Cần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân

Quản lý, vận hành nhà chung cư: Cần mô hình phù hợp, hiệu quả

(HNM) - Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về Dự thảo Thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thay thế Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành ngày 15-2-2016. Theo đánh giá, dự thảo có nhiều điểm mới so với quy định hiện hành. Tuy nhiên, việc trao thêm quyền hạn cho chủ đầu tư khiến dư luận lo ngại quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân khó được bảo đảm, tạo điều kiện hình thành những “nhóm lợi ích”. Báo Hànôịmới ghi nhận một số ý kiến xung quanh vấn đề này.

Chung cư TNR Goldsilk Complex (quận Hà Đông), nơi đang diễn ra nhiều tranh chấp. Ảnh: Thái Hiền

Luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc Công ty TNHH quốc tế Hồng Thái và đồng nghiệp:
Quyền lợi của cư dân có nguy cơ bị ảnh hưởng

Thực tế việc quản lý và sử dụng nhà chung cư gần đây cho thấy đã xảy ra nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến các vấn đề như chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu riêng, chiếm dụng quỹ bảo trì để sử dụng vào mục đích khác, không công khai minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì… Song hầu hết các vụ tranh chấp, “chiến thắng” đều thuộc về… chủ đầu tư.

Theo Dự thảo sửa đổi, thay thế Thông tư số 02/2016/TT-BXD, hội nghị nhà chung cư lần đầu chỉ cần tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự (thay vì 75% như luật hiện hành). Trường hợp không đủ 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham gia, hội nghị vẫn được tiến hành bằng hình thức lấy ý kiến các chủ sở hữu không tham dự về các nội dung quy định tại Khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở. Rõ ràng quy định mới sẽ phần nào tạo điều kiện cho việc tổ chức hội nghị nhà chung cư diễn ra thuận lợi, dễ dàng hơn. Tuy nhiên, nếu cứ “trao” thêm quyền cho chủ đầu tư thì quyền lợi của cư dân sẽ có nguy cơ bị ảnh hưởng và mâu thuẫn giữa cư dân - ban quản trị - chủ đầu tư ngày càng trầm trọng.

Ông Đỗ Ngọc Anh, Chủ tịch UBND phường Yên Hòa (quận Cầu Giấy):
Cần làm rõ nguyên nhân các chung cư chưa thành lập ban quản trị

Phường Yên Hòa hiện có 25 nhà chung cư cao tầng với hàng chục nghìn cư dân sinh sống. Từ góc độ quản lý, tôi nhận thấy việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thường khó thành công không phải vì tỷ lệ chủ sở hữu không đạt yêu cầu, mà chủ yếu do không tìm được người có đủ uy tín, trách nhiệm và năng lực theo đúng quy định để bầu vào ban quản trị. Mặt khác, nhiều chủ đầu tư vẫn chây ỳ, bất hợp tác với chính quyền địa phương trong việc tổ chức hội nghị nhà chung cư do không muốn buông bỏ nhiều quyền lợi về kinh tế. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 7-2019, cả nước có trên 4.400 nhà chung cư, trong đó có tới 458 chung cư tồn tại tranh chấp. Đáng chú ý, có tới 262/458 chung cư chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư, chưa thành lập được ban quản trị… Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý cần nghiên cứu và làm rõ: Đâu là nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng này? Từ đó mới đưa ra được giải pháp xử lý dứt điểm.

Ông Phan Văn Ngoạn, Phó Trưởng ban Quản trị chung cư An Lạc, phường La Khê (quận Hà Đông):
Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì chỉ nên quy định tối đa 3 người

Dự thảo sửa đổi, thay thế Thông tư số 02/2016/TT-BXD về quản lý, sử dụng nhà chung cư có khá nhiều điểm mới, nhằm tháo gỡ những bất cập hiện nay. Song, điều chúng tôi quan tâm là Dự thảo Thông tư này quy định cụ thể chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì của nhà chung cư gồm từ 3 đến 5 thành viên đứng đồng chủ tài khoản, trong đó có ít nhất 1 đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định. Theo tôi, chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì chỉ nên quy định tối đa 3 người. Vì nếu nhiều người (trên 3 người) đứng đồng chủ tài khoản kinh phí bảo trì sẽ gây nên những bất cập, không phù hợp với các quy định của các ngân hàng. Thực tế đã chứng minh, nếu nhiều người đứng đồng chủ tài khoản, chỉ cần 1 người không đồng ý, hoặc 1 người trong số đồng chủ tài khoản bị mất sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng quỹ sau này.

Ông Nguyễn Tuấn Dũng, ở tòa 21T1 - chung cư Hapulico (quận Thanh Xuân):
Lo ngại sẽ tạo nên “nhóm lợi ích” đi ngược quyền lợi cư dân

Năm 2012, Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hapulico (Công ty Hapulico) chính thức đưa vào sử dụng dự án Hapulico Complex (số 1 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân). Nhưng 5 năm sau, ngày 8-2-2017, Công ty Hapulico mới tiến hành bầu Ban Quản trị thông qua hình thức bỏ phiếu bằng văn bản, thay vì tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Bất chấp sự phản đối của cư dân, chủ đầu tư vẫn tiến hành phát phiếu bầu và đến từng nhà thu phiếu.

Kết quả, theo công bố của chủ đầu tư, có tới 95% cư dân tham gia bỏ phiếu. Sau khi thành lập, hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư kiêm đơn vị quản lý vận hành tại dự án Hapulico Complex như: Không nộp kinh phí bảo trì và phí dịch vụ đối với phần diện tích thương mại, vi phạm các quy định về phòng cháy, cho thuê tầng kỹ thuật sai mục đích, bố trí diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng sai quy định... đều được Ban Quản trị “ngó lơ”. Khi hệ lụy của việc bầu Ban Quản trị thông qua bỏ phiếu bằng văn bản như tại chung cư Hapulico Complex còn chưa được giải quyết và các cơ quan chức năng chưa có các giải pháp giải quyết dứt điểm các mâu thuẫn tồn tại, vẫn cho lấy ý kiến bằng văn bản, không cần tổ chức hội nghị, e rằng sẽ tạo nên những “nhóm lợi ích” đi ngược quyền lợi của cư dân.