Căn hộ Hà Nội đắt ngang nhà thấp tầng, người mua bắt đầu đổi lựa chọn?

Giá căn hộ Hà Nội vẫn neo cao, trong khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. Ảnh minh họa

Sức mua thận trọng

Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn nguồn cung được cải thiện rõ rệt sau quá trình tháo gỡ pháp lý và tái khởi động nhiều dự án. Trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ; nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%, theo VARS IRE.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa dòng tiền trở lại đồng đều ở tất cả phân khúc. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch trong nửa đầu năm, trong đó nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch. Đáng chú ý, hơn 70% nguồn cung căn hộ thương mại mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp trở lên.

Trong khi nguồn cung ngày càng nhiều, phần lớn sản phẩm mới lại có giá trị lớn, tạo thêm áp lực lên khả năng thanh toán của người mua. Theo dữ liệu VARS IRE, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội trong tập mẫu theo dõi đã tăng khoảng 97% so với quý I/2019.

Khảo sát thực tế cho thấy, các dự án chung cư đang chào bán tại khu vực nội thành Hà Nội phổ biến ở mức 100-130 triệu đồng/m2; nhiều dự án có giá 150-180 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 200 triệu đồng/m2. Mặt bằng này không chỉ tiệm cận mà đã vượt giá nhiều sản phẩm thấp tầng, phản ánh đà tăng mạnh của giá căn hộ tại khu vực trung tâm.

Đơn cử, tại khu vực Ba Đình, The Nelson Private Residences đang được rao bán với mức giá 160-204 triệu đồng/m2, trong khi Lancaster Luminaire có giá 120-170 triệu đồng/m2.

Ở chiều ngược lại, ngay trong khu vực, dự án thấp tầng The Heritage lại được chào bán với đơn giá khoảng 110 triệu đồng/m2 sàn xây dựng. Với diện tích đất 90-120 m2, xây dựng 6 tầng và 1 tum, mức giá này cho thấy sự chênh lệch đáng chú ý khi đặt cạnh mặt bằng giá chung cư đang ở mức 130-200 triệu đồng/m2.

Dù mỗi loại hình có phương pháp định giá và giá trị sở hữu khác nhau, mặt bằng giá cao đang khiến bài toán mua nhà trở nên cẩn trọng hơn. Người mua không chỉ nhìn vào đơn giá mỗi mét vuông mà phải cân nhắc tổng số tiền bỏ ra, diện tích thực tế có thể sử dụng, công năng, tiện ích đi kèm và khả năng khai thác tài sản sau này.

Đây không phải phép so sánh trực tiếp giữa nhà thấp tầng và căn hộ, bởi hai sản phẩm khác biệt về cấu trúc sở hữu, tiện ích, chi phí vận hành cũng như phương thức khai thác. Tuy nhiên, sự chênh lệch về giá và diện tích sử dụng đang khiến tiêu chí đánh giá của người mua thay đổi: thay vì chỉ quan tâm đến vị trí hay giá trên mỗi mét vuông, họ có xu hướng tính toán kỹ hơn về giá trị nhận được trên tổng số tiền bỏ ra.

Giá căn hộ trung tâm Hà Nội đã tiệm cận, thậm chí vượt nhiều sản phẩm thấp tầng.

Người mua bắt đầu tính giá trị sử dụng

Một trường hợp cho thấy rõ hơn sự thay đổi trong cách tính toán của người mua là chị T.L sinh sống tại Hà Nội. Cuối năm 2025, khi giá căn hộ cao cấp tăng mạnh, chị bán căn hộ 160 m2 (được ghép từ hai căn liền nhau) tại dự án 6th Element với giá 23 tỷ đồng. Thay vì tiếp tục mua căn hộ ở cùng mặt bằng giá, chị chuyển sang tìm kiếm sản phẩm thấp tầng để có diện tích và giá trị sử dụng phù hợp hơn.

Đến tháng 6/2026, chị mua một căn thấp tầng rộng 126 m2 tại một dự án ở Đan Phượng với giá chỉ 16 tỷ đồng. Phần tiền còn lại, chị gửi ngân hàng và tiếp tục chờ thời điểm phù hợp để tìm kiếm cơ hội đầu tư mới.

Sự thận trọng của người mua cũng phản ánh quá trình phân hóa ngày càng rõ trên thị trường. Sức cầu vẫn hiện hữu nhưng tập trung hơn vào những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ bảo đảm, chất lượng phù hợp với nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác tạo dòng tiền. Những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai sẽ khó thuyết phục người mua hơn trước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng sự suy giảm giao dịch trong một số giai đoạn chủ yếu phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những biến động về tín dụng, pháp lý và kinh tế vĩ mô, thay vì nhu cầu thực sự biến mất.

Theo ông, bất động sản vẫn là một trong những kênh hấp thụ dòng tiền quan trọng của nền kinh tế, nhưng sức cầu hiện có xu hướng “nén lại”, chờ đợi những điều kiện thuận lợi hơn về giá, nguồn cung và môi trường đầu tư.

Ông Đính cũng cho rằng sau giai đoạn tăng trưởng nóng và điều chỉnh, người mua không còn chạy theo những cơn sốt ngắn hạn mà quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng, khả năng tạo dòng tiền và mức độ an toàn của tài sản. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ và khả năng khai thác bền vững vì vậy có lợi thế hơn trong việc thu hút dòng tiền.

Nhận định này cũng tương đồng với xu hướng được VARS IRE ghi nhận dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.

Ở phân khúc trung tâm, tổng giá trị mỗi giao dịch thường lên tới hàng chục tỷ đồng. Vì vậy, khi lãi suất vẫn ở mức tương đối cao, bài toán dòng tiền trở thành một phần quan trọng trong quyết định mua.

Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến khoảng 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó có thể lên 13-15%/năm tùy từng ngân hàng. Với mặt bằng giá hiện nay, người mua không chỉ phải chuẩn bị nguồn vốn ban đầu lớn mà còn phải tính toán chi phí tài chính trong suốt thời gian nắm giữ tài sản.

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group, khi mặt bằng lãi suất vẫn ở mức tương đối cao, thị trường buộc phải quay trở lại với những giá trị cốt lõi.

“Chủ đầu tư không thể chỉ bán câu chuyện quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá, mà phải chú trọng hơn đến quy hoạch, thiết kế, công năng, chất lượng sản phẩm và chính sách bán hàng để đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng”, ông Tuyển nói.

Chủ tịch HĐQT BHS Group cho rằng người mua cũng sẽ thận trọng hơn, ưu tiên giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế thay vì chạy theo tâm lý FOMO.