Cần cơ chế đột phá về thể chế kinh doanh bất động sản

Cần cơ chế đột phá về thể chế kinh doanh bất động sản. (Ảnh minh họa)

Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản đang đươc Bộ Xây dựng sửa đổi, trình Chính phủ để trình Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp đầu tháng 8/2026 và thông qua vào Kỳ họp tháng 10/2026. Để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách của Luật kinh doanh bất động sản, góp phần tăng trưởng phát triển kinh tế “2 con số”, chúng tôi kiến nghị các chính sách sẽ được thiết kế theo hướng thúc đẩy thị trường, khơi thông dòng vốn, giảm chi phỉ, chuyển đổi số thủ tục hành chính. Những đề xuất chính sách sẽ được xem xét toàn diện, bảo đảm tính khả thi, thực chất, cơ bản khắc phục được những bất cập hiện nay về thể chế và các giải pháp thực thi chính sách về bất động sản.

Tháo gỡ cơ chế về định giá bất động sản

Một trong những bất cập lớn của thị trường bất động sản thiếu khung pháp lý điều chỉnh về giá bất động sản theo cơ chế thị trường, đây là một trong điểm nghẽn thể chế ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa, đấu giá, bồi thường giải phóng mặt bằng, phát triển nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và thị trường vốn. Bởi vì giá bất động sản được cấu thành từ giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng công trình, chi phí nhân công, chi phí vốn và lãi vay, chi phí tài chính do chậm triển khai; chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí dự phòng rủi ro, lợi nhuận doanh nghiệp và chi phí cơ hội

Mặc dù thời gian qua các quy định pháp luật đã bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hằng năm và yêu cầu giá đất tiệm cận thị trường, quy định phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể,… phần nào tháo gỡ khó khăn về thể chế, nhưng khi đi vào thực tiễn, doanh nghiệp vẫn gặp nhiều rủi ro và vướng mắc. Ví dụ như doanh nghiệp vẫn gặp rủi ro lớn về độ trễ giá khi giá đất và chi phí khác, giá bất động sản trên thị trường biến động rất nhanh, nhưng quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài. Khi giá đất được cơ quan có thẩm quyền ban hành thì điều kiện thị trường đã thay đổi, làm cho phương án tài chính dự án bị đảo lộn.

Thực tế, các doanh nghiệp thẩm định giá đang gặp rủi ro về dữ liệu đầu vào do nhiều giao dịch bất động sản thực tế còn tình trạng kê khai giá thấp hơn giá giao dịch khi công chứng; thông tin phân tán giữa thuế, công chứng, đất đai, ngân hàng, sàn giao dịch. Khi chưa có cơ sở dữ liệu giá bất động sản đủ tin cậy thì việc áp dụng một phương pháp định giá đều có thể có nhiều cách hiểu khác nhau, có thể bị cơ quan có thẩm quyền cho rằng áp dụng sai phương pháp định giá. Chính vì những rủi ro về trách nhiệm pháp lý của người định giá và người quyết định giá nên nhiều cán bộ, tổ chức tư vấn, doanh nghiệp thẩm định giá có tâm lý e ngại, định giá thấp thì sợ thất thoát ngân sách nhà nước; định giá cao thì dự án không khả thi, doanh nghiệp không triển khai được, người dân không mua nổi, dẫn đến ách tắc, chậm dòng vốn đưa vào thị trường. Ở nhiều địa phương đang vướng mắc trong định giá các loại hình mới: bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel, officetel, bất động sản công nghiệp xanh, logistics, trung tâm dữ liệu, nhà ở cho thuê dài hạn, bất động sản nông nghiệp công nghệ cao. Đây là những loại hình có dòng tiền, thời hạn khai thác, chi phí vận hành, rủi ro pháp lý khác nhau, nhưng phương pháp định giá chưa rõ ràng, thống nhất.

Để khắc phục bất cập nêu trên, chúng tôi kiến nghị một số chính sách về định giá bất động sản như sau:

Thứ nhất là xây dựng cơ chế định giá độc lập nhiều tầng, có sự tham gia của nhiều chuyên gia pháp lý, bất động sản, tài chính và cơ quan nhà nước. Đối với dự án lớn, giá trị đất lớn hoặc có yếu tố Nhà nước phải có ít nhất 2–3 tổ chức định giá độc lập, sau đó Hội đồng thẩm định của cơ quan nhà nước là tổ chức tư vấn có sự phản biện trước khi cơ quan nhà nước quyết định giá nhưng không làm thay chuyên môn của tổ chức định giá, chuẩn hóa quy trình định giá đất. Tổ chức tư vấn, thẩm định viên, cán bộ thẩm định, thành viên hội đồng định giá nếu thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp, có hồ sơ giải trình đầy đủ, không vụ lợi, không thông đồng thì phải được pháp luật bảo vệ. Định giá bất động sản cần tạo được sự cân bằng giữa Nhà nước thu thuế đúng và đủ, doanh nghiệp phát triển được dự án, đáp ứng nhu cầu của người dân và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Thư hai là cần sớm ban hành Bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng nhóm bất động sản: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, logistics, du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại, bất động sản nông nghiệp, tài sản hình thành trong tương lai. Mỗi nhóm phải có công thức dòng tiền, hệ số rủi ro, chi phí vốn, tỷ lệ lấp đầy, thời gian hoàn vốn và biên độ lợi nhuận phù hợp. Đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân, cần có cơ chế định giá bất động sản riêng theo mục tiêu an sinh, không áp dụng tư duy định giá thương mại thuần túy. Nếu đầu vào lãi vay, thủ tục đều tính như nhà ở thương mại thì không thể có giá bán, giá thuê phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp. Đề nghị áp dụng giá tham chiếu và biên độ giá thay vì một mức giá cứng trong một số trường hợp. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý có căn cứ điều tiết và doanh nghiệp cũng có căn cứ pháp lý để xây dựng phương án tài chính.

Thứ ba là cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản liên thông giữa đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đăng ký giao dịch bảo đảm, đấu giá và cấp phép xây dựng. Dữ liệu về bất động sản phải phản ánh giá giao dịch thật, giá cho thuê thật, tỷ suất sinh lời, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, hạ tầng, pháp lý dự án. Đây phải là nền tảng cốt lõi để xây dựng hệ thống thông tin giá giao dịch thực, bản đồ giá đất số, định giá tự động có kiểm chứng; cho phép khai thác thông tin về biên độ giá tham chiếu theo khu vực, loại hình, thời điểm làm cơ sở cho sàn giao dịch điện tử về bất động sản phát triển toàn trình dựa trên liên thông dữ liệu về bất động sản “đủ, sạch, sống”.

Hoàn thiện quy định về giao dịch về bất động sản

Để có quy trình giao dịch bất động sản được minh bạch, Luật kinh doanh bất động sản cần quy định rõ giao dịch bất động sản phải được đăng ký trên hệ thống thông tin bất động sản; giao dịch bất động sản phải được xác thực giấy tờ và kiểm chứng hành vi giao dịch hợp pháp thông qua dịch vụ công chứng; bắt buộc giao dịch qua tài khoản ngân hàng (không dùng tiền mặt) để kiểm soát thu nhập, nghĩa vụ thuế và phòng chống rửa tiền theo cam kết quốc tế.

Cần đẩy nhanh việc thực hiện Nghị định 357/2025/NĐ-CP về hệ thống thông tin bất động sản; làm rõ trách nhiệm thống nhất một đầu mối chủ trì vận hành cơ sở dữ liệu về bất động sản để trở thành cổng dữ liệu mở duy nhất cho phép doanh nghiệp, nhà đầu tư được phép khai thác dữ liệu chung được phân tích, sử dụng trong quá trình đầu tư kinh doanh (trừ các dữ liệu cá nhân được bảo vệ theo Luật bảo vệ dữ liệu cá nhân). Khi dữ liệu, thông tin về bất động sản trở nên minh bạch, dễ tiếp cận công khai thì sẽ có tác động rất tích cực đến thị trường bất động sản, tránh được tình trạng tin đồn, “thổi giá” “đầu cơ”, môi giới không tin cậy… Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu về bất động sản cũng là yêu cầu bắt buộc để hình thành sàn giao dịch bất động sản trên môi trường điện tử.

Hiện nay giao dịch bất động sản chưa thực hiện được trên môi trường điện tử, các giao dịch bất động sản hiện nay vẫn thực hiện theo quy trình truyền thống mất nhiều thời gian, chi phí cho người dân, doanh nghiệp. Các sàn giao dịch bất động sản trên hiện nay thực chất chỉ là các trang thông tin về môi giới, chưa có giao dịch điện tử toàn trình. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để xây dựng sàn giao dịch bất động sản nhằm rút ngắn thời gian thực hiện, thuận tiện cho người dân khi giao dịch. Trong quy trình sàn giao dịch điện tử đó cần liên thông với cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin bất động sản, cơ sở dữ liệu đất đai được cập nhật theo thời gian thực, liên thông với dịch vụ công chứng điện tử, cổng dịch vụ công quốc gia để người dân, doanh nghiệp giao dịch, nộp thuế và được trả kết quả tại “01 cửa”. Đây là cổng thông tin, dữ liệu mở để người dân, doanh nghiệp có thể khai thác, sử dụng hiệu quả, trừ các thông tin có tính chất dữ liệu cá nhân thực hiện theo pháp luật về bảo vệ dữ liệu cá nhân. Đây là nguồn lực rất lớn để phát triển thị trường bất động sản ngày càng chuyên nghiệp, hiệu quả, tiết kiệm chi phí, khắc phục được những hạn chế do nguyên nhân chủ quan.