Căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 'biến mất', bài toán hạ nhiệt giá chung cư

Không còn căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.

Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2), mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Tại TP.Hà Nội, trong quý 4/2023, một số dự án có mức độ tăng giá bình quân tại các khu vực như: quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%...

Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức từ 25 triệu đồng/m2 - 35 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư trung cấp có mức giá khoảng 35 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức giá từ 60-70 triệu đồng/m2.

Giá chung cư tăng mạnh, căn hộ dưói 25 triệu đồng/m2 biến mất

Tại TP.HCM, trong quý 4/2023, theo tổng hợp báo cáo thì một số dự án có mức độ tăng giá bình quân như: The Estella (quận 2) tăng khoảng 4,1%, The Opera Residence (quận 2) tăng khoảng 3,9%, Mỹ Khánh 3 (quận 7) tăng khoảng 3,6%, The Art (quận 9) tăng khoảng 3,8%.

Ngoài ra, cũng có một số dự án có mức độ giảm giá bình quân như: The Grand Manhattan (quận 1) giảm khoảng 4,4%; dự án Belleza Apartment (quận 7) giảm khoảng 4,1%; dự án Sunrise City View (quận 7) giảm khoảng 4,6%...

Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức từ 25 triệu đồng/m2 - 35 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư trung cấp khoảng 35 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mức trên 50 triệu đồng/m2.

Nguồn cung mở bán thấp nhất 10 năm nay

CBRE cũng vừa báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý 4/2023. Theo đó, thị trường nhà ở cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận tổng nguồn cung mở bán mới đạt mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

So với nửa đầu năm, lượng mở bán mới trong 6 tháng cuối năm 2023 đã có sự cải thiện, đặc biệt tại thị trường chung cư Hà Nội khi ghi nhận mức tăng hơn 60%. Còn TP.HCM, nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm chỉ cải thiện nhẹ, tăng 11% so với 6 tháng đầu năm 2023.

Đáng chú ý, giá bán chung cư ở cả hai thành phố đang neo ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội khi ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh trong năm nay.

Nguyên nhân chính do tỷ trọng nguồn cung mở bán áp đảo của phân khúc cao cấp. Mặt khác, phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp hơn với túi tiền của đại bộ phận người dân lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất ở hai thị trường trong vài năm trở lại đây.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Đánh giá về giá bán, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định: Trong năm 2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM có sự đổi vai cho nhau khi thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường TP.HCM ba năm về trước.

"Tính riêng năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2, tăng 4,6% theo quý và 15% theo năm. Đây cũng là mức giá bằng với mức đã ghi nhận được ở TP.HCM giai đoạn 2020 - 2021. Trong khi đó, hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã chững lại và đạt hơn 61 triệu đồng/m2, giảm 2% so với năm 2022 do số lượng nguồn cung cao cấp nhưng nằm ở các vị trí xa trung tâm nên kết nối chưa thuận lợi và nguồn cung trung cấp trong năm nay cao hơn năm trước", Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam thông tin.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư ở hai thị trường Hà Nội và TP.HCM ghi nhận xu hướng trái ngược nhau. Giá bán tại Hà Nội trong quý 4/2023 tiếp tục đà tăng từ các quý trước, đạt trung bình 33 triệu đồng/m2 và tương đương mức tăng 5% theo năm.

"Nguồn cung duy trì hạn chế, trong khi các dự án mở bán mới có mức giá cao đã góp phần thúc đẩy nhu cầu tại thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội sôi động hơn", CBRE nhận định.

Ngược lại, giá bán thứ cấp tại TP.HCM ghi nhận 45 triệu đồng/m2 đối với thị trường chung cư và 140 triệu đồng/m2 đối với thị trường nhà thấp tầng, lần lượt giảm 5% và 2% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp tại TP.HCM có những sự điều chỉnh giá xuyên suốt năm 2023, tuy nhiên mức giảm giá đã giảm dần trong các quý cuối năm.

Theo các chuyên gia, giá chung cư tăng mạnh chủ yếu do nguồn cung ra thị trường rất ít ỏi, trong khi nhu cầu cao. Chưa kể, chi phí cấu thành như giải phóng mặt bằng, vật liệu, nhân công, chi phí tài chính… tăng mạnh trong những năm qua.

Khơi thông vướng mắc để tăng cung nhà ở xã hội

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng muốn giá chung cư hạ nhiệt thì cần khơi thông vướng mắc pháp lý để đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường. Ngoài ra, cần tháo gỡ các vướng mắc để đẩy nhanh triển khai nhà ở xã hội. Khi nguồn cung nhà vừa túi tiền ra thị trường nhiều thì chung cư có thêm áp lực cạnh tranh để hạ nhiệt về giá.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân chia sẻ, thời gian qua phân khúc cao cấp quá nhiều, dư thừa, nhưng phân khúc vừa túi tiền lại quá ít. Năm 2024, muốn có nguồn cung trung cấp, bình dân thì phải tháo gỡ, đơn giản hóa thủ tục pháp lý dự án để giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nêu, thị trường thiếu nguồn cung mới trong thời gian dài, nên các chủ đầu tư có dự án được phê duyệt và tiến hành triển khai đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Trên thực tế, không ít trường hợp dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp, nhưng sau đó, chủ đầu tư thay đổi chiến lược, “thổi phồng” thành nhà ở cao cấp để thu lợi nhuận tối đa.

Hơn nữa, các chủ đầu tư không phải chịu áp lực giảm giá để cạnh tranh với dự án nhà ở bình dân, bởi trong khoảng 3 năm gần đây, thị trường TP.HCM vắng bóng dự án ở phân khúc này. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để đạt lợi nhuận tốt nhất.

Lam Thanh