Cần chấm dứt những điều bất hợp lý trong vụ tranh chấp dự án Hòa Lân

Phiên xét xử thứ 2 vụ tranh chấp dự án Khu dân cư Hòa Lân tại TAND Quận 7 (TP. HCM) mới đây đã quyết định tạm dừng với trên cơ sở các yêu cầu của Viện Kiểm sát nhân dân Quận 7 cần xác minh, thu thập bổ sung tài liệu chứng cứ, nhất là với việc tính lãi cho các hoạt động vay của bên nguyên đơn với ngân hàng. Thời hạn dừng phiên tòa không quá một tháng theo quy định.

Luật sư Trương Trọng Nghĩa

Liên quan đến vụ việc tranh chấp tại dự án Khu dân cư Hòa Lân thuộc thành phố Thuận An (tỉnh Bình Dương) TheLEADER.vn đã có bài viết: “Cần bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp trúng đấu giá khu dân cư Hòa Lân”.

Do vụ việc hiện nay thu hút sự chú ý của giới doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước cùng với những ý kiến trái chiều. Để rộng đường dư luận, TheLEADER.vn giới thiệu nội dung bài viết của Luật sư Trương Trọng Nghĩa phân tích một số vấn đề liên quan.

Ai được lợi, ai thiệt hại khi đấu giá thành công dự án?

Dự án Hòa Lân là dự án đầu tư tư nhân, doanh nghiệp tư nhân bỏ vào hơn 1.353 tỷ đồng chi phí để mua đấu giá lô đất. Nếu dự án được triển khai đúng tiến độ, sẽ đóng góp hàng chục ngàn tỷ đồng vào tăng trưởng của Bình Dương và của cả nước trong điều kiện kinh tế đang giảm sút nghiêm trọng do dịch bệnh. Thế nhưng, dự án lại bị đình đốn hai năm nay.

Từ chỗ mua đấu giá và đã thanh toán đủ, qua đó góp phần thu hồi món nợ xấu cho Agribank, thu hồi 1.353 tỷ vốn nhà nước, hiện nay Công ty Kim Oanh bị thiệt hại hàng trăm tỷ đồng và tiếp tục bị thiệt hại bởi vì biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án và dự án bị đình đốn không biết đến khi nào.

Khi có khiếu nại, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tư pháp tiến hành thanh tra, công nhận tính hợp pháp của kết quả đấu giá. Vậy mà Công ty Kim Oanh phải chôn số vốn này gần hai năm và có thể còn lâu hơn nữa, gây thiệt hại hàng trăm tỷ đồng, đất thì bỏ hoang chờ đợi một cách lãng phí, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.

Công ty Thiên Phú (nguyên đơn) được UBND tỉnh Bình Dương cho đầu tư vào dự án khu dân cư Hòa Lân từ năm 2003, đã có quyết định giao đất từ năm 2007, tuy chưa hoàn tất việc đền bù, giải tỏa. Dự án này có tổng vốn đầu tư ước tính trên 10.000 tỷ đồng.

Nguyên đơn vay tiền của Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn, chi nhánh 5 (viết tắt là NHNNCN5). Nguyên đơn thế chấp đất của dự án, gồm đất có thu tiền sử dụng đất và đất công cộng không thu tiền tiền sử dụng đất. Do nguyên đơn không trả được nợ, NHNNCN5 tiến hành đấu giá tài sản để trả nợ theo các hợp đồng vay, thế chấp và quy định của pháp luật hiện hành.

Công ty Kim Oanh là công ty kinh doanh bất động sản, tham gia đấu giá và đã trúng đấu giá, mua được các quyền sử dụng đất của dự án với giá 1.353 tỷ. Toàn bộ quá trình đấu giá, 12 phiên, giá khởi điểm đều có sự thỏa thuận và được sự đồng ý của nguyên đơn, thậm chí có giá còn do chính nguyên đơn yêu cầu. Các bên thống nhất xác định đúng theo quy định của pháp luật: chỉ đấu giá đối với đất có thu tiền sử dụng đất.

Lưu ý, điều này được xác định ngay sau khi đấu giá thành công và thể hiện trong biên bản bán tài sản đấu giá (BBBTSĐG) và hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (HĐMBTSĐG) có ký tên và đóng dấu hợp pháp, hợp lệ của NHNNCN5, Công ty đấu giá Nam Sài Gòn, Công ty Kim Oanh và chính nguyên đơn.

Cũng có nghĩa là khi Công ty Kim Oanh thanh toán 1.353 tỷ đồng thì các bên đều xác định số tiền này là chỉ để trả cho lô đất có thu tiền sử dụng đất. Còn đất mà nhà nước không thu tiền sử dụng đất sẽ được nhà nước thu hồi từ nguyên đơn và giao lại cho Kim Oanh khi Kim Oanh được công nhận là chủ đầu tư dự án (gọi tắt là dự án).

Theo các hợp đồng và thỏa thuận, nguyên đơn phải bàn giao quyền quản lý toàn bộ đất của dự án cho Kim Oanh, bao gồm cả việc hỗ trợ Kim Oanh làm thủ tục chuyển đổi chủ đầu tư của dự án.

Nguyên đơn cũng đã có công văn gửi UBND tỉnh Bình Dương về việc này nhưng sau đó lại khởi kiện yêu cầu hủy bỏ kết quả đấu giá, hủy bỏ toàn bộ những gì mình đã thỏa thuận và đã ký, mặc dù chính do tin tưởng vào những thỏa thuận và cam kết của nguyên đơn thì Kim Oanh mới tham gia đấu giá và mới thanh toán 1.353 tỷ đồng để mua quyền sử dụng đất của dự án.

Chính số tiền này đã được dùng để trả nợ cho nguyên đơn tại NHNNCN5. Tôi cũng lưu ý là ngay sau khi có kết quả đấu giá thì ngân hàng đã chốt nợ và lãi. Do đó việc Kim Oanh chậm thanh toán không thiệt hại gì cho nguyên đơn. Trái lại, do Kim Oanh phải thanh toán lãi chậm trả 8% cho ngân hàng, ngân hàng đã cấn trừ thêm vào khoản thanh toán của nguyên đơn, do đó chính nguyên đơn có lợi trong việc chậm thanh toán này.

Xin nói thêm, việc thế chấp quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất là để bảo đảm giá trị khoản vay và thế chấp quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất là để ngăn cản người vay sử dụng phần đất đó trái với mục đích của dự án. Thế chấp không có nghĩa là phải bán đấu giá hay phát mãi, bởi vì khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp thì phải tuân thủ pháp luật, đó là chỉ bán đấu giá hay phát mãi những gì được phép bán mà thôi.

Chính vì thế mà các bên, kể cả Thiên Phú, đều nhất trí quy định rõ trong BBBĐGTS và HĐBTSĐG là không đấu giá và chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất, cho dù phần đất đó là một bộ phận của dự án. Phần đất đó phải được Thiên Phú giao trả lại để UBND tỉnh Bình Dương giao cho Kim Oanh là bên đã mua lô đất dự án này thông qua đấu giá hợp pháp và đang làm thủ tục để trở thành chủ đầu tư của dự án.

Sự thật khách quan ở đây là việc Kim Oanh trúng đấu giá đã giúp cho Agribank được giảm bớt một phần nợ xấu của Công ty Thiên Phú và Thiên Phú được giải cứu khỏi một phần trách nhiệm nợ xấu của mình. Thử tưởng tượng, nếu thị trường nhà đất đi xuống, giá đất tụt xuống, đấu giá chỉ được 500 hay 700 tỷ đồng thì nguyên đơn có được 1.353 tỷ đồng để trả nợ như vừa qua không? Hoặc là, nếu đấu giá không thành, không ai mua, nguyên đơn không trả được nợ thì Agribank không thu hồi được khoản nợ xấu 1.353 tỷ đồng.

Việc đấu giá thành các lô đất của dự án Hòa Lân thì ai có lợi và ai bị thiệt hại? Người có lợi trước hết là nguyên đơn đã đấu giá được lô đất với giá cao hơn giá khởi điểm đến hơn 300 tỷ đồng. Tiếp theo, NHNNCN5 có lợi vì đã thu hồi được nợ.

Vậy ai bị thiệt hại? Nhà nước không bị thiệt hại bởi vì những lý do sau đây: Nhà nước đã thu tiền sử dụng đất cho lô đất có thu tiền sử dụng đất, bằng chứng là Thiên Phú đã được cấp các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất này. Lô đất không thu tiền sử dụng đất không bán đấu giá và vẫn thuộc về nhà nước, như các bên đã khẳng định tại BBBTSĐG và HĐMBTSĐG được ký kết sau khi đấu giá thành.

Dù đã thanh toán toàn bộ tiền mua đấu giá, Kim Oanh không được hưởng bất cứ quyền và lợi ích nào đối với lô đất không thu tiền sử dụng đất này nếu không được UBND tỉnh Bình Dương công nhận là chủ đầu tư dự án Hòa Lân và ngay cả khi được giao toàn bộ đất dự án, Kim Oanh cũng không thể cắt đất ấy ra bán hay cho thuê, cũng không thể xây nhà trên đất ấy để bán mà phải quản lý và sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất theo đúng quy hoạch đã phê duyệt. Căn cứ hồ sơ vụ án này, việc có những tin tức cho rằng đã có việc bán đấu giá đất công và đất công bị thất thoát là thông tin thất thiệt, sai sự thật, dù vô tình hay cố ý.

Xin lưu ý, NHNNCN5 là ngân hàng thương mại 100% vốn nhà nước. Thu hồi nợ của Thiên Phú cũng chính là thu hồi tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Việc Kim Oanh chậm thanh toán nhưng NHNNCN5 và Kim Oanh đã cùng nhau khắc phục để bảo đảm thu hồi tài sản cho nhà nước là làm đúng nguyên tắc thực hiện đúng hợp đồng của pháp luật dân sự và pháp luật thương mại.

Một góc dự án Khu dân cư Hòa Lân

Lưu ý là nợ của Thiên Phú là nợ xấu, phải được xử lý theo pháp luật về ngân hàng, tín dụng, theo đó phải ưu tiên thu hồi nợ nếu có cơ hội. Nếu hủy kết quả đấu giá của phiên thứ 12 để đấu giá lại sau 11 phiên đấu giá không thành thì giống như là NHNNCN5 “thả mồi, bắt bóng”, rủi ro làm mất tài sản nhà nước rất lớn và NHNNCN5 có thể bị vi phạm pháp luật vì việc này.

Nguyên đơn không bị thiệt hại và chỉ có lợi. Nguyên đơn cho rằng mình bị thiệt hại bởi vì khi đo đạc thì đất bị thiếu là một điều trái nguyên tắc “thiện chí, trung thực”. Việc đo đạc lại và thanh toán theo thực tế là đúng theo thỏa thuận của các bên. Đất này đã được giao cho nguyên đơn trên giấy tờ đã trên 10 năm, với bao nhiêu biến động nên thỏa thuận này hoàn toàn hợp lý.

Nay nguyên đơn lại nói mình bị đo đạc lại nên thiếu 8.452 m2, trong khi đất là do nguyên đơn nhận từ nhà nước và quản lý xuyên suốt đến giờ. Việc thiếu 8.452 m2 là do nhà nước quy hoạch lại, thu hồi và Thiên Phú đã nhận tiền bồi thường cho số diện tích này.

Tại phiên tòa các bên cũng đã có chứng cứ là, dù thực tế thiếu 8.452 m2, Kim Oanh đã trả đủ diện tích như thông báo đấu giá. Nghĩa là Thiên Phú đã nhận tiền hai lần cho 8.452 m2, một lần từ nhà nước và một lần từ Kim Oanh. Nguyên đơn cho rằng mình bị thiệt hại do không niêm yết giá đúng nơi, trong khi toàn bộ giá khởi điểm đều do nguyên đơn thỏa thuận với ngân hàng.

Tôi cũng lưu ý, hồ sơ đã phản ánh rõ theo quy định pháp luật và các hợp đồng đã ký giữa NHNNCN5 với nguyên đơn. Ngân hàng hoàn toàn có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, có quyền tổ chức đấu giá mà không cần có ý kiến của người vay, khi người vay vi phạm hợp đồng và không trả được nợ. Điều này chẳng những đúng luật mà còn là thông lệ của hoạt động tín dụng ở Việt Nam và quốc tế. Nhưng trên thực tế, tất cả các giá khởi điểm đều được thống nhất với nguyên đơn và sau khi đấu giá thành thì chính nguyên đơn đã ký vào BBBTSĐG và HĐMBTSĐG.

Kim Oanh chính là công ty bị thiệt hại nhiều nhất. Gần 1.500 tỷ đồng, tức là khoảng hơn 70 triệu USD, trong đó có 1.353 tỷ tiền mua đấu giá đất, bị chôn vào vụ đấu giá, không lưu thông được, thiệt hại đến nay gần 300 tỷ đồng và thiệt hại vẫn đang tiếp tục. Kim Oanh phải đóng tiền mua đất với giá trên giấy tờ, thiếu 8.452 m2, đến nay vẫn chưa thu hồi lại được số tiền này theo như thỏa thuận.

Đấu giá đảm bảo quy định của pháp luật

Toàn bộ việc đấu giá đã được Chính phủ chỉ đạo Bộ Tư pháp thanh tra theo đơn khiếu nại của nguyên đơn. Bộ Tư pháp là cơ quan quản lý nhà nước của toàn bộ hoạt động của các trung tâm đấu giá trên toàn quốc theo luật định. Sau khi thanh tra, Bộ Tư pháp đã báo cáo Chính phủ và Chính phủ trả lời là việc này hoàn toàn thuộc quyền giải quyết của Bộ Tư pháp.

Theo Bộ Tư pháp, việc đấu giá chỉ có một số thiếu sót không nghiêm trọng và Bộ không hề yêu cầu sửa chữa hay hủy bỏ kết quả đấu giá. Bộ Tư pháp cũng bác bỏ nhiều nội dung tố cáo. Đây chính là tiếng nói kết luận chính thức của Chính phủ về các ý kiến cáo buộc của nguyên đơn đòi hủy bỏ kết quả đấu giá này.

Việc đảo ngược lại kết quả đấu giá cũng sẽ không thể cho phép nguyên đơn nhận lại các lô đất này, theo pháp luật về ngân hàng và tín dụng, căn cứ Điều 62 và Điều 71, Nghị định số 163/2006 ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, nếu TAND Quận 7 hủy bỏ kết quả đấu giá này thì điều đó có nghĩa là đi ngược lại, thậm chí bác bỏ kết luận của Bộ Tư pháp. Làm như vậy thì sẽ gây ra những thiệt hại nghiêm trọng, nhiều mặt, chẳng những về vật chất mà còn về ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư và tình hình kinh tế - xã hội, mất niềm tin của các nhà đầu tư vào pháp luật đấu giá tài sản của Việt Nam.

Thiên Phú cũng không thể nhận lại đất để tiếp tục làm chủ đầu tư vì Thiên Phú đã nhận đất từ 2007 mà không có khả năng tài chính để thực hiện, hiện đang còn nợ Agribank 1.717 tỷ đồng chỉ riêng các khoản vay cho dự án Hòa Lân, chưa kể hàng nghìn tỷ của các hợp đồng vay khác. Thiên Phú cũng đã vi phạm luật đất đai và luật đầu tư vì trễ hạn sử dụng đất quá dài và cần phải bị thu hồi đất dự án để giao cho nhà đầu tư khác.

Việc một số cá nhân đang nhận chuyển nhượng vốn của Thiên Phú và đang làm thủ tục để trở thành cổ đông của Thiên Phú, theo chúng tôi cũng không giúp cho Thiên Phú cải thiện năng lực tài chính. Trước hết, các đương sự này phải chứng minh đã thực góp vốn và góp bao nhiêu vốn.

Tiếp theo, nếu được công nhận là cổ đông mới, các đương sự này phải kế thừa trách nhiệm về các khoản nợ của Thiên Phú trong dự án này và các dự án khác.

Trước tình hình đó, tôi nghĩ rằng UBND tỉnh Bình Dương không thể tiếp tục để cho Thiên Phú làm chủ đầu tư dự án Hòa Lân. Làm như vậy sẽ phát sinh câu hỏi vì sao chính quyền tỉnh Bình Dương lại lỏng lẻo trong việc quản lý đất của nhà nước, đã tạo điều kiện cho Thiên Phú thu được 1.353 tỷ đồng từ đất dự án của nhà nước để trả nợ vay, sau 10 năm trễ hạn dự án, lại tiếp tục giao dự án này cho Thiên Phú, trong khi theo thông tin của Agribank, Thiên Phú vẫn đang còn nợ hàng nghìn tỷ đồng chưa trả.

Chưa kể, như chúng tôi đã nói ở trên, pháp luật về tín dụng, ngân hàng và đấu giá tài sản không cho phép Thiên Phú nhận lại tài sản thế chấp này. Nếu chấp nhận yêu cầu của Thiên Phú về việc hủy kết quả đấu giá, sẽ có những hậu quả nghiêm trọng.

Một là, sẽ phát sinh mâu thuẫn về pháp lý giữa bản án của TAND Quận 7 và kết luận thanh tra của Bộ Tư pháp, là cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá theo Luật Đấu giá.

Hai là, NHNNPTNT và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng không thể đồng tình cho NHNNCH5 trả lại số tiền 1.353 tỷ đồng mà NHNNCH5 đã nhận để giảm nợ xấu của Thiên Phú và thu hồi tài sản nhà nước, để đổi lấy niềm hy vọng được Thiên Phú có tiền trả những món nợ mà suốt mấy năm qua Thiên Phú đã không có khả năng trả. Chưa kể, làm như vậy là trái với pháp luật về ngân hàng, tín dụng và xử lý nợ.

Luật sư Trương Trọng Nghĩa