Căn hộ 25m2, cơ hội và thách thức

Chung cư cũ, gồm nhiều căn hộ có diện tích nhỏ đã bộc lộ nhiều bất cập

Bài học từ lịch sử

Nổi bật màu sơn vàng đã úa màu thời gian, lọt thỏm giữa những tòa nhà cao tầng hiện đại là những chung cư, nhà tập thể cũ, minh chứng của một giai đoạn phát triển của Hà Nội. Đây cũng là nơi sinh sống, gắn bó hàng chục năm qua của hàng triệu người. Ngày đó, những khu tập thể cũ có nhà trẻ, trường mẫu giáo, trường phổ thông, bách hóa… đáp ứng nhu cầu sống của cư dân. Giữa hai dãy nhà thường có khoảng sân rộng, nơi vui chơi của cả người già và trẻ con...

Từ những căn hộ trong mơ của nhiều hộ gia đình, theo thời gian cũng như nhu cầu xã hội thay đổi, các căn hộ này bắt đầu bị cơi nới thêm những chuồng cọp để có chỗ phơi quần áo, nấu ăn, thậm chí là cơi thêm để làm một phòng ngủ. Không ít hộ dân còn tự ý xây chồng tầng lên để ở. Chính vì vậy, những khu chung cư này ngày một xuống cấp trầm trọng.

Sân chơi trước kia giờ đây trở thành bãi để xe, quán nước khiến không gian lúc nào cũng chật chội. Cầu thang đi lên các tầng của chung cư là chiếc cửa nhỏ, ngày càng lún sâu so với mặt đường, ẩm mốc quanh năm. Các bức tường thì bong tróc, nứt nẻ, chằng chịt dây diện chạy đan xen như mạng nhện...

Bà Nguyễn Thị Loan, cán bộ nghỉ hưu ở Khu tập thể nhà máy cơ khí Trần Hưng Đạo chia sẻ, gia đình tôi thuộc vào những cư dân đầu tiên của khu tập thể này. Ngày đó dọn đến nhà mới, ai cũng hồ hởi, thích lắm, nhưng thời gian qua đi, gia đình có thêm con cái, rồi cháu chắt... căn hộ 50m2 trở nên chật chội, bí bách. Gia đình đã nhiều lần phải cơi nới thêm để có không gian sinh hoạt nhưng mọi thứ vẫn rất bất tiện.

Có thể nói, đến thời điểm hiện tại, các căn hộ chung cư cũ đã hoàn thành sứ mệnh của mình. Giờ đây, chung cư cũ đã bộc lộ nhiều bất cập cả về thiết kế không gian sống. Một số tòa nhà đã xuống cấp trầm trọng đặt ra vấn đề về an toàn cho người dân. Đặc biệt là vấn đề về phòng cháy chữa cháy hiện đang là vấn đề đặc biệt quan tâm. Nhiều biện pháp đã được đưa ra nhưng khả quan và tối ưu nhất vẫn là “đập đi xây lại” vì những tồn tại hiện nay là không thể khắc phục triệt để. Nhưng vấn đề pháp lý trong việc tháo dỡ các tòa nhà chung cư cũ đang là bài toán khó.

Không áp dụng máy móc

Câu chuyện căn hộ diện tích 25m2 đã thu hút rất nhiều ý kiến trái chiều từ dư luận. Nhiều ý kiến ủng hộ cho rằng căn hộ nhỏ phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của cá nhân hoặc gia đình nhỏ và đảm bảo được khả năng đáp ứng về mặt tài chính của những người thu nhập còn hạn chế. Bên cạnh đó, căn hộ nhỏ còn giúp các dự án “đẩy” được hàng nhằm thoát khỏi tình trạng thị trường BĐS “đóng băng”.

Trong khi đó, ý kiến phản đối cho rằng, nếu giảm diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại xuống còn 25m2 thì dù trước mắt có vẻ giúp một số người thu nhập thấp có chỗ ở, nhưng sẽ gây áp lực về hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội ở khu vực có dự án và về lâu dài có thể gây nên tình trạng các khu “nhà ổ chuột” trên cao.

“Nhìn chung, căn hộ 25 m2 đáp ứng nhu cầu người thu nhập thấp, người độc thân, có thể có lợi trước mắt cho các nhà đầu tư bất động sản vì nhà nhỏ, giá thấp, nhu cầu cao sẽ dễ bán. Nhưng sau đó là câu chuyện quản lý dân số đô thị, vấn đề trường học, giao thông và tất cả những sinh hoạt cộng đồng cũng sẽ liên đới” – TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm chia sẻ.

Nhiều ví dụ được dẫn ra để minh chứng cho việc xây ồ ạt nhà diện tích nhỏ. Dự án nhà ở xã hội Kim Văn - Kim Lũ (phường Đại Kim, quận Hoàng Mai) tập trung tới 4 tòa nhà cao 45 tầng, mỗi tầng 25 căn hộ, diện tích từ 58-69m2/căn. Như vậy, chỉ trên diện tích khoảng 2ha có tới hơn 4.000 căn hộ với khoảng 1,6 vạn cư dân sinh sống, nhiều hơn cả dân số phường Trần Phú (quận Hoàng Mai), tạo áp lực đến công tác quản lý nhân khẩu, an ninh trật tự, phòng cháy, chữa cháy… Dự án cũng không có đất dành cho cây xanh, vườn hoa, trường học nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của cư dân…

Thực tế này cho thấy, nếu ở nơi mật độ dân số đã quá tải rồi mà vẫn áp dụng tỷ lệ 25% số căn hộ trong dự án thì sẽ tạo thuận lợi cho việc gia tăng dân số. Khi dân số bị đẩy lên cao thì tất nhiên sẽ ảnh hưởng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giao thông, môi trường như vậy tất cả điều kiện sống đều bị ảnh hưởng. Do đó, thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng quy định về tỷ lệ 25% căn hộ có diện tích 25m2 là khá máy móc. Chỉ nên xem đây là tiêu chí trần để không được vượt qua, còn đối với các vùng, địa phương thì phải cân nhắc các tỷ lệ này cho phù hợp.

Đặc biệt, việc cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 nên ở những khu đô thị mới sẽ thuận lợi hơn. Với các khu đô thị đã xây, không nên cho phép tách các căn hộ, chia nhỏ thành 25m2 để rao bán. Đối với những dự án đã được phê duyệt với chức năng văn phòng, thương mại, dịch vụ, không được biến tướng, chuyển đổi thành nhà ở.

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, việc cho phép xây dựng các căn hộ diện tích 25 m2 chỉ là giải pháp tình thế để đáp ứng nhu cầu nhà ở trong bối cảnh hiện tại, nhưng về lâu dài sẽ để lại hệ lụy cho thế hệ sau, nhiệm kỳ sau.

Dẫn giải cho ý kiến này, KTS Đào Ngọc Nghiêm cho biết, hiện nay, mức trung bình diện tích nhà ở của Việt Nam là 23 m2/người và chúng ta đang phấn đấu đến năm 2030 tăng lên đến 25 – 30 m2/người. Nếu căn hộ 25 m2 đưa vào sử dụng cho các hộ gia đình thì diện tích bình quân trên đầu người chỉ còn khoảng 12 m2, điều này rõ ràng có độ “lùi” so với Luật nhà ở quy định trước đó.

Ngoài ra, Chính phủ cũng đang đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2025 mỗi người dân có 20 m2 nhà ở. Việt Nam đang quyết liệt giảm những nhà cấp 4, nhà tạm, nhà ổ chuột như vậy thì tại sao lại phát triển những căn hộ 25 m2?

Bài học về những khu tập thể, chung cư cũ ở Hà Nội hiện vẫn còn làm đau đầu các nhà quản lý. Rõ ràng, những căn hộ này có ưu điểm rất lớn ở thế hệ trước nhưng hiện nay lại là bất cập, là vấn đề nóng để lại nhiều hệ lụy. Thực tế, nếu không được quản lý chặt, căn hộ thương mại 25m2 từ một người ở có thể phát sinh ra thành 3, 4 người ở. Không những thế, căn hộ diện tích nhỏ sẽ có nguy cơ bị cơi nới, không còn theo thiết kế ban đầu mà thành “ổ chuột trên cao”.

Do đó, vấn đề đầu tiên là phải làm tốt từ công tác quy hoạch, đặc biệt ở khu vực nội đô liên quan đến các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các công trình dịch vụ. Chính quyền địa phương cần phải nâng cao vai trò, trách nhiệm trong kiểm tra, giám sát chủ đầu tư thực hiện dự án sau khi có văn bản hướng dẫn. Bởi không loại trừ sẽ có nhiều chủ đầu tư "lạm dụng" việc này để khai thác tối đa công suất căn hộ được cho phép, dễ dẫn đến nguy cơ vượt quá quy mô dân số.

Tuấn Trần