Căn hộ được mạng xã hội rao bán khi chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư

Dự án Sapphire Coast, TP Đà Nẵng

Phối cảnh DA Sapphire Coast

“Viên ngọc lam” được rao bán khi chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư

Mặc dù chưa được các cơ quan chức năng chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng từ năm 2021 tới nay trên nhiều trang mạng đã đăng tải những dòng quảng cáo giới thiệu Sapphire Coast là DA căn hộ cao cấp có thị thế về mặt phong thủy hàng đầu và hiếm có tại vùng đất thiên phú Đà Nẵng của miền Trung với biển xanh - cát trắng - nắng vàng. Vị trí DA tọa lạc mặt tiền đường biển Nguyễn Tất Thành, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng. DA nằm ngay tâm điểm của vịnh Đà Nẵng.

Giới đầu cơ cũng không quên nâng tầm khi ví von Sapphire Coast như viên ngọc lam trong lòng biển khơi khi sử dụng quy mô 8.719,7m2, tổng số 1.280 căn hộ; Mật độ xây dựng 50% với tầng cao xây dựng là 25 tầng; Loại hình gồm 3 tòa (3 tầng hầm + 2 tầng khối đế + 23 tầng căn hộ cao cấp); Diện tích căn hộ từ 45m2 – 90m2 / căn… Chủ đầu tư và phát triển DA là Cty CP Sapphire Coast.

Chưa được cơ quan có thẩm quyền của TP Đà Nẵng ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư DA nhưng trong các quảng cáo luôn khẳng định DA cũng như các căn hộ sẽ được dự kiến bàn giao vào quý III năm 2023.

Chủ DA chỉ sở hữu đất thương mại

Nhằm tháo gỡ vướng mắc thủ tục đầu tư DA Tổ hợp chung cư cao cấp và Trung tâm thương mại dịch vụ Sapphire Coast, tháng 4/2022, Sở Xây dựng Đà Nẵng công văn gửi tới Bộ Xây dựng xin hướng dẫn cách giải quyết.

Qua tìm hiểu chúng tôi được biết, Cty CP Sapphire Coast nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của công dân đối với thửa đất 2, tờ bản đồ số 2, khu C Việt biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng. Điều này được văn phòng đăng ký đất đai TP xác nhận ngày 25/8/2020. Thửa đất này có diện tích 8.719,7 m2, mục đích sử dụng đất: Thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đến ngày 10/12/2060.

Ngày 05/02/2021, Cty CP Sapphire Coast nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện DA Sapphire Coast tại khu đất mà Cty đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Đến nay, DA này vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyề̀n của TP Đà Nẵng ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư DA.

Sau khi nhận được văn bản của Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, tháng 5/2022, Bộ Xây dựng có văn bản hồi âm tới đơn vị này. Theo đó, Bộ Xây dựng viện dẫn một số Nghị định của Chính phủ, các trích dẫn luật, trong đó có Khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở như sau: “Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện DA đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật: Có quyền sử dụng đất ở; Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện DA đầu tư”.

Bộ Xây dựng nêu quan điểm: “Nếu Cty không có quyền sử dụng đất ở theo một trong các trường hợp như nêu trên thì chưa đủ điều kiện để chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư DA Sapphire Coast theo quy định hiện hành của pháp luật”.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuyến, Đoàn luật sư TP Hà Nội, đối chiếu với văn bản của Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho thấy, thửa đất có diện tích 8.719,7 m2 thuộc DA Sapphire Coast do Cty CP Sapphire Coast làm chủ đầu tư chỉ là đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đến ngày 10/12/2060. Đương nhiên, trong văn bản của Sở Xây dựng Đà Nẵng hay trong trả lời của Bộ Xây dựng thể hiện chủ đầu tư chưa: “Có quyền sử dụng đất ở; Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện DA đầu tư” như luật định.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuyến, Khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP… quy định: “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư DA quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư DA xây dựng nhà ở thương mại: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.

Không chỉ Bộ Xây dựng “lắc đầu”, cho tới tận tháng 4/2022, trong báo cáo của Sở xây dựng Đà Nẵng, DA này vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền của TP Đà Nẵng ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư DA.

Khắc Hạnh