Căn hộ 5,2 tỷ đồng giờ chỉ còn được hỏi mua 4,6 tỷ, gia chủ tính bán gấp để thoát cảnh gồng nợ ngân hàng

Có những gia đình từng mạnh dạn vay ngân hàng để sở hữu căn hộ với niềm tin giá nhà sẽ tiếp tục tăng. Nhưng chỉ sau hơn một năm, khoản vay lớn cùng áp lực lãi suất đã khiến niềm vui an cư trở thành nỗi lo thường trực.

Bài toán giữ nhà chờ thị trường phục hồi hay chấp nhận bán đi để giảm gánh nặng tài chính vì thế ngày càng trở nên khó khăn.

BÁN NHÀ ĐỂ NHẸ GÁNH NỢ

Một gia đình mua căn hộ giá 5,2 tỷ đồng hiện rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan khi khoản nợ ngân hàng vẫn còn hơn 2 tỷ đồng, trong khi giá căn tương tự được môi giới chào bán chỉ khoảng 4,6 tỷ đồng.

“Vợ chồng mình năm ngoái mua một căn ở một khu đô thị có tiếng giá 5,2 tỷ đồng. Hồi đấy cũng máu lắm, nghĩ bụng khu này còn tiềm năng, cố vay thêm một chút, vài năm nữa giá lên thì bán cũng không muộn.

Ai ngờ giờ vẫn đang ôm khoản nợ ngân hàng hơn 2 tỷ đồng. Mấy hôm nay hỏi han thì nghe môi giới bảo căn tương tự chỉ còn khoảng 4,6 tỷ đồng. Mà cũng chẳng biết giá này có ai mua thật không hay chỉ là giá rao.

Cái mình lo nhất là hết năm 2027 cũng hết thời gian ưu đãi lãi suất. Nghĩ đến lúc chuyển sang lãi thả nổi là đã thấy đau đầu rồi.

Chồng mình thì giờ chỉ muốn bán. Ổng bảo cứ cố giữ làm gì, bây giờ bán được giá nào thì bán, chứ để thêm vài năm giá xuống dưới 4 tỷ đồng thì lúc đấy vừa mất giá vừa gánh lãi ngân hàng. Mà nhà có khi còn chẳng bán được.

Mình thì vẫn tiếc. Cứ nghĩ biết đâu sang năm 2027, 2028 thị trường tốt hơn, giá lại lên. Bán bây giờ chẳng khác nào tự nhận mình mua đỉnh, mất cả đống tiền.

Nhưng nói thật, thu nhập hai vợ chồng cộng lại chỉ hơn 50 triệu đồng/tháng, còn nuôi hai đứa con. Tháng nào cũng tiền học, tiền ăn, sinh hoạt rồi trả ngân hàng. Nhiều lúc thấy đi làm bao nhiêu cũng chỉ để trả nợ, chẳng dư ra được đồng nào.

Mình còn nghe nói mức 4,6 tỷ đồng kia cũng chỉ là giá đồn thôi. Có người rao bán mãi chưa thấy khách hỏi, muốn bán nhanh chắc còn phải giảm nữa. Thành ra giờ cũng không biết căn nhà thực sự đáng giá bao nhiêu.

Hai vợ chồng đang tính hay là thôi bán luôn, ai trả giá hợp lý thì chốt. Thu tiền về trả ngân hàng, rồi tìm căn nào dưới 3 tỷ đồng ở cho nhẹ đầu. Nhà nhỏ hơn cũng được, miễn mỗi tháng không phải thấp thỏm xem tiền đâu trả lãi.

Mà nghĩ đến chuyện bán đi vẫn tiếc kinh khủng. Năm ngoái mua bao nhiêu kỳ vọng, giờ mới hơn một năm đã tính đường tháo chạy.

Mọi người có ai từng rơi vào cảnh này chưa? Theo mọi người thì nên cố giữ thêm 2 năm chờ giá lên hay bán sớm, chấp nhận lỗ để đổi lấy cuộc sống đỡ áp lực hơn?”.

Căn nhà của gia đình được mua với giá 5,2 tỷ đồng nay nghe đồn căn tương tự rao bán chỉ 4,6 tỷ đồng

Trước nỗi băn khoăn của gia đình, một ý kiến cho rằng cần bình tĩnh rà soát lại khả năng tài chính thay vì vội vàng bán nhà trong tâm lý lo sợ.

“Mua để ở thì đừng suy nghĩ gì rồi nó cũng lên, sau không mua lại được đâu. Vợ chồng thử cân đối lại tài chính xem sao, hỏi thêm các ngân hàng khác xem có lãi suất tốt hơn không? Ngoài ra xem vay được thêm người thân ít nhiều giảm áp lực. Đừng vì hoảng loạn mà sau hối hận”.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, một thành viên nhận định việc tiếp tục nắm giữ căn hộ chỉ phù hợp khi gia đình vẫn đủ sức gánh khoản vay.

“Mua ở mà vẫn gánh được thì cũng được bác ạ. Còn không thì bán cắt lỗ vì tính lãi ngân hàng rẻ cũng 200 triệu đồng/năm. Bác mua lúc 5,2 tỷ đồng mà muốn tăng tiếp cũng chưa biết đến khi nào. Giữ thì xác định giữ lâu kỳ vọng 3 – 5 năm và quên đi”.

Một phương án khác được đưa ra là bán căn hộ, tất toán khoản vay, gửi số tiền còn lại vào ngân hàng và chuyển sang thuê nhà trong thời gian tới.

“Theo mình thì bán đi rồi trả nợ, tiền còn lại gửi ngân hàng và đi thuê. Đang từ con nợ chuyển sang làm chủ nợ ngân hàng. Đừng áp lực phải có nhà cửa. Nhất tội, nhì nợ”.

Đánh giá mức giảm giá mà gia đình đang cân nhắc, một ý kiến cho rằng khoản chênh lệch khoảng 600 triệu đồng so với giá mua ban đầu có thể chưa phản ánh hết mức điều chỉnh của thị trường.

“Trong phố nội đô xuống từ 1 tỷ đồng đến hơn là thấp nhất. Không có chuyện ven đô mà thanh khoản được lỗ chỉ 600 triệu đồng. Nếu bán được giá đó thì bạn nên bán ngay”.

Không đồng tình với việc bán tháo bằng mọi giá, một thành viên khuyên gia đình nên đưa căn hộ ra thị trường ở mức giá hợp lý và dành thêm thời gian tìm người mua phù hợp.

“Theo mình, nếu hiện tại vẫn bán được căn hộ thì nên cân nhắc bán để giảm áp lực tài chính. Tuy nhiên, không nhất thiết phải bán tháo ngay, cứ đưa ra mức giá hợp lý, có thể nhỉnh hơn mặt bằng một chút và kiên nhẫn tìm khách phù hợp. Biết đâu gặp được người thực sự ưng căn hộ thì vẫn chốt được giá tốt hơn.

Nhưng mình khuyên thật là đừng đặt quá nhiều kỳ vọng vào việc giá sẽ tăng trở lại trong 1 - 2 năm tới. Nguồn cung chung cư hiện nay khá lớn, trong khi sức mua không phải lúc nào cũng theo kịp. Thị trường căn hộ cũng không còn dễ tăng giá như giai đoạn trước.

Chồng bạn khuyên bán để giảm nợ cũng có lý. Giữ thêm 2 năm mà giá chỉ đi ngang hoặc giảm, trong khi vẫn phải trả lãi ngân hàng, thì chẳng khác nào chịu thêm một khoản lỗ kép.

Đôi khi chấp nhận lỗ một phần ở thời điểm hiện tại lại là cách bảo toàn tài chính tốt hơn, thay vì cố gồng một tài sản vượt quá khả năng chi trả. Nhà nhỏ hơn một chút cũng không sao, miễn là cuộc sống gia đình nhẹ gánh, có tiền tích lũy và không phải tháng nào cũng thấp thỏm vì khoản vay ngân hàng”.

Nhìn nhận vấn đề từ thời điểm xuống tiền mua nhà, một ý kiến cho rằng rủi ro lớn nhất không nằm ở việc gia đình mua đúng đỉnh hay không, mà ở cách phân bổ nguồn lực tài chính ban đầu.

“Câu chuyện không phải nhà bạn có đu đỉnh hay không, mà là không biết cân đối tài chính khi mua để ở.

Nếu đã xác định mua để ở, không phải đầu tư, không phải có thể cắt lãi cắt lỗ, thì không bao giờ nên vay quá 30%. Ví dụ căn này 5,2 tỷ đồng thì chỉ nên được vay tối đa 1,5 tỷ đồng và có kế hoạch trả nợ rõ ràng, có nguồn dự phòng đầy đủ khi xảy ra chuyện như ốm đau bệnh tật hay sự cố bất ngờ, vì không phải đời lúc nào cũng suôn sẻ.

Khi đó, dù căn nhà có lên xuống thế nào, thì mình mua để ở, không nên và cũng không cần quan tâm”.

GỒNG NỢ CHỜ GIÁ NHÀ PHỤC HỒI HAY BÁN SỚM ĐỂ THOÁT ÁP LỰC TÀI CHÍNH?

Khi giá nhà giảm sau thời điểm mua, trong khi khoản vay ngân hàng vẫn còn lớn, quyết định bán hay tiếp tục nắm giữ cần được cân nhắc trên cơ sở khả năng tài chính thay vì chỉ nhìn vào mức chênh lệch giữa giá mua và giá thị trường hiện tại.

Điều đầu tiên cần xem xét là khả năng trả nợ trong thời gian tới. Nếu thu nhập vẫn ổn định, tiền trả ngân hàng không chiếm tỷ trọng quá lớn trong tổng thu nhập và sau khi thanh toán các khoản vay vẫn còn đủ tiền cho sinh hoạt, tiết kiệm, dự phòng, việc tiếp tục giữ nhà có thể được cân nhắc.

Ngược lại, nếu phần lớn thu nhập phải dành để trả gốc và lãi, gia đình thường xuyên phải vay mượn hoặc không còn khoản tích lũy, áp lực tài chính có thể trở nên nghiêm trọng hơn khi lãi suất tăng.

Đặc biệt, người vay cần tính toán khoản trả nợ theo mức lãi suất sau thời gian ưu đãi, thay vì chỉ căn cứ vào số tiền phải thanh toán hiện tại. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vay có thể tăng lên tùy theo diễn biến lãi suất và điều kiện trong hợp đồng tín dụng.

Một yếu tố khác cần quan tâm là chi phí thực tế của việc giữ nhà. Ngoài tiền lãi ngân hàng, người mua còn phải trả nợ gốc, phí quản lý, bảo trì và các chi phí sinh hoạt liên quan đến bất động sản.

Nếu tiếp tục giữ nhà thêm 2 năm, cần tính tổng số tiền phải bỏ ra trong khoảng thời gian này, đồng thời so sánh với khoản thiệt hại dự kiến nếu bán ở thời điểm hiện tại.

Không nên chỉ nhìn vào khả năng giá nhà tăng để kỳ vọng bù đắp khoản lãi phải trả, bởi diễn biến thị trường còn phụ thuộc vào nguồn cung, nhu cầu mua ở thực, mặt bằng lãi suất và sức mua của người dân.

Đối với trường hợp giá nhà đang giảm, việc xác định giá trị chuyển nhượng thực tế cũng rất quan trọng. Giá rao bán trên thị trường không đồng nghĩa với giá giao dịch thành công.

Người bán nên tham khảo những căn hộ tương đồng đã có giao dịch, cùng dự án hoặc khu vực, có diện tích, vị trí, tầng và chất lượng tương đương. Việc tham khảo nhiều nguồn môi giới độc lập sẽ giúp hình thành mức giá sát thực tế hơn, tránh đưa ra quyết định dựa trên những thông tin chưa được kiểm chứng.

Nếu nghiêng về phương án bán, cần tính chính xác số tiền còn lại sau khi thanh toán khoản vay ngân hàng và các chi phí liên quan. Đây mới là cơ sở để xác định khả năng tài chính sau khi rời khỏi bất động sản.

Trong trường hợp số tiền thu về vẫn đủ để mua một căn nhà nhỏ hơn hoặc có thể chuyển sang thuê nhà trong một thời gian, phương án này có thể giúp giảm đáng kể áp lực tài chính.

Chuyển sang thuê nhà trong một thời gian có thể giúp giảm đáng kể áp lực tài chính

Tuy nhiên, cũng cần tính đến tiền thuê nhà, chi phí chuyển đổi chỗ ở và khả năng tích lũy sau khi bán, tránh tình trạng vừa bán xong lại tiếp tục vay nợ để mua một bất động sản khác vượt quá khả năng chi trả.

Ngược lại, nếu chưa thực sự cần bán gấp, chủ nhà có thể dành thời gian tìm hiểu thêm các phương án cơ cấu khoản vay với ngân hàng. Việc trao đổi sớm với ngân hàng về khả năng điều chỉnh lịch trả nợ, kéo dài thời hạn vay hoặc chuyển sang gói tín dụng có điều kiện phù hợp hơn có thể giúp giảm áp lực dòng tiền.

Dù vậy, cần so sánh tổng chi phí lãi vay trong cả thời gian còn lại, bởi giảm số tiền trả hàng tháng không đồng nghĩa với việc tổng chi phí vay sẽ thấp hơn.

Một sai lầm thường gặp là cố giữ nhà chỉ vì không muốn thừa nhận đã mua ở mức giá cao. Trên thực tế, giá mua trong quá khứ không quyết định giá trị hiện tại của bất động sản, cũng không bảo đảm thị trường sẽ sớm quay lại mức cũ.

Việc chờ đợi giá phục hồi có thể phù hợp với người có nguồn tài chính vững vàng, không chịu áp lực trả nợ và xác định nắm giữ tài sản trong thời gian dài. Tuy nhiên, với những người phải sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, mỗi tháng tiếp tục giữ nhà đều đồng nghĩa với việc phải bỏ thêm tiền để duy trì khoản đầu tư hoặc tài sản đó.