệm vụ đều phải gắn với tiến độ cụ thể và chắc chắn.

Thứ hai, trong bối cảnh quy hoạch vẫn bị ràng buộc bởi hạn chế về mật độ dân số, Bộ Xây dựng đang dự thảo một nghị định theo hướng cởi mở hơn, trong đó có thể áp dụng hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) đối với các khu chung cư không thể tăng mật độ dân số.

"Chúng tôi kiến nghị thành phố cần chuẩn bị quỹ đất để bù đắp cho nhà đầu tư, trong những trường hợp không thể tăng dân số. Đây là giải pháp quan trọng nhằm tháo gỡ “điểm nghẽn” ở các khu chung cư cũ hiện nay. Ngoài ra, cơ chế cho phép gộp vào các dự án khác cũng là hướng cần được nghiên cứu và triển khai hiệu quả hơn", ông Hiệp nhấn mạnh.

Với những phân tích và đề xuất giải pháp như đã trao đổi, ông Hiệp tin tưởng rằng, chương trình cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô Hà Nội sẽ trở thành hiện thực. Đồng thời, mong quá trình này được khởi động sớm hơn, để người dân trong diện sớm được an cư, nâng cao chất lượng sống.

Nguyện vọng chính đáng của người dân

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, với tư cách là một người Hà Nội, qua ý kiến của cư dân khu tập thể Kim Liên, có thể thấy, họ đều rất mong muốn cải tạo chung cư cũ. Trực tiếp đến tận các chung cư cũ mới cảm nhận hết được cuộc sống khó khăn của họ.

Tại khu Giảng Võ, sau mỗi trận mưa, nước tại sân ngập lên, bốc mùi ô nhiễm. Có thể nói, người dân đang sống trong điều kiện rất khó khăn. Vì vậy, nhu cầu cải tạo chung cư cũ là nguyện vọng hoàn toàn chính đáng của người dân.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Hiệp chia sẻ, nếu được chấp thuận triển khai một dự án nào đó, doanh nghiệp hiểu rằng, tâm lý lớn nhất của người dân là mong sớm được trở về nơi ở của mình. Ông Hiệp nhớ lại, ông đã từng gặp một người gần 80 tuổi ở khu Giảng Võ, và người này chia sẻ rằng không biết có còn kịp quay về sống trong chính căn nhà của mình hay không. Đó là tâm tư rất thật của người dân.

Các vị khách mời với ê kíp thực hiện chương trình thời sự của Cơ quan Báo và Phát thanh, truyền hình Hà Nội. Ảnh: Thanh Hải

Chính vì vậy, nếu được triển khai dự án, ông Hiệp khẳng định, doanh nghiệp sẽ đặt tiến độ lên hàng đầu, đảm bảo đúng cam kết với người dân. Đã hứa thì phải làm đúng hạn. Bên cạnh đó, chất lượng công trình cũng phải được đảm bảo, bởi phải coi đó là chính ngôi nhà của mình thì mới có thể xây dựng một cách có trách nhiệm và bền vững cho người dân.

Tuy nhiên, ông Hiệp cũng mong người dân đồng thuận, chia sẻ lợi ích hài hòa với chủ đầu tư để cùng nhau triển khai dự án hiệu quả. Bởi theo ông, một thực tế thường gặp là việc di dời không đồng đều: Có người di chuyển ngay, nhưng cũng có trường hợp kéo dài 6-7 tháng, gây ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ và chi phí của nhà đầu tư. Do đó, người dân cần phối hợp, chia sẻ với doanh nghiệp. Có như vậy, các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô mới sớm trở thành hiện thực.

Nhóm PV